Нюансы с этажностью

Ситуация на вторичном рынке недвижимости в Петербурге сегодня такова, что наиболее успешно продается самое недорогое жилье. К этой категории, безусловно, относятся небольшие по площади квартиры в хрущевках, брежневках, "кораблях" и других представителях "старой панели". По данным агентства "Петербургская Недвижимость", цена квадратного метра в ходе реальных сделок с такими квартирами варьируется от 72 до 106 тыс. рублей. Помимо торга с продавцом, позволяющего снизить цену предложения, можно выбрать вариант, который заведомо будет стоить чуть меньше, чем аналогичные квартиры. Это жилье на вторых этажах над коммерческими помещениями. Однако есть нюансы.

Сила привычки

"Если человек уже жил на нижних этажах, то его не очень пугает перспектива жить там снова, — уверена Марина Гусакова, менеджер компании "Адвекс на Ланском". — Достаточно часто продавцы такого жилья делают приличный ремонт, понимая, что покупателя при продаже именно это может привлечь. В процентном отношении цена на такие квартиры меньше аналогичных предложений на других этажах примерно на 10%".

Кстати, нынешние владельцы жилья на вторых этажах в панельных домах могут жить гораздо спокойнее, чем раньше. Дело в том, что сегодня в большинстве городских районов на сделки по переводу из жилого фонда в нежилой практически наложено "вето". Это значит, что можно не беспокоиться, что скоро этажом ниже появится пивной бар или магазин. Зато раньше такие сделки, в особенности для домов, расположенных в местах с активным пешеходным трафиком, практиковались очень часто. Заведения различного типа появлялись на месте бывших квартир, в которых была осуществлена перепланировка. И причем далеко не всегда законным способом. Поэтому многие хозяева квартир на вторых этажах оказывались уже перед фактом, что внизу под их жильем появлялись пивные, кафе, магазины. Бороться с этим на этапе уже переведенного помещения оказывалось невозможно.

Непростой вариант

Собственник квартиры над коммерческими помещениями в готовом доме должен готовиться к тому, что продавать такое жилье будет сложнее. "Однозначно, плохо жить над магазином или заведением общепита, — говорит Юрий Полищук, заместитель генерального директора АН "Невский Альянс". — Все понимают, что кафе или ресторан — это не только дополнительные шумы от вытяжки, громкой музыки, разговоров посетителей, но и запахи. А иногда даже неприятные соседи — тараканы и грызуны. Строительные магазины — это химия, испарения и вредные вещества. В меньшей степени будет раздражать жильцов тихий офис на этаже или спокойное госучреждение".

По данным Ассоциации риелторов Санкт–Петербурга и Ленинградской области, при продаже жилые квартиры на вторых этажах над "коммерцией" стоят по уровню спроса и цене на одной и той же ступени, что и жилье на первых этажах. Они находятся в экспозиции в 2–3 раза дольше обычных. Традиционно и на те и на другие спрос ниже, чем на аналогичное жилье на других этажах.

Свой покупатель

Тем не менее, по словам Марины Гусаковой, продать такую квартиру можно будет в тот же срок, что и обычное жилье без особенностей, если правильно задать цену. Иными словами, продавцам не стоит жадничать. Как утверждает Геннадий Багрянцев, генеральный директор ООО "Акрополь СПб", в целом если планировки квартир по стояку одинаковы, то характеристики данного жилья не отличаются от аналогичных квартир, расположенных выше. Риелторы отмечают, что шумоизоляция, утеплители, специальные козырьки, защищающие от воздействия световой рекламы и светящихся вывесок, позволят нивелировать негативное влияние обитателей коммерческих помещений на квартиры этажом выше. На квартиры на нижних этажах всегда есть свой покупатель — пожилые люди, любители собак и кошек, люди, имеющие страх высоты, и некоторые другие категории.

Кстати, если жильем на втором этаже заинтересовались владельцы коммерческих помещений снизу, то в таком случае продать квартиру можно будет и дороже, чем в общем случае.

Нет разницы

Многие девелоперы, работающие в сегменте масс–маркет на первичном рынке, не считают, что квартира на втором этаже над коммерческими помещениями должна стоить дешевле. "В нескольких наших проектах на первых этажах располагаются коммерческие помещения, — рассказывает Артем Босов, директор по продажам ГК "КВС". — На стоимость квартир этажом выше этот факт непосредственного влияния не оказывает".

Такой же политики придерживаются и в компании "О2 Недвижимость". По словам Арины Швындиной, руководителя проектов компании, на рынке новостроек эконом– и комфорткласса, как правило, различий в стоимости между вторым, третьим и последующими этажами нет. "Квартиры на нижних и верхних этажах могут иметь совершенно одинаковые внутренние характеристики — планировку, отделку, — подтверждает эксперт. — Но внешнее окружение, конечно, будет отличаться. Квартиры на втором этаже имеют ряд преимуществ и недостатков. Например, двор и соседние дома — все, что увидят жители из окна. Еще один минус — более низкие показатели по шумоизоляции. Сигнализации автомобилей, разговоры людей на крыльце могут доставлять дискомфорт. Но проблема успешно решается установкой стеклопакетов. В защиту таких квартир — тут нет зависимости от лифта, пожилые люди смогут без проблем спуститься на улицу, а молодежь — вынести детскую коляску или велосипед. Кроме того, не нужно платить за подъем при доставке товаров. Спокойно можно оставить машину под окнами".

В некоторых компаниях есть различия в цене, но в основном они продиктованы разницей в этажности, а не конкретными характеристиками квартир над коммерческими помещениями. По словам Анжелики Альшаевой, директора по продажам и маркетингу ЗАО "Ленстройтрест", в проектах компании квартиры на втором этаже — причем не только те, что расположены над коммерческими помещениями, — стоят на 2–3% дешевле квартир, расположенных выше. Обусловлено это прежде всего тем, что более высокий спрос отмечается на жилье на средних этажах — начиная от третьего, а также на квартиры на верхних этажах, из которых открывается какой–то интересный вид. При этом жилье на втором этаже над "встройкой" проектируется с дополнительной тепло– и шумоизоляцией.

"Магазины, аптеки, кабинеты врачей, центры детского досуга — это удобно, экономит время, — уверена она. — И люди это понимают. Некоторые опасения вызывают предприятия общепита и продовольственные магазины, где продают алкоголь. Но здесь есть нюанс: крысы, тараканы, неприятные запахи возможны, если рестораном или продовольственным магазином стало помещение, изначально для этого не предназначенное. И при перепрофилировании не были соблюдены строительные и санитарные нормы". В новых жилых проектах, как правило, назначение коммерческих помещений предусматривается на стадии проектирования, и они изначально строятся с соблюдением всех требований.