Слабые колебания

Рынок складской недвижимости Петербурга продолжает подстраиваться под экономические реальности. Потому заявленный на 2017 год объем ввода новых складских площадей остается невысоким.

Так, по оценкам Colliers International, всего будет завершено строительство 32,5 тыс. м2. В JLL оценивают общую площадь запланированных к вводу объектов в 97 тыс. м2 с учетом проектов built–to–suit.

Поскольку в прошлом году, по подсчетам экспертов Knight Frank St Petersburg, на рынке складской недвижимости было введено 252 тыс. м2 новых складских объектов класса А и В, то в этом году можно говорить о серьезном снижении.

"Оно вызвано сокращением количества сделок, связанных со строительством под заказчика за предыдущие 2 года и неготовностью девелоперов выводить крупные спекулятивные проекты на рынок", — отмечает руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт–Петербурге Владислав Фадеев.

По словам генерального директора логопарка "Осиновая роща" Александра Ковалева, ни один из пяти складских объектов, анонсированных девелоперами к вводу, не является крупным, и при сложившемся довольно высоком уровне вакансии на складах коренных изменений на рынке не предвидится.

Свободные метры

Основной причиной невысокой активности девелоперов является достаточное количество незанятых площадей в уже действующих складских помещениях.

Так, по оценкам Владислава Фадеева, доля вакантных площадей на складском рынке за последний квартал 2016 года снизилась на 0,9 процентных пункта — до 5,5%. В абсолютных значениях это соответствует 141 тыс. м2 свободных складских площадей классов А и В. В целом же за 2016 год доля вакантных площадей снизилась на 1,9%.

При этом участники рынка оценивают уровень вакансии выше — по мнению Александра Ковалева, он достигает 10% в качественных площадях классов А и В. "В нынешнем году с учетом существующего стабильного спроса на качественную складскую недвижимость и низкий уровень ввода спекулятивных складов мы прогнозируем естественное снижение уровня вакансии до 6%", — рассказывает Александр Ковалев.

Ставки на месте

Стоимость аренды складов на петербургском рынке снижалась с 2014 года. На данный момент, по словам заместителя генерального директора Knight Frank St Petersburg Михаила Тюнина, они остановились на уровне 450–500 рублей за 1 м2 в месяц для класса А и 370–420 рублей за 1 м2 в месяц для класса В.

"Сегодня на рынке складской недвижимости мы отмечаем слабые колебания стоимости арендных площадей — цены за квадратный метр выросли на 3–7%", — рассказывает генеральный директор Polar Logistics в России Дэйв Эванс, отмечая, впрочем, что по долгосрочным контрактам ставки остаются фиксированными на дату заключения договора.

По словам Михаила Тюнина, дальнейшего снижения не ожидается, тем не менее расти ставкам не позволяет существующий объем вакантных площадей. Но к концу 2017 года возможен небольшой рост ставок на фоне поглощения свободных площадей и низкого объема ввода в эксплуатацию качественных складов.

С юга на север

Потенциально доходность на складском рынке выше, чем на офисном, но в то же время и риски выше, так как арендаторов меньше, рассказывает Владислав Фадеев. С учетом ситуации, сложившейся в экономике, складской сегмент в настоящее время не очень привлекателен для инвестиций, хотя в отношении конкретных объектов возможны исключения.

"Тем не менее ряд девелоперов заявили о планах по реализации новых производственно–складских комплексов в перспективе 2–3 лет", — рассказывает директор департамента исследований компании Colliers International Россия Вероника Лежнева.

Например, на севере города компания "Петрохимоптторг" возведет к июню 2018 года складские объекты суммарной площадью более 20 тыс. м2. Группа "Адмирал" планирует построить три объекта суммарной площадью более 70 тыс. м2 в Кронштадте и в "Марьино" — проект планируется реализовать до 2019 года. Кроме того, компании "ВТБ–Девелопмент" и "А Плюс Девелопмент" планируют построить производственный комплекс площадью порядка 10 тыс. м2 в индустриальном парке "Марьино".

На территории СЭЗ "Аэрополис" администрацией Петербурга совместно с "Юлмарт" заявлено о создании логистического комплекса в составе общественно–деловой застройки, проект должен быть реализован к 2020 году.

Желание снизить риски приводит к преобладанию проектов built–to–suit. "Это весьма привлекательная схема для девелоперов и крупных компаний–арендаторов, которая позволяет сэкономить на аренде 10–20% в год, — отмечает Дэйв Эванс, — пожалуй, это сейчас и есть самый главный тренд, и стоит ожидать увеличения инвестиций в склады, спроектированные и построенные под/для себя.

Если говорить о географическом расположении складов, то лидирующим направлением по–прежнему остается южная часть Петербурга. Но, по словам Александра Ковалева, этот сегмент перенасыщен складскими объектами, поэтому наиболее актуальным для строительства складской недвижимости становится северное направление Петербурга.

Тем не менее очевидно, что при растущем объеме оптовой торговли (+22,6% за 2016 год) и грузооборота (+6,2%) потребность в новых площадях появляется в первую очередь у ретейлеров. Увеличивают активность на рынке аренды постепенно и производственные компании в общем объеме арендованных площадей в качественных производственно–складских комплексах.