В девелоперской группе Legenda Василия Селиванова придумали новый механизм для привлечения в строительные проекты денег частных инвесторов. Застройщик гарантирует им выплату 15% годовых в рублях на весь период строительства при обратном выкупе квартиры. Эта схема для строителя сопоставима с привлечением банковского финансирования, а для инвесторов — выгоднее банковских вкладов.
Как рассказал "ДП" исполнительный директор Legenda Алексей Клюев, новый механизм уже запущен в новом жилом квартале компании на Комендантском проспекте (предполагает строительство 85 тыс. м2 жилья к 2019 году за 10 млрд рублей. — dp.ru). "Мы гарантируем частным инвесторам, вкладывающим деньги в новое жилье, выплату 15% годовых в рублях за весь срок строительства дома (рост вложений на 45% за 3 года строительства), если они отказываются получать свою квартиру (не оформляют на нее акт приемки-передачи). Эту гарантию мы фиксируем в договоре. Для инвесторов это выгоднее, чем класть деньги на банковский депозит, ставка по которому не превышает 12% и имеет тенденцию к снижению. А для застройщика это способ привлечения в проект денег, сопоставимых по стоимости с традиционным заемным финансированием", — сообщил Алексей Клюев.
Он отметил, что девелопер при этом не накладывает ограничений на выход инвестора из проекта на любом этапе строительства. "Если цены на жилье вырастут больше, чем ставка от застройщика, инвестор может пойти на переуступку — продать квартиру сам. Но при этом он потеряет выплаты по ставке от застройщика", — пояснил Алексей Клюев.
Еще один плюс для девелопера в этой схеме, по его словам, заключается в том, что компания аккумулирует в своих руках все инвестиционные квартиры на этапе ввода дома и продает их реальным жителям, формируя тем самым благоприятную среду проживания. "Чем меньше инвестиционных квартир в доме, тем понятней состав жильцов: меньше случайных людей и больше хозяйского отношения к общему имуществу", — подчеркнул он.
Участники рынка заявили, что впервые столкнулись с подобной девелоперской инициативой. "Это что-то новенькое. Ничего подобного застройщики еще не предлагали покупателям. Появление этого ноу-хау лишь подтверждает рыночную тенденцию: застройщики ищут неординарные маркетинговые ходы для поддержки продаж и привлечения внимания покупателей", — говорит руководитель консалтингового центра "Петербургская Недвижимость" Ольга Трошева.
"Идея интересная, но требует внимательного изучения. В принципе, схема группы Legenda может стать руководством к действию и для других строителей", — говорит исполнительный директор ГК "С.Э.Р." Павел Бережной.
"Просто плагиат какой-то! Вот что значит — идея в воздухе витает. Мы тоже разрабатываем эту схему финансирования для своих строек и готовимся запустить ее в этом году. Ничего удивительного. Денег на проекты не хватает — вот и ищем новые пути привлечения финансирования. А эта схема логичная и выгодная для всех сторон-участниц", — сообщил председатель совета директоров ГК "Ленстройтрест" Александр Лелин.
Правда, опрошенные юристы считают, что строители не могут пока составить достойную конкуренцию банкам за деньги граждан. "Разница между банковским вкладом и займом строительной компании очевидна — это уровень гарантий возврата денег. В банках помимо не сильно отличающейся ставки (11-12%) есть еще страхование вклада и резервы банка. Застройщик пока не может предложить что-нибудь конкурентоспособное", — говорит руководитель практики по недвижимости и инвестициям юрфирмы "Качкин и партнеры" Дмитрий Некрестьянов.
Доля инвестиционных сделок в проектах Петербурга традиционно составляет до 20-50% в зависимости от проекта, подсчитал исполнительный директор компании "Ойкумена" Роман Мирошников. Инвесторы покупают квартиры на ранней стадии готовности и перепродают их после сдачи дома с прибылью. "Средняя маржа таких сделок составляет 20-25%, в некоторых удачных проектах до 145%", — говорит начальник департамента продаж УК Docklands Екатерина Запорожченко.
Но в последнее время из-за кризиса сроки реализации многих проектов, особенно крупных, выросли, а цены в них не достигли расчетных показателей. "Инвесторы нервничают и пытаются выйти из таких строек хотя бы в ноль. Демпинг при переуступке в среднем составляет 10% от цены застройщика", — говорит руководитель департамента недвижимости ГК "ЦДС" Сергей Терентьев.
Эксперты отмечают, что в кризис число инвесторов, традиционно покупающих жилье не для жизни, а для сохранения сбережений, стало уменьшаться. "С начала года доля таких сделок упала с 30 до 10%", — говорит директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева. "Объем инвестиционных сделок упал с 25 до 10%. И в этом году их количество может сократиться до нуля", — прогнозирует руководитель аналитического центра "Главстрой-СПб" Петр Буслов. "Начинающие инвесторы к недвижимости охладели — у многих просто исчерпался запас лишних денег", — пояснил директор департамента продаж ГК "Лидер Групп" в Петербурге Виталий Виноградов.
