Купить, владеть, оставить детям

Участники рынка консалтинга в сфере иностранной недвижимости обсудили на совместной с "ДП" конференции подводные камни покупки, наследования активов за рубежом и владения ими.

Максим Аврашков, управляющий партнер Maxima Legal
Максим Аврашков, управляющий партнер Maxima Legal.
Автор: Ваганов Антон
Несмотря на тяжелую экономическую ситуацию в России, как ни странно, мы констатируем рост интереса российских клиентов к инвестициям в активы за рубежом. Нам кажется, подобный тренд сохранится. Состоятельные люди продолжают вкладывать деньги в зарубежную недвижимость, но делают это более осмысленно. И мы бы хотели поделиться последним опытом сделок с зарубежной недвижимостью: тем, что касается структурирования покупки и владения, налоговых аспектов, вопросов наследования, миграционных возможностей, которые предоставляет владение недвижимостью за рубежом.
Анна Панова, партнер Rusland SP:
Автор: Ваганов Антон
У нас тоже много обращений в последние месяцы по инвестированию за рубеж. В основном это family office, покупки под себя, причем в первую очередь гостиничный бизнес. Хотя по доходности лидируют офисы и ретейл, в качестве семейного бизнеса чаще все–таки покупаются отели. Лидируют традиционно Англия и Германия. Инвесторы понимают, что, хотя доходность там низкая — 4–5%, она стабильна.
Если вы инвестируете в новый рынок, например в Восточной Европе, сначала доходность может быть и 8%. Но есть риск, что она упадет. А на так называемых core–markets доход гарантирован.
Германия — самая стабильная экономика, сильная законодательная база и привлекательные цены. Это рынок продавца: найти качественный объект в любом сегменте — проблема. При этом в Германии инвестиции сконцентрированы в big seven — семи основных городах, на которые приходится весь спрос бизнеса, и любые сегменты здесь чувствуют себя стабильно. Если мы идем в другие города, риск повышается.
В Великобритании из–за Brexit было некоторое падение инвестиций, но в III квартале рынок очень легко восстановился. И на 2018 год наш прогноз положительный. Правда, это тоже очень концентрированный рынок: есть Лондон, его районы, есть остальная Англия. Если вы нацелены на стабильные инвестиции, то это только Лондон.
Владимир Килинкаров, к.ю.н., партнер Maxima Legal:
Автор: Ваганов Антон
Приобретение недвижимости за рубежом из предмета роскоши становится элементом долгосрочного финансового, налогового и миграционного планирования. Если раньше недвижимость покупалась для личных целей, то сейчас все большее количество наших клиентов предпочитают инвестировать в коммерческую недвижимость за рубежом, организуют там свой бизнес (отели, офисы, торговля, сельское хозяйство и т. д.). В первую очередь инвесторов интересует доходность и уровень рисков, но мы видим, что с помощью разных объектов инвесторы решают различные задачи. Это может быть переход в более стабильную юрисдикцию, реструктуризация бизнеса в налоговых целях, перевод бизнеса из российской плоскости в международную с целью масштабирования. Не на последнем месте стоит вопрос конфиденциальности, защиты актива и собственника, гибкого управления и последующего распоряжения активом.
Часто клиент даже не задумывается, какие последствия может иметь для него покупка, причем как в негативном, так и в позитивном плане. Наша функция состоит в том числе в том, чтобы разобраться с целями и задачами проекта, оценить правовую возможность его реализации в заданных параметрах, систематизировать, сформулировать и правильно задать вопросы зарубежным коллегам, оценить риски и возможности и, соответственно, предложить комплексное решение с учетом потребностей клиента. Ведь ему нужно не просто купить объект, а купить с наименьшими рисками и с наибольшим полезным эффектом. Чтобы он ясно понимал, что покупает, за какие деньги, с какими рисками, как строится работа, кто участвует в подготовке и реализации проекта и какую ответственность несет.
Все это происходит не за неделю, не за две. Хороший проект должен пройти определенные этапы. Нужно понять цель покупки, собрать информацию о юрисдикции, где он находится, правильно выбрать правовых, технических и финансовых консультантов. Ведь и налоговые режимы в разных странах отличаются, и последствия покупки недвижимости могут быть разными. У нас был случай, когда клиент узнал, что, приобретя дом в Австрии, он автоматически становится там налоговым резидентом с риском налогообложения всех его общемировых доходов. Он отказался от этой идеи.
На втором этапе нужно правильно структурировать сделку, проверить актив (провести due diligence, включая недвижимость, акции холдинговых компаний и прочее), подготовить структуру владения, понять, как вы будете финансировать проект и как будете потом им управлять. И только третий этап — уже непосредственно приобретение актива.
Джеймс Томсон, партнер GRM LAw:
James Thomson, JRM Law, партнер.
Автор: Ваганов Антон
Почему рынок недвижимости Великобритании такой успешный? У нас очень удобное и хорошо развитое право. Его принципы понятны и защищаются независимым судом. Поэтому часто стороны сделок, не связанных напрямую с нашей страной, выбирают английское право в качестве применимого.
В Англии вы можете владеть недвижимостью на праве собственности или аренды. Собственность дает полный титул на имущество. По завершении сделки имущество всецело принадлежит приобретателю с учетом лишь некоторых возможных ограничений (сервитут и т. п.), и никто не может его изъять. Аренда дает право, ограниченное по времени, хотя титул может охватывать период до 999 лет, что называется, "виртуальным правом собственности". Право аренды может быть прекращено в случае нарушения договора, хотя английские суды стараются не использовать такую санкцию, если нарушение устранено. Договор аренды может занимать 60–70 страниц, и следует внимательно с ним ознакомиться во избежание нарушений, которые могли бы привести к утрате права аренды и инвестиций.
Основной принцип сделок с недвижимостью в Англии — покупатель должен сам проверить объект и выяснить о будущей покупке все что надо. Продавец не обязан раскрывать информацию, хотя он и не должен вводить в заблуждение. Покупателю нужен хороший юрист, который запросит и получит всю информацию, которая должна быть учтена в переговорах о цене покупки и об условиях сделки. Должны быть посланы запросы информации в реестры (например, в отношении экологических рисков, возможности принудительного выкупа объекта государством и т. п.), так как покупатель приобретает объект со всеми его недостатками. Срок получения данных из реестров составляет 2–3 недели. Расходы на подачу запросов — до 2 тыс. фунтов. Полученная же информация может использоваться для усиления переговорной позиции покупателя.
Следует получить сведения о том, не загрязнена ли земля, на которой стоит объект. Если объект покупки находится не в центре, имеет смысл как направить запросы природоохранным консультантам, так и получить на месте образцы почвы для лабораторного анализа. Риски и распределение ответственности лучше прописать в договоре, чтобы покупателю не нести их в полном объеме в случае причинения вреда окружающей среде.
Договор покупки является документом, который юридически свяжет продавца и покупателя и закрепит все согласованные условия сделки. И очень важно ответственно подойти к ведению переговоров об условиях договора, а согласовав их, перейти к стадии, которая называется обмен договорами. Это момент, когда стороны оказываются юридически обязанными исполнить сделку. Обычно на этой стадии покупатель платит продавцу депозит — 10% от цены объекта.
Константин Осипов, партнер GRM Law:
Автор: Ваганов Антон
Наша практика в работе с русскоговорящими клиентами при совершении ими сделок с недвижимостью разнообразна: начиная от помощи в приобретении помещения в Лондоне в аренду для ресторанной группы и заканчивая консультированием ретейлера по покупке участков под строительство торгового центра. К нам обращаются за помощью при инвестировании в недвижимость: начиная от номеров в строящемся отеле, который должен управляться оператором с мировым именем, и заканчивая покупкой прав на комнаты в коммерческом доме престарелых.
Eсли для вас это первый опыт покупки недвижимости в Англии, сделка может показаться вам весьма специфической и сильно отличающейся от того, к чему вы привыкли в России.
Это касается как видов прав на объекты и их содержания, так и того, как происходит сделка — ее этапов, распределения обязанностей и рисков между сторонами. Иногда сделки, которые в рекламных буклетах агентов по недвижимости выглядят как простые и привлекательные с точки зрения, например, якобы гарантированного дохода, оказываются весьма сложными и сомнительными.
Так, одним нашим клиентам агент обещал покупку объекта, приносящего гарантированный доход от инвестиции 7% годовых. Но при изучении документов оказалось, что клиент мог лишь заключить договор уступки прав долевого участия в строительстве с гарантией дохода в куда меньшем объеме и без возможности повлиять на условия сделки или хоть как–то влиять на обеспечение получения заявленной доходности. В итоге клиент от сделки отказался.
Михалис Лукас, FCCA, советник Stellios Americanos:
Автор: Ваганов Антон
Что касается Кипра, после 2013 года, когда обанкротился один из основных банков нашего острова, случился огромный кризис. Банковские балансы были ужасны, кредиты просрочены. И правительство задалось вопросом: как поддержать сектор, чтобы он вообще не рухнул?
За последние 3 года банки создали специальные департаменты с правом выкупа активов у клиентов вне процесса кредитных торгов, потому что на кредитных торгах стоимость будет сильно понижена. Они создали собственную структуру, которая продает выкупленные у клиентов объекты. Чтобы не наводнить рынок объектами. За этот год количество сделок выросло на 30%. В эти продажи надо включить сделки, проведенные банками.
Первое, что мы советуем при покупке недвижимости в нашей стране, — это приехать и побыть там хотя бы неделю. Может, вам не понравится.
Потом надо согласовать цену с продавцом. Много сделок можно завершить прямо в кадастровом регистре. Но вы должны быть уверены, что платите именно за то, что хотите получить. Обязателен due diligence, чтобы не попасть впросак.
У нас было слабое законодательство, но сейчас оно более четко регулирует деятельность девелоперов. И теперь вы можете быть уверены, что получаете то, за что платите.
Договор должен описывать не только сам объект, но и его качества, и именно за качество дома следует платить или не платить. Продавец обязан оплатить все обязательства до передачи объекта, пошлину земельного кадастра (от 3 до 8%). Зарегистрированная недвижимость не требует этой пошлины. Есть налог с продажи, нет налога на наследование. Есть налог на компании, владеющие недвижимостью на Кипре.
Елена Килинкарова, к.ю.н., советник Maxima Legal:
Автор: Ваганов Антон
При планировании владения активом за рубежом мы сталкиваемся с тем, что надо учитывать законодательство не одного, а двух, а то и большего числа стран. Важную роль играют международные договоры, в первую очередь соглашения об избежании двойного налогообложения (СИДН) — их в мире более 3 тыс. — и соглашения об обмене информацией.
Как правило, несколько государств будут претендовать на налогообложение доходов владельца недвижимости. Первое — это государство резидентства лица. Второе — государство нахождения недвижимости. Поэтому особое значение приобретает устранение двойного налогообложения соответствующих активов и доходов, которое может быть осуществлено на основании либо норм национального законодательства, либо положений СИДН.
Другой вопрос, как налоговая в нашей стране узнает, что лицо владеет за рубежом тем или иным активом или получает доходы от его использования. И здесь мы должны быть готовы к тому, что мир вступает в эру прозрачности. Обмен информацией между государствами усиливается, и если раньше он шел только по запросу, то с 2017 года начинает действовать автоматический обмен информацией о финансовых счетах.
Банк зарубежного государства обязан проверять клиентов на предмет резидентства в другой стране. Если будут выявлены признаки связи с другим государством, банк сообщает в налоговые органы своего государства информацию о клиенте, в том числе остаток по счету. И налоговый орган страны местонахождения банка в автоматическом режиме передает полученную от банка информацию в налоговые органы государства возможного налогового резидентства клиента банка.
Применительно к компаниям также необходимо учитывать предусмотренное для автоматического обмена информацией деление компаний на активные и пассивные. По последним банк получает информацию о бенефициарах, которую он сообщит в свой налоговый орган. В итоге участвующие в автоматическом обмене информацией о финансовых счетах государства получат информацию о своих возможных налоговых резидентах — бенефициарах пассивных зарубежных компаний.
Наталья Демина, руководитель практики Provate wealth Maxima Legal:
Автор: Ваганов Антон
Наследственное планирование — это комплекс мер, направленных на предотвращение проблем при наследовании. В России у нас этим заниматься не принято, а в Европе важность этой темы давно осознана и бизнесом, и практикой. Проблемы лавинообразно валятся на плечи наследников, которые к этому абсолютно не готовы.
Уходит из жизни бизнесмен, у которого не было завещания, и наследники оказываются в зависимости от бизнес–партнеров умершего и еще от многих и многих факторов. Если же речь идет о долях в компаниях офшорных юрисдикций, а также об имуществе за рубежом, то проблемы возрастают дополнительно.
Тем более если умерший имел гражданство другого государства. Главная трудность в том, что процесс наследования будет проходить по законодательству той страны, где находится недвижимость, в отличие от прав на доли в компаниях. Один наш клиент столкнулся с ситуацией, когда он наследует дом в Намибии.
В России распространена практика, когда имущество оформляется на близкого друга. Это имущество часто не удается включить в наследственную массу — вспомним историю Березовского.
Гибкая альтернатива завещанию при наследственном планировании — траст. В документах траста можно указать, что в случае смерти бенефициара имущество переходит определенным лицам. С момента, когда учреждается траст, имущество перестает быть в собственности наследодателя и уже не входит в наследственную массу. На него не распространяются наши требования закона о выделе супружеской доли, об обязательных наследниках и тому подобное.
Роберт Хаучил, юрист/солиситор Maxima Legal:
Автор: Ваганов Антон
Великобритания и Россия имеют много общего. В Англии большая русская община, и ее вклад в развитие общества значителен. Если приехать в Лондон, то дня не будет, когда вы не услышали бы русскую речь. Один из наиболее привлекательных для иностранных граждан аспектов Великобритании состоит в том, что вы можете быть резидентом Соединенного Королевства и не платить английские налоги за свой бизнес в стране вашего основного жительства.
Вам необходимо платить налоги только в тех объемах активов, которые привозятся в Великобританию. Две главные категории лиц, которые могут приехать в королевство, — инвесторы (объем не менее 2 млн фунтов) и предприниматели (вложения от 200 тыс. фунтов). У каждой из категорий есть свои требования как по суммам, так и по бизнес–плану и знанию английского языка.