Фото: Сергей Коньков

Совладелица ГК "Еврострой" Оксана Кравцова: не ждите, что цены на жилье упадут

Генеральный директор и совладелица ГК "Еврострой" Оксана Кравцова рассказала "ДП" о том, кто сегодня покупает элитное жилье, какие нетипичные форматы недвижимости скоро появятся в портфеле компании и почему цены на недвижимость падать не будут. Также она объяснила, почему опыт работы с госзаказом часто разочаровывает застройщиков и почему бизнес хочет, чтобы законодатели и чиновники оставили его в покое. А еще поведала, как чувствует себя молодая многодетная мама в строительном бизнесе, который считается мужским делом.

Оксана, многие застройщики говорят, что прошлый год для них оказался настоящим испытанием на прочность. Для вас он тоже был тяжелым?

Застройщики не гребут деньги лопатой. Совладелец холдинга RBI о размерах маржи и новых проектах

Застройщики не гребут деньги лопатой. Совладелец холдинга RBI о размерах маржи и новых проектах

3926
Наталья Ковтун

— Он был очень напряженный. Все бизнес-вопросы решались тяжело и вязко. Покупательский спрос отличался своей непредсказуемостью. Обычная сезонная цикличность сбилась с привычного ритма, и было сложно что-то прогнозировать. Летом, когда на рынке традиционное затишье, квартиры у нас продавались хорошо. А осень была необъяснимо трудная — все остановилось без логичных рыночных предпосылок. Причем у всех в городе. Может, виновата солнечная активность. Но тем не менее для нашей компании год оказался самым результативным за время ее существования. Главный результат — мы сдали городу наш флагманский ЖК "Привилегия", получили разрешение на ввод в эксплуатацию и в начале марта начнем передачу ключей дольщикам.

Кроме того, вы купили два участка под новые элитные проекты: на Вознесенской набережной и на улице Эсперова. Оба участка из наследства обанкротившегося "Строймонтажа". Видимо, не случайно…

— Мы в свое время были знакомы с учредителями "Строймонтажа". Команда меня восхищала своей активностью и вкусом: они брали лучшие в городе участки под проекты. И мы очень рады, что годы спустя смогли купить пятна из их портфеля. Причем поступательно: сначала один — под ЖК "Привилегия", потом еще два. Одновременно мы бы эти проекты не стали реализовывать: они требуют максимальной отдачи.

Расскажите о последних покупках.

—  Пятно на Воскресенской набережной было куплено у структур БТК. Оно долго гуляло по городу — ко мне приходило раза три за последние 2 года. Цена была неприемлемая, поэтому мы отказывались его брать. Но неожиданно в прошлом году продавец снизил цену в 2,5 раза от начальной и дал нам рассрочку платежа на 3 месяца. Мы сразу вышли на сделку.

А почему цена так снизилась?

— Для продавца это непрофильный актив — его в любом случае надо продавать. Видимо, понял, что цена нерыночная, и пошел на компромисс. Но минимальный бизнес там все-таки был.

Гендиректор "Главстроя-СПб" объяснил, как формируются цены на жилье в проектах–миллионниках

Гендиректор "Главстроя-СПб" объяснил, как формируются цены на жилье в проектах–миллионниках

1813
Наталья Ковтун

Вы уже получили разрешение на строительство?

— Да, в конце прошлого года. В марте планируем открыть продажи. Там будет около 10 тыс. м2 общей площади. Все квартиры видовые и двусторонние — по две на лестничной клетке. Строить будем 2 года. Причем очень аккуратно, как сапер на минном поле.

Почему?

—  Сейчас изучаем фундаменты. Они еще петровских времен. Надеюсь, что не обнаружим подводных камней, о которые можно споткнуться. Кроме того, два объекта на соседних участках представляют историческую ценность.

А где же разместите необходимую для элиты инфраструктуру?

— Отдадим под нее первые два этажа здания. Там будет все что нужно: от ресторана с гастрономической лавкой до прачечной. Концепция проекта — клубный дом для джентльменов. И инфраструктура будет заточена под эту публику. Состоятельных людей у нас много, поэтому в спросе мы уверены.

Инвестиции уже оценивали?

— Около 1 млрд рублей. Надеемся обойтись своими средствами, поскольку кредиты дороги и бонусов даже многолетние банки-партнеры не дают. Увы! Мы много лет сотрудничаем с банком "Открытие", но когда летом у нас случился спад продаж и пришлось перекредитоваться, нам выкатили ставку в 18% годовых. Правда, в последнее время многие банки предлагают сотрудничество. Недавно мы встречались с главой банка "Санкт-Петербург" Александром Савельевым, провели переговоры о будущем взаимодействии. Решать многие вопросы гораздо проще, если сложился контакт с первым лицом.

А что будет на участке на улице Эсперова?

— Только элитное жилье. Название проекта клубного дома — Esper Club. Великий князь Эспер был одним из основателей династии Белосельских-Белозерских, которой принадлежал Крестовский остров. В его честь названа улица, где появится наш проект. Квартиры будут небольшие — таких на Крестовском острове никто не предлагает. А спрос есть. Продажи мы откроем в марте. С этим проектом нам пришлось сильно понервничать — градплан подписали только 31 декабря прошлого года. Физически и эмоционально это была титаническая работа. Если бы не успели, объект пришлось бы полностью переделывать, поскольку с нового года изменилось законодательство. К счастью, успели.

Соседство со стадионом для "Зенита" вас не пугает?

— Часть острова около стадиона давно страдает и от самой стройки, и от наплыва людей. Но нас это никогда не касалось и не коснется, поскольку наши проекты на другой стороне Крестовского. Здесь тихо. И можно без боязни отпускать детей во двор.

А вас просили скидываться на стадион деньгами и рабочими руками?

— На наш взгляд, достаточно того, что мы участвовали в строительстве и реконструкции школ и детских садов на территории Крестовского острова.

А может, деловое партнерство с семьей спикера Законодательного собрания Вячеслава Макарова сыграло свою роль?

Анна Селегень, дочь господина Макарова, является моим паритетным партнером в компании "Еврострой-М" только с ноября 2016 года. Хотя знакомы мы с 2015 года. Дело в том, что компания, которой руководит ее супруг Сергей Селегень, выиграла тендер на выполнение работ в ЖК "Привилегия". Работы были произведены качественно, в срок. Мы остались довольны сотрудничеством и решили его развить. Сейчас ищем подходящий проект в элитном сегменте для первого совместного проекта.

У вас были идеи строить в Петербурге не только элитку, но и жилье массового спроса. Они в силе?

— Нет, это не наш сегмент. Пятно на улице Герасимовской мы продали вместе с проектом. Он выйдет на рынок весной в том виде, как мы его придумали, но без нас. А на Среднем проспекте Васильевского острова, где мы тоже планировали строить жилье, в итоге появится апарт-отель. Когда мы купили этот участок, там можно было строить жилые дома. Но внезапно в генплане эту зону сделали рекреационной. И мы потратили несколько лет, чтобы добиться разрешения на ее застройку хотя бы коммерческой недвижимостью. Проект апарт-отеля реализуем с компанией "МТЛ", которая разработала его концепцию. Она же будет им управлять. Продажи откроем в конце марта. Но новых проектов апарт-отелей от нас не ждите. Каждый должен заниматься своим делом.

Значит, на идее строить неэлитное жилье ставите крест?

— Не совсем. Мы сейчас покупаем два участка под жилье бизнес-класса. Один — у "Ростелекома" на Московском проспекте под дом площадью 7,5 тыс. м2. Второй — у Ледового дворца. Но о деталях пока говорить рано.

Идея строить у Ледового дворца как-то связана с вашей любовью к хоккею?

— Все мужчины нашей семьи болельщики. Но дело не в этом. Просто в нашем ЖК "Привилегия" купил квартиру бывший хоккеист СКА Артемий Панарин. И в частном разговоре он посетовал, что около Ледового, где тренируется команда, нет дома высокого класса, где можно было бы купить жилье. И мы подумали, что хорошо бы такой дом построить. Посоветовались с нашим другом Владиславом Третьяком, он идею поддержал. В будущем доме мы готовы продать часть квартир команде СКА.

А что с вашим загородным проектом?

— У нас коттеджный поселок на 32 дома в Токсово. Уже построено 20 и 10 — под фундаментами. Проект возник случайно. Муж многие годы помогал местному храму, и церковь отблагодарила нас землей. В тот момент у нас был партнер, который производил деревянные дома. Поэтому решили построить поселок. Но в кризис партнер из проекта вышел. Мы выкупили его долю за 160 млн рублей и остались один на один с проектом в момент, когда загородный рынок вообще замер. Но сейчас поселок переживает второе рождение. Продажи пошли. К лету хотим довести его до ума. Но больше этой темой заниматься не будем.

Каков портрет вашего покупателя?

— Это бизнесмены и чиновники. Обычные культурные люди: не подчеркивают свое благосостояние, даже не ездят на дорогих машинах. Внешне не определишь, что это богатый человек. Однако он может спокойно купить большую квартиру или пентхаус. Немало среди покупателей и сотрудников "Газпрома". Но они нам кассу не сделали — их всего 7-8% от общего числа. Правда, переезд "Газпрома" в Петербург только начинается, так что этот покупатель к нам еще придет. Им, как правило, нужны готовые квартиры с отделкой и меблировкой, чтобы въехать и сразу жить. Также среди покупателей много русских казахов. Они заработали деньги и сейчас возвращаются — переводят сюда бизнес.

А сами в другие регионы идти не планируете?

— Есть интересные предложения по сотрудничеству в Москве. Но мы привыкли работать на расстоянии вытянутой руки. Ведь как только ослабляешь внимание, все процессы выходят из-под контроля. Так что пока все мысли на эту тему — лишь фантазии.

А другие виды бизнеса?

— Мысли возникают постоянно. Особенно у мужа — он фонтанирует идеями. Сейчас мы задумываемся о выводе на рынок ресторанной группы. Первый проект — ресторан с авторской кухней, видовой террасой и выходом к марине — осенью откроется в ЖК "Привилегия". Там же откроем лобби-пространство с завтраками и баром, где хотим возродить традицию литературных чтений на Крестовском острове, которая в советское время была утрачена. А второй ресторан появится в жилом комплексе на Воскресенской набережной. Сейчас работаем над его концепцией. И в будущем хотели бы во всех новых проектах открывать места общепита под собственным брендом.

Многие в кризис делают акцент на генподряде. А вы?

— Сложно работать на сторонних заказах. Особенно государственных. Сейчас мы достраиваем гостиницу "Таврическая" по заказу города. Согласования идут трудно. Для сравнения: мы за 3 года построили "Привилегию", где почти 90 тыс. м2, и за то же время привели в порядок гостиницу, которая в несколько раз меньше. Все тормозится. Чиновники боятся брать на себя ответственность.

Вы по этой причине не заявились на конкурс по элитному судебному кварталу?

— Да. Неприятный опыт последних контрактов сделал свое дело. Правда, генподрядом у нас в группе теперь занимается средний сын Александр. Возможно, он с новыми силами и амбициями войдет в эту воду. Но, согласитесь, когда не можешь развернуться в полный рост и показать весь свой профессионализм из-за каких-то необъективных вещей, это демотивирует.

Так же, как постоянные изменения в законе…

— Мы привыкли к этим изменениям — они нас закаляют. Но мы очень от них устали. Когда ты приобретаешь участок — просчитываешь бизнес. А через полгода все меняется. Плывут сроки реализации проектов (а это репутация компании), плывет экономика. Кроме того, ты оказываешься в вакууме: все комитеты города перестают согласовывать проекты. Когда прошлой осенью готовились к выборам в ЗС, 2 месяца вообще никто ничего не подписывал. Очень хочется, чтобы нас оставили в покое и дали просто делать свое дело.

Росреестр города несколько месяцев не регистрирует сделки с жильем. Эта ситуация вас затронула?

— Конечно. Договоры не выходят. Мы не можем воспользоваться средствами, которые лежат у нас на аккредитивах мертвым грузом. Откладываются проплаты субподрядчикам. Возникают конфликты. Это патовая, бесполезная, никому не нужная ситуация. Всем приходится выкручиваться и выживать.

Как изменился инвестиционный климат в городе за последние годы?

— Ситуация ровная. Наступила небольшая, но позитивная стабильность. Может, это связано с тем, что Дональд Трамп выиграл выборы в США. Я, кстати, очень надеюсь, что они с Владимиром Путиным договорятся, и в мире будет больше тишины. Хотелось бы, чтобы России стало полегче на внешнем уровне. Да и внутри тоже.

В строительной отрасли мало женщин-руководителей. Комфортно вам в этой среде?

— Я получаю от работы колоссальное удовольствие. В режиме многозадачности успеваешь и с клиентами общаться, и продажи контролировать, и сделки заключать, и проекты согласовывать. Часто встречаюсь с чиновниками. Никакой дискриминации нет, только уважение и равноправие. У меня такой мужчина за плечами, что никто даже косо не посмотрит. Мы с мужем очень дополняем друг друга. Работа над проектом — дело общее. Но его слово решающее.

Я знаю, что вы дружите с сотрудниками Исаакиевского собора. Что думаете о его передаче церкви?

— Мы много церквей построили сами, поддерживаем приходы, дружим со священниками. Но история с Исаакиевским собором для меня не понятна. Решение неожиданное. Я не представляю, как он будет существовать просто как храм. Не понимаю, во благо это или во зло. Народ в массе своей недоволен и взбудоражен. Мы планируем забрать под свое крыло благотворительный фонд Исаакиевского собора, который помогает одаренным детям из детских домов. В ближайшее время я войду в этот фонд, и дальше будем работать вместе. А как сложится судьба самого собора — покажет время.

Какие еще городские события вас тревожат?

— Да, например строительство вокруг обсерватории. Ну не понимаю я, зачем там строить! Так много земли в городе и окрестностях. Почему именно там — поперек науки и истории? Хочется сказать — ребята, пожалуйста, думайте не только о своих прибылях, но и о будущем города. Не должно быть все равно! Лично для меня Петербург — живой организм. Я хочу, чтобы здесь росли и жили мои дети. И такие вещи я воспринимаю очень болезненно. Нам, например, предлагали поработать на месте оранжереи около Таврического сада. Я сказала: даже не приходите ко мне с такими предложениями! И если бы кто-то из коллег начал там строить, я бы первая вышла на демонстрацию. Но угроза вроде миновала. Участок отошел в городскую казну, и там теперь будет общественное пространство.

Дайте прогноз дальнейшего развития рынка элитной недвижимости?

— В течение года мы планируем повысить цены в "Привилегии" на 20%. А новые объекты будут дороже. И ждать, что цены упадут, — бессмысленно. Новые законы снижают маржу застройщика. А строить себе в убыток никто не станет.

Остается ли у вас время на что-то кроме работы?

— Конечно, ведь у нас многодетная семья. Мы все любим спорт и путешествия. Недавно приобрели новую лодку, и с мая будем выбираться всей семьей на морские прогулки.

Биография

Оксана Кравцова

— Родилась в Петербурге. Окончила Педагогический университет им. Герцена в 2001 году. С 2002 по 2004 год — руководитель отдела продаж элитного жилья в агентстве "ТАЙМС недвижимость".

— С 2004 года — директор по продажам ООО "Еврострой".

— С 2012 года по сей день — гендиректор ООО "Еврострой". Владеет 50% ГК "Еврострой".

— Замужем, четверо детей.

Справка

ГК " Еврострой "

— Создана в 1996 году на базе АОЗТ "ПМК-11" при тресте №104 "ГлавЛенинградСтроя". В группу входит девять компаний. Супруги Кравцовы контролируют 100% бизнеса.

— Группа реализовала более 40 проектов строительства и реконструкции. Сейчас на стадии строительства и проектирования семь проектов площадью более 160 тыс. м2.

— Оборот группы за 2016 год составил 3,7 млрд рублей.

Наталья Ковтун Все статьи автора
2 марта 2017, 00:02 3929
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
Реклама