23:3230 ноября 201523:32
57просмотров
23:3230 ноября 2015
Совладелец "Строительного треста" Беслан Берсиров рассказал "ДП" о новых трендах на земельном рынке, о том, как верность принципам может обернуться успешным бизнесом в регионах, почему коммерческая недвижимость в портфеле компании — это случайные истории и о сложных отношениях с "Ленэнерго".
Беслан Рамазанович, на какие показатели "Строительный трест" выйдет в этом году?
— В среднем по году выводим на рынок 130–150 тыс. м2 жилья, хотя еще 5 лет назад ориентировались на 100 тыс. м2. Этот год рекордный: сдадим около 200 тыс. м2. Так что планы большие. И кризис их не сильно скорректировал.
А спрос на жилье будет?
— В России спрос на жилье в среднем упал в 2 раза. А в Москве и Петербурге — на 30%. Но люди стали дольше думать над сделкой. И период получения застройщиками первого рубля растянулся на месяцы. Но у нас во всех комплексах продажи идут активно. Цена "квадрата" из–за роста себестоимости поднялась. Так что по выручке план года мы выполняем.
А насколько изменилась себестоимость?
— Выросла на 10–15% за год. В основном из–за импортной составляющей. Импортозамещение — не просто модное слово, это необходимость. Сегодня мы смотрим в сторону Азии. Многие западные поставщики поняли, что для сохранения объемов продаж им придется двигаться в цене. Многие уступают. И нам удается снижать издержки.
Чем этот кризис отличается от прошлого?
— Нет ожидания, что все быстро закончится. В причинах кризиса много политического. Возня будет долгая. Совершенно очевидно: как было — уже не будет. А так… Работаем как работали. Не покупаем землю про запас, думая о сдаче объектов. И расслабиться нельзя: ситуация быстро меняется и требует предельной концентрации от бизнеса.
А как складываются ваши отношения с банками?
— Мы никогда не позволяли себе иметь кредиты на сумму, превышающую месячный оборот. Мы привлекаем займы для покупки очередного участка земли, а не для выплаты зарплаты или других текущих нужд. Но сейчас банки предлагают очень высокие ставки — 15–20% годовых.
Что касается ипотеки, то у нас около 35–40% сделок с ней проводится. Хотелось бы еще поддержки от государства для этой сферы.
Однако особенно не рассчитываем. Бюджеты все урезают — вы же видите.
Что происходит с земельным рынком?
— В предложении много участков бывших промышленных предприятий, которые планируют выводить из города. Но у такой земли много ограничений. Поэтому инвесторы внимательно оценивают свои риски. И покупают явно меньше, чем раньше. Хотя собственники предлагают пятна в среднем на 15% дешевле, чем в прошлом году. Можно торговаться. В ходу бартерные сделки. Мы и сами такие предложения рассматриваем.
А покупать дополнительные участки для расширения проекта "NEWПитер" не планируете?
— Под этот проект у нас выкуплено около 100 га у Института мелиорации. В проекте будет более 500 тыс. м2 жилья. Сейчас застраиваем участок, где будет 330 тыс. м2. На ближайшие 5–7 лет мы там работой обеспечены. И оставшуюся в этом районе землю, около 40 га по другую сторону дороги, даже не смотрим. Хотя институт собирается продать ее кому–то одному и сейчас выбирает партнера. Но девелоперы не торопятся — ждут, пока мы разовьем территорию. Ведь всем, кто приходит следом, будет легче.
Губернатор недавно предложил носить инвесторов на руках. Как думаете, не поздно спохватились?
— Лучше поздно, чем никогда. Хотя инвесторы — люди самодостаточные. При любом раскладе пытаются вести бизнес. А кто не справляется — уходит с рынка. Лучше, конечно, когда власть поддерживает, чем отменяет, например, уже согласованные проекты. В таких ситуациях остается только жалеть о потерянном времени и деньгах.
Позиция города в отношении социальной инфраструктуры не изменилась?
— Нет. И эта нагрузка делает стоимость "квадрата" на 10–15 тыс. рублей дороже. Наши попытки изменить ситуацию поправками в ФЗ–214 пока ни к чему не привели. Кроме социальной инфраструктуры застройщики много средств тратят на создание инженерной и дорожной инфраструктуры.
Но в Ленобласти другой подход…
— Да. Поэтому многим городским застройщикам, в том числе и нам, комфортнее сегодня работать там. В Ленобласти все понятно и открыто. Там запущена программа "Социальная инфраструктура в обмен на налоги". Там есть профильный вице–губернатор, имеющий опыт в строительстве и доступный в любое время. Это очень серьезный аргумент для инвесторов.
Выходит, когда город сам оттолкнул от себя застройщиков, в Ленобласти не упустили шанс их удержать. И результат налицо.
А как вам идея властей обложить новые проекты "десятиной"?
— Я бы не хотел это даже комментировать. В стране кризис, инвесторов надо притягивать, чтобы они тратили свои деньги, а не отталкивать.
А перспективы понижения высотности и плотности городской застройки, в том числе в уже согласованных проектах?
— В городе существует узаконенный высотный регламент. Его готовили долго, и, я думаю, компетентные специалисты. Зачем все уравнивать? В любом случае в уже согласованных проектах нельзя что–либо менять.
В России с 1 октября остановлена регистрация сделок между застройщиками и дольщиками из–за ужесточения требований к страховщикам. Вы тоже пострадали?
— Конечно. Идет серьезная задержка регистрации договоров долевого участия, а это, в свою очередь, задержка платежей. К сожалению, из–за передела рынка страховщиков много других участников страдает.
Как отразилась на вашем бизнесе ситуация с "Ленэнерго"?
— У нас пострадал только один объект. Его должны подключить к подстанции на Поклонной горе. "Ленэнерго" обещало ввести эту подстанцию в строй уже в этом году, но ее ввод перенесли на 2017 год. Нас это, конечно, повергло в шок. Ведь в соответствии с подписанным договором мы начали продавать жилье на этом объекте в конце 2013 года. Мы несем ответственность перед дольщиками. К счастью, нам удалось найти другие источники энергии временного характера для первой очереди. На рынке много поставщиков — те же предприятия высвобождают энергию и предлагают ее на рынок. Во всех построенных нами домах электричество будет.
Как развиваются проекты "Строительного треста" в Калининграде?
— Два жилых комплекса в анклаве мы успешно построили и продали. Сейчас строим еще 77 тыс. м2 на границе города с областью — заканчиваем строительство первой очереди. Работы там еще года на три. Но в этом году мы купили еще один земельный участок площадью 30 га в Гурьевске. Сейчас разрабатываем граддокументацию. Начнем строительство в 2017 году. Там будет малоэтажное жилье и коттеджи — в совокупности более 100 тыс. м2.
Чем вам нравится этот рынок?
— Дело не в этом. Просто мы верны себе и не бросаем дело на полпути. В прошлый кризис, когда все из Калининграда сбежали, мы остались и были вознаграждены серьезным отношением к себе. Конкуренция там ниже, и спрос тоже. Но, на мой взгляд, регион недооценен. В другие регионы идти не планируем.
А есть ли планы активнее строить коммерческую недвижимость?
— Все наши проекты в этом сегменте — случайные истории. Выводить этот вид недвижимости в отдельное направление мы не планируем. Да, мы, например, строим спортивные объекты в своих жилых комплексах. Их уже пять. Нам это нравится. Мы дружим с сетью фитнес–центров "Олимп", которая арендует эти объекты и управляет ими. Окупаемость этой недвижимости — в пределах 7 лет. Нас это устраивает.
А как получилось, что ЖК на Большой Зелениной ул. превратился в бизнес–центры с апарт–отелем?
— Там можно строить жилье. Но для этого нужно было снести два старых здания на участке. И хотя они никакой ценности не представляют, общественности это, скорее всего, не понравилось бы. А без сноса комфортное жилье там не построить: старые планировки мешают. Поэтому мы решили ничего не ломать, превратив здание в бизнес–центры с апартаментами во дворе. Полезная площадь комплекса составит около 18 тыс. м2, в том числе около 5 тыс. м2 — апартаментов. Сдадим мы его в I квартале 2018 года. А потом или сами будем управлять, или продадим. Благо потребности у того же "Газпрома" в офисах еще есть.
Усиливать присутствие на загородном рынке не планируете?
— У нас в работе три таких проекта — в поселке Кузьмоловском, в Токсово и в Петергофе. Если появится столь же привлекательное предложение земли под новый проект, мы его рассмотрим. У нас особый подход к этой теме: мы не продаем землю под застройку, а предлагаем построить дом в рамках проекта с единой концепцией. Это позволяет избежать "эффекта Шанхая" и сделать красивый проект.
Никто в Петербурге не строит столько домов из кирпича, как вы. Менять технологию не планируете?
— Мы верны кирпичу. И это даже не имидж. Просто нам нравится этот материал. А работать надо с тем, что приносит не только доход, но и удовольствие. Мы тратим большие деньги на нюансы.
Недавно подсчитали, что за последние 5 лет потратили на разные "излишества и красоты" 500 млн рублей. Могли бы за счет экономии этих денег повысить маржу. Но мы этого не сделали. Почему? Мы так давно живем и работаем, что уже поняли — мелочей в нашем деле не бывает. Есть потребность творить красоту и оставить ее после себя.
В этом году на "ТОП– 100" вы получили награду в номинации "Лучшие проекты в спальных районах города". Как вы оцениваете эту победу?
— Мне очень приятно, что среди множества строительных компаний, возводящих жилье в спальных районах, выделили именно нас. Мы стараемся создавать не просто качественное жилье, а формировать комфортную среду для жизни людей.
Слышала, что ваши дети работают с вами. У вас династия?
— Младший сын — руководитель проекта "NEWПитер". А старший сын не строитель — у него свой путь. Я считаю, что династии в любом бизнесе — это хорошо. Для родителей это уж точно счастье. Важно, чтобы дети продолжали дело по зову сердца, а не под нажимом. Только тогда это дело будет процветать.
О компании
"Строительный" трест"
> Основан в 1992 г. Акционеры — Евгений Резвов (50%) и Беслан Берсиров (50%).
> За 23 года работы объединение построило порядка 100 зданий общей площадью более 2 млн м2, в том числе социального и культурного назначения. Ежегодно компания вводит в эксплуатацию более 100 тыс. м2 жилья.
> Выручка за 2014 г. составила 11,58 млрд рублей.
Биография
Беслан" Берсиров
> Родился в 1958 г. в Абхазии. Окончил Кабардино–Балкарский государственный университет.
> В 1983 г. переехал в Ленинград. Начинал мастером в СУ №13 треста №32 "Главзапстрой", далее — прораб, начальник участка.
> В 1992 г. вместе с Евгением Резвовым основал ЗАО "Строительный трест". Занимает 86–е место в рейтинге миллиардеров "ДП" (стоимость активов — 8,25 млрд рублей).
