Привлекательное место

Всеволожский район — одно из наиболее популярных мест в Ленинградской области у покупателей загородных домов. По словам руководителя КЦ "Петербургская недвижимость" Ольги Трошевой, его доля в общей структуре спроса на загородном рынке в коттеджных поселках максимальна и в прошедшем году составляла 37,5%. Привлекательности района способствует близость к Петербургу и хорошо развитая инфраструктура.

Часто можно слышать, что Всеволожский район — один из наиболее дорогих. Действительно, по стоимости расположенных вокруг Северной столицы объектов премиум–класса он занимает второе место после Курортного района Петербурга. Так, по данным КЦ "Петербургская недвижимость", в начале 2017 года наивысшая средняя стоимость квадратного метра участка с обязательным подрядом составила 250,3 тыс. рублей. Зафиксирована она была в Курортном районе. Во Всеволожском районе в премиум–классе этот показатель ниже — 143,8 тыс. Но по объему предложения коттеджей класса премиум на первичном рынке Всеволожский район занимает лидирующую позицию. Его доля составляет около 70%, в то время как доля Курортного района — 16%.

Не так дорог, как его малюют

Всеволожский, тем не менее, гораздо более демократичное место, чем может показаться. Даже в пригородной зоне (30–40 км от границы Петербурга) наравне с дорогой недвижимостью здесь есть доступное предложение в поселках комфорт– и экономкласса, садоводствах и деревнях. Куйвозовское сельское поселение, расположенное в северной части района, занимает 754 км2, на которых, кроме 18 населенных пунктов, почти столько же строящихся коттеджных поселков. Благодаря камерности, профессиональной эксплуатации и охране, многие предпочитают покупать недвижимость именно в них, а не в расположенных по соседству деревнях и садоводствах.

Превалирующую долю в спросе во Всеволожском районе, впрочем, как и на всем загородном рынке, составляют участки без подряда. За 2016 год в районе было реализовано порядка 1,3 тыс. участков и порядка 120 коттеджей. Куйвозовское поселение — одно из мест, где сегодня реализуется много проектов с относительно недорогой землей. Большинство поселков, строящихся между деревнями Куйвози и Керро, а также на прилегающих к ним территориях, относятся к эконом– и комфортклассу. Разброс цен на землю здесь приличный. Сотка может стоить как 32 тыс. рублей, так и 250 тыс.

В проектах, где предусмотрен подряд, для строительства домов используют газо– и пенобетон, кирпич, брус, панельно–каркасную технологию. Стоимость дома в поселке экономкласса районе Куйвози — Керро, как и везде, зависит от его площади и проекта. Одни возьмутся построить за 2,5 млн рублей, другие — за 6 млн. Электричество и водопровод есть практически во всех проектах. Во многих существует также возможность подключения газа и устройства канализации. Правда, в некоторых случаях за инженерную подготовку придется доплатить 300–500 тыс. рублей.

К более высокому сегменту относятся позиционируемые в бизнес–классе "Зеркальный квартал", "Эко–парк Лемболово" и "Стеклянный ручей". Цены там соответствующие. Так, в "Эко–парке Лемболово" площадь самого скромного и единственного с такими размерами участка составляет 16 соток. Площадь остальных — 26–30 соток. При этом стоимость сотки составляет 320 тыс. рублей. В поселке "Зеркальный квартал" наименьший размер участка 15 соток. А площадь домов минимальной стоимостью 8 млн рублей составляет 245–345 м2.

По соседству есть проект и премиум–класса. Поселок "Волшебное озеро" строится в сосновом лесу на первой линии Лемболовского озера. В "Волшебном озере" всего 29 участков. Здесь действует единый архитектурный регламент, дома возводятся из клееного бруса. Площадь участков составляет 20–60 соток, домов — 250–550 м2. Стоимость домовладений, судя по выставленным на продажу домам, — до 49 млн рублей.

Садоводства сменили имидж

Кроме коттеджных поселков, загородный дом для постоянного проживания или дачу можно приобрести в многочисленных садоводствах, тянущихся от Гарболово до Керро. Интересно, что предложение в них сегодня состоит не только из покосившихся лачуг или, в лучшем случае, скромных ухоженных домиков, но и хором по 200–300 м2, стоимостью 15–20 млн рублей. Есть и с бассейнами, расположенными в отдельно стоящих банях, ландшафтным дизайном и прудами на участках, площадь которых измеряется десятками соток.

Так, в садоводстве "Лесное" за без малого 18 млн рублей можно приобрести приличный трехэтажный дом площадью 257 м2 в стиле фахверк. В садоводстве Перемяки за 35 млн рублей можно приобрести два дома по 180 м2 каждый и расположенный на этом же участке площадью 20 соток игровой дом на 80 "квадратов".

Впрочем, за большинство коттеджей в садоводствах неподалеку от деревень Куйвози и Керро просят гораздо меньшие деньги. Так, в СНТ "Балтиец" за 3 млн рублей можно приобрести небольшой (70 м2) двухэтажный дом из бруса на собственном участке. А на 500 тыс. рублей меньше там же, в Грузино, выставлен на продажу новый дом площадью 100 м2. Участок, как и в первом случае, небольшой — 6 соток.

Непотемкинские деревни

Многим покупателям загородной недвижимости больше импонируют деревни. Благодаря статусу ИЖС у них есть существенные преимущества перед садоводствами. Например, возможность регистрации. Или развитая инженерная инфраструктура. Государственные инвестиции на строительство дорог, подключение электричества и газа поступают только деревням, селам, поселкам и городам. В садоводствах инфраструктура создается за счет средств их членов.

Качество предложения здесь примерно такое же, как в садоводствах. Так, в деревне Куйвози за без малого 10 млн рублей можно приобрести недавно построенный каркасно–брусовой дом площадью 180 м2 на участке 12 соток. Там же, в Куйвози, за почти вдвое меньшие деньги можно приобрести дом площадью 160 "квадратов", также пригодный для круглогодичного проживания. Участок, на котором он расположен, меньше 10 соток. По уверениям продавцов, в этом году дома будут подключаться к газоснабжению (газопровод уже разведен по деревне).