Павел Горошков Все статьи автора
6 октября 2016, 13:35 36060

Решение Верховного суда о выкупе долей покончит с квартирными войнами, но и развяжет руки черным риелторам

Фото: Архив "ДП"

Верховный суд России впервые в истории признал, что в случае конфликта между собственниками квартиры владелец меньшей доли (например, одной комнаты) может быть лишен ее принудительно, если имеет другое жилье. В этом случае другие собственники должны возместить ему стоимость доли. Это решение может сильно облегчить расселение коммуналок.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда России вернула на новое рассмотрение в Василеостровский районный суд Петербурга иск жительницы Васильевского острова Марии Алексеенковой к Михаилу Алексееву, купившему почти четверть века назад 1/3 долю в квартире у ее бывшего мужа после развода. Истица со своей дочкой владеют 2/3 в трехкомнатной квартире и с начала 1990-х годов находятся с ответчиком в состоянии квартирной войны. Кассационная инстанция отменила решение районного суда, который отказал Алексеенковой в иске о признании доли Алексеева незначительной и прекращении его права собственности на нее с возложением на истицу обязанности выплатить ему денежную компенсацию.

Мошенники лишили жительницу Крестовского острова квартиры через МФЦ

Мошенники лишили жительницу Крестовского острова квартиры через МФЦ

6784
Павел Горошков

Как установил суд, Алексеев, живущий со своей семьей в другой квартире, свою комнату в спорном жилье держит запертой, храня там свои личные вещи. Долю он купил у бывшего мужа Алексеенковой в самом начале 1990-х годов, и с тех пор между соседями идет жесткое противостояние. В то же время Алексеенкова с дочкой в квартире живут, это их единственное жилье, и они, по утверждениям ответчика, его в квартиру не пускают (а если он и заходит, то не разрешают пользоваться сантехникой).

Они, по данным суда, много раз пытались по разным схемам избавиться от нежелательного сожителя, но им это не удавалось: выделение 1/3 в квартире площадью 67 м2 физически невозможно без нанесения несоразмерного ущерба имуществу, а продавать долю ей Алексеев отказывался. Между тем принудительный выкуп жилья до сих пор считался невозможным: выплата компенсации вместо выдела доли в натуре по закону возможна только при наличии волеизъявления собственника.

В 2014 году Алексеенкова обратилась в суд с иском о признании доли Алексеева незначительной и прекращении его прав собственности. Иск основан на статье 252 ГК РФ, которая гласит: "Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию".

Однако до сих пор все попытки принудительного выкупа доли в квартире по суду заканчивались неудачей: тот же Верховный суд отменял все решения, которыми такие требования удовлетворялись. Теперь же суд, наоборот, отменил отказное решение и вернул дело на новое рассмотрение, обязав Василеостровский районный суд более внимательно оценить довод истицы о том, что ответчик имеет другое жилье, в спорной квартире не живет, родственные отношения между сторонами спора отсутствуют.

По мнению Ивана Решетникова, управляющего партнера "Апелляционный центр", определение ВС крайне интересно и полезно для практики: "Делить сособственность до сих пор в России было просто невозможно, такие споры тлели и горели десятилетиями и не могли сдвинуться с мертвой точки. Механизм принудительного разделения, безусловно, был нужен, и то, что он начинает работать, — хорошо. Похожим образом в последнее время заработал механизм исключения из общества совладельцев-гринмейлеров, который долгое время был мертвым".

"Во-первых, это определение не означает, что Василеостровский суд прямо так и удовлетворит теперь этот иск, — не торопится с выводами адвокат Ирина Иванова. — А во-вторых, это обоюдоострое оружие. С одной стороны, оно дает возможность разрешить конфликты, которые сегодня законного решения не имеют. А с другой — не поручусь, что завтра этой схемой не воспользуются черные риелторы, чтобы, купив комнату в коммуналке, выселить по суду владельцев всех остальных комнат".

Впрочем, и белым риэлторам этот правовой механизм видится весьма позитивным. "При расселении коммуналок и хрущевок бывают такие больные вопросы, когда владелец последней комнаты заламывает нереальную цену, в десятки раз превышающую рыночную, и из-за него страдают девять других семей, которые хотят разъехаться по собственным квартирам, — говорит владелец NAI Becar Александр Шарапов. — Думаю, механизм будет развиваться и постепенно все подобные случаи получат адекватную судебную оценку. В Английском праве давно уже сложилось, что, купив 51% объекта недвижимости, и заручившись одобрением своего  винвестиционного проекта по развитию этого объекта в муниципалитете, ты можешь предложить остальным совладельцам цену выкупа, а при отказе их смело выйти в суд выкупить доли по цене, назначенной судом".

Увеличение спроса так и не произошло. Как изменились цены на жилье в Петербурге в сентябре

Увеличение спроса так и не произошло. Как изменились цены на жилье в Петербурге в сентябре

1 3917
Надежда Фёдорова

Рассление коммуналок — особо актуальная тема для Петербурга. Всего в Петербурге насчитывается болье 80 тыс. коммунальных квартир, большая их часть расположена в Центральном районе.

Новости партнеров
Реклама