Два квартала на троих

Губернатор Петербурга Георгий Полтавченко на различных встречах и в интервью не раз упоминал перекрестные жилые проекты в Петербурге и Минске. Глава комитета по инвестициям Смольного Ирина Бабюк рассказала "ДП" о том, что проекты живут и в ближайшие годы в Петербурге построят новый жилой квартал — "Белорусский", а в Минске — "Петербургский". Потенциальным инвестором проектов–братьев она назвала ГК "Эталон". И хотя о проектах Ирина Бабюк говорила как о развивающихся, оказалось, что инвестор совсем другого мнения.

Воз и ныне там

Программа сотрудничества между правительством Петербурга и правительством Белоруссии на 2012–2016 годы была принята почти 4 года назад. Сотрудничать решили широко — в торгово–экономической, научно–технической и гуманитарной сферах. Один из пунктов программы, который должен показать всем дружбу, — строительство симметричных жилых проектов в Петербурге и в Минске. Идею придумали, подписи поставили, с реализацией все оказалось не так гладко.

По плану, для строительства проекта в Минске привлекают петербургского девелопера, он же, вероятнее всего, отвечает за возведение квартала в Петербурге. В обоих городах на стройках работают белорусские строители. Минские чиновники даже заявляли, что в петербургском квартале обязательно откроются магазины с товарами белорусских производителей.

Потенциального застройщика–инвестора Смольный нашел — им должна была стать ГК "Эталон" Вячеслава Заренкова, который, кстати, родился в Белоруссии. При удачном развитии сценария это мог быть первый пример выхода петербургского девелопера на белорусский рынок.

"Принять участие в этом проекте нас попросили чиновники комитета по строительству Смольного. Причем примерно 3 года назад, когда только было подписано соглашение между Петербургом и Белоруссией. Предполагалось, что мы построим жилой квартал в Минске и выступим девелопером нового жилого квартала в Петербурге, взяв на подряд для его строительства белорусские компании. Но за это время идея не сильно продвинулась в реализации", — рассказал корреспонденту "ДП" Вячеслав Заренков.

Девелопер отметил, что серьезно общался на эту тему с властями, но "воз и ныне там". "Мысль об этих кварталах мусолят и презентуют везде. Но на самом деле идея до сих пор не подкреплена землей ни с одной из сторон. И я на совещания по этому поводу больше не езжу", — заключил Вячеслав Заренков.

Поле на выселках

Основная проблема "братских" проектов — в земле. В Петербурге Смольный предлагает построить квартал в Колпинском районе. Это территория площадью 52 га в поселке Петро–Славянка на дороге на Металлострой, для земли пока нет документации по планировке и межеванию. По расчетам НИИПЦ генплана Петербурга, на участке можно разместить 400 тыс. м2 жилья, рассчитанного на 14,5 тыс. человек. Чтобы обеспечить район детсадами, школами, дорогами и инженерной инфраструктурой, необходимо, по предварительным подсчетам, 10,9 млрд рублей. Кто их вложит, не уточняется.

В 2014 году в комитете по строительству Петербурга заявляли, что участок будет выставлен на торги с обременением о передаче 10% квартир в собственность города. Теперь же рассматривается также вариант целевого выделения участка — это будет возможно, если проект признают стратегическим.

Участок у потенциального инвестора энтузиазма не вызывает "В Петербурге подобрали пятно в Металлострое, где лес и чистое поле и нет никаких коммуникаций. Разумеется, мы туда идти отказались. Я сказал и нашим чиновникам, и белорусским, что готов и строить, и инвестировать, если они дадут нормальную землю", — говорит Вячеслав Заренков.

Не по нраву этот участок и белорусским властям, так что окончательное решение по выбору территории в Петербурге пока не принято. По информации Смольного, когда в июне 2015 года в Петербург приезжала минская делегация, ее членами "были подняты вопросы в отношении инженерной, транспортной обеспеченности, а также инвестиционной привлекательности территории". Окончательное решение планируют принять после расчета финансовой модели проекта.

Пока же комитет по градостроительству и архитектуре Петербурга предлагает дополнительную территорию, которая потенциально может стать белорусской, — это участок площадью 1,69 га в Красногвардейском районе на Муринской дороге, здесь можно построить дом площадью 40,7 тыс. м2. Эту территорию Смольный также планировал продавать на торгах. Предполагалось, что победитель передаст 2,27 тыс. м2 обманутым дольщикам и еще 2,29 тыс. м2 очередникам.

Минские теплицы

Не устраивает ГК "Эталон" и земля в Минске. По словам Заренкова, в белорусской столице ему предложили "участок, застроенный старыми пятиэтажками". "Сказали — расселяйте и застраивайте. Но мы расселением не занимаемся", — посетовал он.

Но, судя по всему, девелопер и правда не был на нескольких совещаниях. По информации Смольного, сейчас в Минске предлагается застроить участок площадью 10 га на ул. Филимонова — квартал занят действующими теплицами, но окружен жилой застройкой.

На этом участке можно возвести около 200 тыс. м2 жилья, а также потребуется строительство школы, детского сада, торговой недвижимости и воссоздание исторической аллеи по Парниковой ул. Но тепличное хозяйство на участке действует: оборот Минского парниково–тепличного комбината — 5 т овощей в день. И вынос тепличного хозяйства предлагается осуществить за счет застройщика.

Но есть у территории и плюсы — на той же улице, в 700 метрах, "Газпром" строит свою белорусскую штаб–квартиру со 189–метровой башней.

Если говорить о рынке жилья Минска в целом — в белорусской столице каждый год вводится в 2–3 раза меньше жилья, чем в Петербурге. Однако, если сравнить коэффициент новых домов на одного жителя в обоих городах, получатся примерно одинаковые цифры — 0,5–0,6 м2 на горожанина.

В марте на MIPIM Смольный заключил с "Эталоном" договор о государственно–частном партнерстве при строительстве социальной инфраструктуры в проекте ЖК "Галактика" на Обводном канале. При этом, по словам Ирины Бабюк, часть соглашения касалась проекта в Белоруссии.

Это первый пример подобного договора о ГЧП в условиях, когда строительство социальной инфраструктуры возложили на плечи застройщиков. Да и в целом Смольный заключал подобное соглашение всего раз — с ГК "Балтрос" в проекте "Славянка" в 2011 году. Возможно, так власти пытаются подстегнуть ГК "Эталон" все же поучаствовать в "братском" проекте.

Непредсказуемый квартет

Сейчас в Петербурге есть только один по–настоящему интернациональный проект — район "Балтийская жемчужина" площадью 205 га, в который инвестируют китайские компании, на стройплощадках работают строители из Поднебесной. Соглашение о реализации этого проекта было подписано в 2004 году, и через 4 года начались продажи квартир в комплексе.

Проекты симметричных петербургско–белорусских кварталов задумывались как раз 4 года назад.

"Основная проблема того, что проект все еще не запущен, в том, что частный инвестор хочет бизнес–проект, а для госорганов это PR с социальным контекстом, — считает Михаил Виленский, эксперт Rusland SP. — Это сложно совместить, особенно учитывая четырехсторонние отношения: две администрации, инвестор и внешне назначенные подрядные компании. В результате получается крайне непредсказуемый квартет, и пока не ясно, кто им непосредственно будет дирижировать".

Председатель совета директоров ГК "Лидер Групп" Александр Рассудов также полагает, что это скорее политический проект, нежели реальная бизнес–инициатива — поскольку вложения непонятны, а последствия для инвесторов пока непредсказуемы.

"Петербургские застройщики подчас не могут договориться с местной властью по петербургским участкам, что уж говорить о проектах в соседнем государстве. Со своим уставом, как говорится, в чужой монастырь не ходят. Входить на белорусский рынок нужно, четко понимая правила игры и имея серьезную протекцию со стороны белорусского истеблишмента. Иначе застройщик будет носиться с проектом как с писаной торбой и заниматься овощами, вместо того чтобы строить", — рассуждает Александр Рассудов.