Почему в России не строят дома для пожилых людей

Наталья, почему дома для пожилых людей часто так и остаются на стадии проектирования?

— НПФ "Благосостояние" — фактически первый институциональный инвестор в сегменте ухода за пожилыми. До недавнего времени фонд не заявлял о конкретных проектах, но он давно создает условия для того, чтобы такие инвестиции стали в принципе возможными. Это работа с органами власти, юристами, операторами и инвесторами, иностранными партнерами. Дом для пожилых — это не развлекательный комплекс, который можно окупить за 3–5 лет. Рентабельность такого бизнеса небольшая, и инвестиции, соответственно, очень длинные. Построить пока удалось только один центр — в Монино (Московская область).

Если мы берем за образец западные страны, которые столкнулись с проблемами старения 10–20 лет назад, то основные инвесторы в недвижимость для пожилых — пенсионные фонды. И с экономической, и с этической точки зрения это логично: деньги, направленные на выплаты будущим пенсионерам, работают на благо пенсионеров настоящих. Но это не благотворительность: дом для пожилых — очень устойчивый актив, потребность в таких услугах постоянно растет. Как показали кризисы, этот бизнес не подвержен влиянию спадов в рамках экономических циклов. Но вот срок окупаемости — минимум 10, а скорее 15 лет.

Большинство рынков формируются снизу: приходят операторы, потом подтягиваются инвесторы. Почему здесь нужны дополнительные средства?

— На этом рынке задействован инвестор (то есть средства пенсионных фондов и управляющих компаний, которые вкладывают в недвижимость) и оператор, который берет эту недвижимость в аренду. У операторов есть расходы — в первую очередь заработная плата и аренда, их задача — правильный подбор персонала, разработка методик и уход за клиентами. Третий участник — сам получатель услуги, пожилой человек. И здесь возникает вопрос: как обеспечить инвестору гарантию платежеспособного спроса. Инвесторам не нужны средства — нужны условия для их вложения. По данным государства мы видим, что есть очереди в такие учреждения, но какая часть из этой очереди способна оплатить услуги — неизвестно.

В каком состоянии сейчас российский рынок?

— Исторически в России действовала монополия государства на соцуслуги, никто не стремился сделать их экономически эффективными. Не так давно появился 442–ФЗ "Об основах социального обслуживания населения РФ", который обозначил, что в этой сфере возможны негосударственные услуги, определил понятия и роли поставщиков, получателей услуг, а также государства. Но при этом, на наш взгляд, некорректно описана система оплаты услуг. То есть сейчас тариф на соцуслуги не включает амортизацию, капитальную составляющую (по аналогии с ОМС). Но если для ОМС еще возможны какие–то выходы — дополнительные услуги, договоры аренды с местными администрациями, то организовать стационары для ухода за людьми пожилого возраста в арендованных помещениях сложно. Для них нужно строительство специализированной недвижимости.

Сейчас, например, дементных людей отправляют в психоневрологические интернаты. Это обычно огромные режимные учреждения. И мы считаем, что это неприемлемый формат для пожилых людей. Нужны специальные архитектурные, интерьерные, цветовые решения: приспособить существующую недвижимость при аренде таким образом невозможно, а строить новые дома — пока слишком большой риск.

В Петербурге есть операторы, которые берут людей с деменцией?

— Да, но у нас в стране для этого нет ни законодательной базы, ни уверенности в постановке диагноза. Один из чиновников на мое упоминание слова "деменция" возмутился: как вы можете так выражаться? Мы вытесняем проблему, хотя любой может с ней столкнуться — с необходимостью ухода, одиночеством. Еще на одном из обсуждений прозвучало, что, когда начнут бродить бабушки с деменцией по улицам города, тогда тема и станет системно рассматриваться. Бабушка ведь не просто забыла адрес. Наверное, мы со времен Советского Союза привыкли, что есть некрасивые темы, которые не обсуждаются. Мы очень спокойно рассуждаем: ну есть очередь, ну ладно, ну очередь, что ж поделать. Но люди стоят в очередях на эти услуги и год, и два, и три, постоянно испытывая необходимость в помощи. Понятно, что есть глобальный финансовый эффект старения: бюджеты не выдерживают объема социальных услуг, ведь доля пенсионеров на долю работающих увеличивается. Но в таком случае надо пересматривать роль государства, прямо говорить о доле, которую оно может взять на себя, пусть это будет 5, 10 или 70%. И люди должны быть финансово ответственными и не требовать от государства невозможного. Например, если у бабушки есть трехкомнатная квартира, почему не разменять ее на однокомнатную и жить на разницу? Внукам — своя дорога, а себе нужно обеспечить комфортную старость.

Это вопрос не только менталитета, но и знания о возможностях. Людям такие решения не приходят в голову.

— Именно так, потому и хочется начать этот разговор. Нужно заинтересовать девелоперов, привлечь банки, которые могут заниматься обратной ипотекой. Сейчас 30–40% населения не платит налогов, надо думать, как вывести этих людей из серых схем. Наказания неэффективны, скорее нужно стимулировать. В каких–то странах выдают полис ОМС при предъявлении декларации о налогах. То есть заплатите налоги — и пользуйтесь доступной медпомощью. На Западе нормально, например, когда, работая, люди живут в большом доме с семьей, а выйдя на пенсию, переезжают в квартиру, берут обратную ипотеку или живут в больших домах с другими пенсионерами — коммуной.

В России в лучшем случае государство предоставляет участок с приемлемой арендной платой. Чиновники говорят: приходите с проектом, но мало кто может позволить себе отправить на проект пару миллионов рублей и потерять, если его не примут. Даже если будет софинансирование, у нас страна с огромной территорией и разной эффективностью регионов, а именно регионы оплачивают соцуслуги. Бюджеты формируются на 1–3 года, целевые программы — на 5–6 лет, инвесторам же нужны гарантии на более длительный срок. Бабушка или дедушка могут жить в доме для пожилых и 20 лет, они должны быть уверены в получении услуги, а оператор — в оплате.

Кризис поменял планы фонда "Благосостояние" на строительство сети?

Кризис укрепил в мысли, что это перспективный актив. Есть подсчеты, что стоимость деменции для всего мира составляет $600 млрд. Есть статистика, что у нас в стране на 32 млн пожилых людей 130 тыс. мест в стационарах. В развитых странах обеспеченность недвижимостью для пожилых — 3–5%, уровень по России пока на порядок ниже. И нам кажется, что при масштабах нашей страны следует об этом задуматься, и чем раньше, тем лучше.