Почему будущее за внешними управляющими компаниями

Недавно я ездил в Северную Корею: там все очень много работают, а управляет всем одна "компания". Но абсолютно очевидна низкая эффективность такой модели. Сегодня на дворе время подвижных конструкций. Мобильность во главе всех процессов. Невольно возникают параллели с моей работой — управлением недвижимостью.

Для собственников и девелоперов недвижимости управление, на первый взгляд, не первостепенный вопрос. Но, так же как автомобиль не едет без водителя, так и с недвижимостью — без профессиональных навыков в лучшем случае не сдвинуться с начальной точки. Особенно актуальным этот вопрос становится в кризис — собственникам сложнее поддерживать чистый операционный доход объектов на высоком уровне своими силами, и многим уже не обойтись без сторонней помощи.

Об этом говорит и статистика: с 2008–2009 годов доля объектов коммерческой недвижимости, находящихся в управлении профессиональных управляющих компаний, выросла с 10 до 45%.

Собственная или внешняя управляющая компания? Как правило, перед этим выбором встает собственник нескольких объектов. Создавая собственную УК, он получает полный контроль, но во многом лишает себя возможности творить, развивать свой основной бизнес, так как большую часть его времени теперь занимают хозяйственные вопросы. Для единичных же объектов это просто финансово несостоятельная модель, так как затраты на персонал и ресурсы несопоставимы с экономией и доходной частью объекта. Однако если есть желание переключиться и заняться новым делом — это отличный способ убить время. Управление — не полет в космос, главное — время и кропотливый ежедневный труд по хозяйству.

Но есть несколько факторов, тормозящих процесс. В наследство от 1990–х нам досталась проблема доверия. В то время мы и наши партнеры предпочитали все делать сами, боясь просто потерять свои активы после "помощи" третьих лиц. С другой стороны, собственникам старой закалки не дает покоя мысль о том, что сторонняя управляющая компания не может относиться к объекту как к своему, с должным вниманием и трепетом. Но эпоха кардинально меняется. На смену "отцам–основателям" приходит новое поколение, более прогрессивное, мобильное. Для него собственность — это просто еще одна финансовая модель. В ней нет места эмоциям, чистый расчет. И, как в любом успешном предприятии, для его эффективной работы им нужна команда профессионалов.

Прозрачная схема — возможность застраховать ответственность, прописать конкретные результаты деятельности УК, возможность сменить ее в любой момент, экономия на процессах — все это привлекает их в работе с УК. Кроме того, при продаже объектов наиболее ликвидными считаются объекты с профессиональной УК, что позволяет инвестору более точно оценить актив.

Все это, на мой взгляд, говорит в пользу того, что будущее за внешними управляющими компаниями. Причем не только крупными объектами, но и жилой недвижимостью, зарубежными домами и стрит–ретейлом, в которые вкладывались в последние годы наши соотечественники, пытаясь сохранить свои сбережения.