Рынок растет, производства живы

Рынок складской и промышленной недвижимости Петербурга и Ленобласти в прошлом году прирос на 252 тыс. м2. При этом объем поглощения составил 243 тыс. м2. Доля вакантных площадей в классе А составляет 5%, и в классе В — 7%. Норма для развитого рынка — 10%. Так что мы к ней близки.

В течение 2016 года в сегменте продолжалось плавное падение арендных ставок, и сейчас средний показатель — 450 рублей за 1 м2 в месяц. Рынок достиг дна. А поскольку вакантных площадей мало, мы прогнозируем рост ставок — рынок оттолкнется от дна и пойдет в обратном направлении.

Изменился и портрет потребителя. Если 2–3 года назад это были компании дистрибуции, логистики и товаров народного потребления, то сейчас значительно выросла доля производственных фирм, которые выпускают комплектующие для автомобилей и мебели, работают с металлом и текстилем. Они расширяются и переезжают в более качественные объекты.

Число запросов от бизнеса в 2017 году выросло на 20%. И хотя сделок у нас пока немного, я верю, что очень скоро количество обращений перейдет в качество. Это приятная тенденция. Рынок растет, и компании живы. При этом доля сделок по аренде производственных площадей год от года снижается: если раньше на нее приходилось 90% сделок, то сейчас — 60%. Остальное — покупка участков под строительство производств. Доля формата built–to–suit уже достигла 50% рынка (а в Москве — 70%). Это говорит о том, что появились понятные инструменты для реализации таких проектов: снижены риски и для строителя, и для инвестора.

Появились надежные компании, которые умеют строить под заказчика и предлагают комфортные условия на входе. Если раньше обычным делом была 50%–ная оплата стоимости проекта на старте, а остальное — в конце, то сейчас схем больше. Вплоть до 10%–ного первого взноса. Девелоперы проявляют гибкость.

А тормозят рынок трудности с получением техусловий на присоединение объектов к сетям. Выходов два: или использовать альтернативные источники энергии, или рассматривать площадки, где уже есть коммуникации.

Мы свой индустриальный парк заселяем с 2008 года. Он на 60% застроен. Но 42 га еще осталось. Спрос инвесторов активизировался. В прошлом году мы закрыли три сделки. И сейчас рассматриваем несколько новых запросов от отечественного малого и среднего бизнеса.

Я вижу на рынке два типа инвесторов. Первым (условно назовем их производственниками) необходимо в понятные сроки и бюджет запустить новое предприятие. Вторые (инвесторы) не имеют конкретных планов по расширению, а скорее настроены в долгосрочной перспективе построить склад или производство.

Для первой группы определяющим фактором является принципиальная возможность запуска производства на конкретной площадке, а цена является ограничением. Вторые выбирают площадку исходя из цены и в меньшей степени ориентируются на технические особенности площадки. Они надеются постепенно решить все проблемы с сетями, дорогами, градостроительными документами и прочим.

Производственникам больше подходит индустриальный парк, так как здесь решены все проблемы и есть работающие предприятия, у которых можно получить отзывы о работе в парке.

А инвесторам больше подходят проекты гринфилд. Но тут велик риск так и остаться с "зеленым полем", на котором невозможно построить требуемый объект. Сейчас на рынке Петербурга и Ленобласти десятки уважаемых компаний, которые не могут реализовать свои планы, имея при этом в активе "зеленые поля".

Интересно, что и для первых, и для вторых одним из решающих факторов при выборе площадки является ее близость к дому директора. Если шеф живет на юге, завод на севере он никогда строить не будет. А цикл строительства и оформления объекта в собственность сейчас занимает 14 месяцев. Так что полноценно работающее предприятие рядом с городом можно получить очень быстро.

Согласен, что активность инвесторов по строительству промышленных объектов возросла. Мы, как генподрядчик, участвуем в большом количестве различных тендеров. Есть тендеры на строительство довольно крупных объектов: от 10 тыс. м2 — в логистике и от 30 тыс. м2 — в промышленности. Есть и тендеры, проводимые инвесторами малого и среднего бизнеса. Среди инвесторов есть как российские, так и иностранные компании.

Мы с одинаковым вниманием относимся ко всем заказчикам–инвесторам, независимо от объема проекта. Мы готовы реализовывать проекты по строительству и небольших объектов, по реконструкции и расширению имеющихся площадей, если это приносит прибыль. Во–первых, в кризис было бы неразумно отказываться от таких проектов. Во–вторых, маленький проект занимает меньше времени, и прибыль можно получить быстрее.

"ЭталонПромстрой" входит в ГК "Эталон", в которой есть и своя проектная компания, и производители строительных материалов, и своя строительная техника. Использование этих ресурсов дает нам возможность сокращать сроки строительства. Хотя типовых проектов в промышленности мало. Разные технологии требуют разного подхода. Но в целом типовой объект площадью около 10 тыс. м2 мы можем построить за год, включая проектирование.

Схемы оплаты услуг генподрядчика в промышленных проектах стали более прозрачные. Есть, конечно, проекты, когда заказчик хочет, чтобы подрядчик строил за свой счет, выступал девелопером, а потом продавал ему готовый объект. Но таких сейчас не так много, и мы в этих проектах не участвуем.

Мы не занимаемся девелопментом промышленных и логистических объектов. Но готовы войти в проект как генподрядчик и технический заказчик собственными средствами, без аванса. При этом оплата строительства может быть и поэтапной, и ежемесячной по факту закрытия выполненных объемов.

Схемы финансирования могут обсуждаться по каждому конкретному проекту. Если заказчик хочет видеть единое окно для расчетов, как по земле, так и по строительству, он заключает единый договор с девелопером индустриального парка. Но чаще заключаются два отдельных контракта: один — на покупку земли, другой — на строительство. Мы готовы реализовывать проекты под ключ, взять на себя функции проектировщика, генподрядчика, технического заказчика.

Кроме того, мы можем предоставить различные формы гарантий. Это банковские гарантии и на возврат аванса, если таковой имеется, и на выплату гарантийных удержаний. Гарантии безотзывны: по любому требованию заказчика банк их выплачивает, а уже потом, в случае чего, разбирается с генподрядчиком. Такие гарантии — большой плюс работы с крупными компаниями.

Сегодня главной проблемой промышленных проектов остается их инженерное обеспечение. Особенно это касается объектов на окраине города. Их подключение — большая затратная часть. Если правительство заинтересовано в развитии промышленного бизнеса и создании рабочих мест, то на уровне исполнительной и законодательной власти должны появиться документы, которые позволят снизить тарифы и безболезненно подключать предприятия. Это позволит малому и среднему бизнесу активнее развиваться.

У нас лаборатория для климатических испытаний оборудования. Мы на правах аренды занимали здание в Горелово. Сделали там большой ремонт. Но нам, как обещали, эти работы в счет арендной платы не зачли и отказывались продлевать аренду более чем на год. В такой ситуации развивать производство было бессмысленно, и мы стали искать другую площадку.

На поиск помещения потратили полтора месяца. Перебрали много вариантов. Но подходящих помещений очень мало: с мощностями, чистых, с соседями–производственниками. В итоге мы нашли помещение на заводе "Химик". В данный момент уже закончили ремонт и перешли в режим тестирования оборудования. Вариант с покупкой земли тоже рассматривали. Но отказались от этой идеи, поскольку рентабельности в таком проекте не оказалось.

Мы производим промышленный клей для разных отраслей промышленности, включая производство упаковки, деревообработку и др. Предприятий, производящих такого рода продукцию, в России всего три, и рынок быстро растет. У нас финские акционеры. Они давно работают в России, но многие местные нюансы ведения бизнеса их до сих пор шокируют. В частности, шокирует стоимость подключений. Они не понимают, почему в Котке, где они построили большой логистический центр, его за 2 недели подключили бесплатно, а здесь просят за ту же работу 0,5 млн евро. По этой причине мы медлим со строительством своего завода. Сидим на старом советском предприятии, которое забито арендаторами под завязку. У нас там 2 тыс. м2. И в ближайшее время расширимся еще на 1 тыс. м2. Для этого нам нужно дополнительно 240 КВт электричества. Благодаря имеющимся на площадке мощностям это стоило недорого, притом что по среднегородским тарифам на подключение цена составила бы около 30 млн рублей — это очень большая сумма для любого предприятия. Так что десять раз подумаешь, прежде чем куда–то идти.

Мы дистрибьюторы товаров медицинского назначения — шприцы, марлевые повязки и др. — на территории России. Считаем себя почетными арендаторами. Правда, накопив финансовый жирок, задумались о собственном производстве. Но пока все, что говорили тут коллеги, меня пугает. Особенно перспектива построить собственное предприятие и не подключиться к сетям. Опять же за свои деньги завод не построишь, а банки и лизинговые компании предлагают очень высокие ставки. Не думаю, что мы готовы заложить дома и имущество всех родных, чтобы получить должное финансирование.

TPV CIS арендует площадку в промзоне "АКМ–Лоджистикс" на Московском шоссе и занимается контрактным производством электроники. В том числе телевизоров Philips. Так как собственник у завода — крупнейшая китайская корпорация, то помещение отбиралось не только по строгим техническим характеристикам, но и должно было соответствовать фэншую. В результате часть технически пригодных помещений отпали именно по этому критерию. Инвесторы очень серьезно к этому относятся. Может, и правильно. Сейчас на нашей площадке фэншуй хороший — завод работает успешно. Правда, есть трудности с внешней логистикой. К заводу недостаточно подъездных путей. И доставка персонала — проблема. Ближайший регулируемый пешеходный переход через Московское шоссе — в нескольких километрах от завода, а собственная развозка 20 минут тратит просто на то, чтобы развернуться на шоссе из–за плохо регулируемого перекрестка.

Подобрать землю и подвести мощности к участку очень трудно. Мы с этой проблемой столкнулись, когда задумались о расширении. Для нашего объекта в 5 тыс. м2 надо 0,5 МВт энергии. Это очень дорого, учитывая, что сетевые компании постоянно поднимают тарифы и ставят нас перед фактом.

Мы даже задумались об использовании альтернативных источников энергии. Но их развитие у нас на зачаточном уровне. А внедрение полно препон. Знаю, например, одно предприятие в Мурманске, которое судится за то, чтобы бесплатно сдавать излишки вырабатываемого альтернативным способом электричества в общие сети. Хотя во всей Европе бизнесу за это доплачивают. В таком контексте сложно планировать какое–то развитие.

Обычно к нам обращаются за консультациями при планировании инвестиций в промышленно–складские объекты. А также в случаях, когда нужна профессиональная помощь в строительстве и эксплуатации таких объектов. У нас накоплен обширный опыт сотрудничества с российскими и иностранными компаниями. И обращений по сотрудничеству в последнее время стало больше. Мы помогаем бизнесу разрабатывать договоры генподряда и аренды, а также урегулируем конфликтные ситуации с арендаторами.

Мы производим инвентарь для хлебопеков и кондитеров. Сейчас арендуем под производство 1,6 тыс. м2 на территории бывшего завода "Русский дизель".

Пришло время расширяться. Мы обратились в Смольный с просьбой подобрать нам участок для строительства собственного завода. И буквально за месяц нам подобрали пятно площадью 1 га в Грузовом проезде, в Обухово. Город готов передать нам его в аренду на 3 года за 20 млн рублей с правом выкупа после завершения проекта. Но к этому участку нет дороги. А строить ее за свой счет накладно. Поэтому мы продолжаем переговоры по поводу соседнего участка площадью 1,2 га, где дорога уже есть. Но стоимость этого пятна пока не названа.

По нашим расчетам, нам нужно здание площадью 5 тыс. м2. Из соображений экономии строить его будем из быстро возводимых конструкций компании Ruukki. Построить можно за 1 год. Но инвестиции в стройку и землю все равно будут значительные — 200 млн рублей. И еще около 50–100 млн рублей придется вложить в подключение предприятия к инженерным сетям. Верю, что удастся реализовать проект. Хотя много вопросов для меня незнакомо. Но надеюсь на поддержку в Смольном. Тема развития малого бизнеса актуальна. А раз так, мы вправе просить помощи. И если нет инструментов для реализации таких проектов, их надо формировать. Бизнес должен давать предложения. Многие чиновники их ждут.

Мы пока не решаемся построить свое производство, хотя у нас есть земля. Причин несколько. Во–первых, в пищевых производствах есть так называемая инновационная часть персонала. Если ее перемещать — можно потерять, что крайне нежелательно. Во–вторых, для предприятий нашего профиля очень важен вопрос непрерывности производства. Ты не можешь просто выключить свет и переехать в другое место. Постепенный перевод занимает до полугода. И новая площадка должна быть более мощной, чтобы компенсировать постепенно выбывающие мощности на старом производстве. В–третьих, трудно решается вопрос с банками. Если у тебя рентабельность 20–30%, кажется, что этого достаточно. Но при банковских ставках 15–17% ни о каком переезде или расширении речи быть не может.

Наш продукт — упаковка. Есть планы начать собственное производство в России.

Вариантов два. Либо купить готовый бизнес (какого–нибудь конкурента), либо построить свой завод. Возможно использование уже готового помещения (brown field).

Но для начала проекта необходим большой объем инвестиций. Чтобы их вкладывать, должно быть понимание защищенности этих вложений. Но общая нестабильность и риски в России не способствуют активности инвесторов. Все–таки новое строительство — долгий проект. Аренда (или покупка) готового бизнеса — более быстрый вариант развития. Но трудно найти идеальное помещение.