Дефицит ликвидного предложения

От падения спроса на загородном рынке меньше всего пострадали поселки комфорткласса. Из–за незначительного пополнения в этом сегменте возможен даже дефицит ликвидного предложения.

Падение спроса заметно во всех сегментах загородной недвижимости, и комфорткласс не стал исключением. По данным КЦ "Петербургская Недвижимость", за первое полугодие 2015 года на рынке коттеджей в классе комфорт количество сделок снизилось на 38% по сравнению с аналогичным периодом 2014 года. Были и проекты, в которых продаж не наблюдалось вообще.

Берут готовое

Аналитики отмечают, что за первые 6 месяцев текущего года значительно выросла средняя стоимость купленного коттеджа. Несмотря на это, на рынке наблюдается рост покупательского спроса на объекты с высокой степенью готовности и инженерной подготовкой. При этом продажи лучше всего шли в поселках комфорткласса. "В первом полугодии 2015 года сегмент класса комфорт лидирует, — говорит руководитель КЦ "Петербургская Недвижимость" Ольга Трошева. — Его доля в общем объеме продаж составляет 30%".
"Наиболее привлекательные варианты находят своего покупателя, — констатирует генеральный директор ГК "УНИСТО Петросталь" Арсений Васильев. — Пополнение предложения в текущем году идет крайне медленно, поэтому может возникнуть даже некоторый дефицит ликвидного предложения". По мнению Арсения Васильева, изначально загородный рынок развивался именно с сегмента комфорткласс. Но в 2010 году на рынке стали появляться предложения домовладений стоимостью около 1,5 млн рублей, что стало некоей революцией и ознаменовало собой появление загородной недвижимости экономкласса.
Сегодня к классу комфорт принято относить поселки со средней стоимостью коттеджей 6 – 11 млн рублей. По данным "Петербургской Недвижимости", основное предложение поселков комфорт-класса, вышедших в продажу в 2014 – 2015 годах, сосредоточено во Всеволожском районе Ленинградской области. Здесь находится 40% поселков, в которых 56% домовладений. На втором месте Ломоносовский район, где строится 30% поселков и 18% коттеджей. В Приозерском районе расположены 20% поселков и 25% домовладений. Оставшиеся 10% поселков и 1% домовладений строятся в Выборгском районе Ленобласти.
По данным "Петербургской недвижимости", на 1 сентября на загородном рынке Петербурга и Ленинградской области в продаже находились 351 коттеджный поселок и 29 очередей. Объем рынка коттеджных поселков составляет около 37 тыс. домовладений. Из них в классе комфорт в продаже находятся 36 коттеджных поселков (3,3 тыс. объектов). На их долю приходится 9% (от количества объектов).
В классе комфорт преобладает доля поселков, расположенных в зоне постоянного (30 – 40 км и ИЖС) или условно–постоянного проживания (30 – 40 км от черты города), она составляет 67% (от количества поселков). Количество поселков, расположенных в зоне сезонного проживания, составляет 33% (от количества поселков).
В классе комфорт большее число проектов представлено с предложением строительства домов из бетонных блоков — 28%. На втором месте находятся проекты, где предлагается строительство домов из различных материалов — 25% (от количества поселков). Это делается для предоставления выбора покупателю, тем самым повышая интерес к проекту. Менее популярны каркасно–панельные дома. Их доля составляет 19% сезонного проживания. Доля проектов, где используются дерево или кирпич, составляет по 14% (от количества поселков). К началу сентября средняя стоимость квадратного метра домовладения в классе комфорт составляет порядка 56 тыс. рублей. В классе эконом — 34 тыс.руб. / м2. По данным агентства недвижимости "Итака", средняя стоимость сотки земли в составе коттеджного поселка массового спроса — 101,1 тыс. рублей. Квадратный метр в таунхаусе этой категории стоит в среднем 38,5 тыс. рублей.

Сами себе маркетологи

По данным NAI Becar, в элитном сегменте по итогам первого полугодия было продано 14 коттеджей, что всего на один коттедж меньше, чем в первом полугодии 2014 года. Следовательно, можно утверждать, что элитный сегмент в текущих условиях просел меньше всего. "Безоговорочных лидеров назвать сегодня сложно, — говорит директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева. — Однако, по нашим наблюдениям, доля покупок в эконом-классе превышает объем продаж в комфортклассе, поскольку девелоперы проектов экономкласса активно предлагают покупателям скидки, тем самым стимулируют спрос".
Действительно, зачастую между объектами эконом– и комфорткласса очень сложно провести четкую грань, несмотря на то что стоимость коттеджа в экономклассе составляет 3 – 6 млн рублей, а в классе комфорт — 6 – 11 млн рублей. В экономклассе, как правило, меньше площади домов и участков, материалы строительства могут различаться и т. д. Эти объекты расположены в районах, формирующихся как зоны малоэтажной застройки среднего класса: Ломоносовский, Гатчинский, отдельные зоны Всеволожского района (Янино, Корнево, Лупполово, Мистолово).
Средняя площадь коттеджа в поселках этого класса составляет 100 – 180 м2, а средняя площадь земельного участка — 10 – 15 соток.

Первые шаги

"Проекты класса эконом зачастую находятся в зоне только начинающей формироваться жилой застройки, — говорит Ольга Трошева. — Средняя площадь коттеджа экономкласса составляет 70 – 140 м2, а комфорт — 100 – 180 м2. Средняя площадь участка тоже больше: если в экономклассе это обычно 4 – 10 соток, то в комфортклассе — 10 – 15 соток. Различны и природные особенности — в комфортклассе желательно наличие леса и водоема на незначительном расстоянии от проекта, а в то время как в экономклассе таких требований нет".
Очевидно, четкой классификации коттеджных поселков по сегментам не существует. Нередко застройщик определяет класс на свое усмотрение. "Как правило, на рынке загородной недвижимости при позиционировании поселков либо вообще не обозначается сегмент, либо класс определяется как бизнес или премиум", — считает директор по продажам компании "Строительный трест" Сергей Степанов.
Количество домовладений в коттеджном поселке зависит в первую очередь от размера земельного участка, а не от его класса. В коттеджных поселках бизнес–класса и выше размер домовладений в среднем варьируется от 160 м2 и выше, размер придомовой территории составляет от 12 соток. По мнению Сергея Степанова, наличие сопутствующей инфраструктуры зависит в основном не от класса проекта, а от количества социальных и коммерческих объектов в рассматриваемой локации.