Равнение на 2013 год

Что происходит с продажами квартир на первичном рынке, какие новые требования предъявляют покупатели и можно ли ожидать роста цен? Эти и другие вопросы обсудили участники круглого стола "Судьба строительства: пройдено ли дно кризиса?", организованного ДП.

Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская недвижимость»:

Сегодня уже можно делать прогноз итогов2015 года, так как первые полгода прошли. За это время, по нашим оценкам, объем реализации составил 1,7 млн м2 — при 2,1 млн м2 вывода новых проектов в продажу. Это примерно равновесные показатели, поэтому можно сделать вывод, что все, что выводится сегодня на рынок, активно продается. Спрос находится на уровне 2013 года, то есть меньше, чем в 2014 году, но надо учитывать, что 2014–й очень сильно выделяется на фоне прошлых лет, поэтому отталкиваться от него не стоит. Тем не менее могу сказать, что у "Петербургской недвижимости" продажи не только сохранились на уровне 2014 года, но даже где–то на 10% увеличились.

Мы фиксируем рост цен на жилье массового спроса в обжитых районах Петербурга где–то на 3,2% (около 106 тыс. рублей за 1 м2) — это меньше инфляции, но тем не менее он есть. Что касается пригородных территорий, то цены остаются примерно на прежнем уровне — около 72 тыс. рублей за 1 м2.

Большую роль в том, что нам удалось сохранить хорошие темпы продаж, сыграла господдержка ипотеки. В целом по рынку ее доля в сделках по покупке жилья сегодня составляет 40–50%, а по отдельным объектам — до 60%. Кроме того, идет активная маркетинговая работа со стороны компаний по продвижению объектов, проводятся различные акции.

Рынок, который мы имеем сегодня, — хороший, рабочий и позволяет застройщикам как реализовывать те проекты, которые у них есть на сегодняшний день, так и закладывать новые. К примеру, компания Setl City, эксклюзивным брокером которой мы являемся, за последнее время закрыла несколько сделок по приобретению новых участков. Это говорит о приходе времени покупателя на рынок земли: продавцы становятся сговорчивее, чем это было годом ранее.

Но, конечно, нас ждет и усиление конкуренции. Многие застройщики работают в одной и той же локации, и они должны работать над качеством продукта. Это работает исключительно на сегодняшнего покупателя.

Алексей Белоусов, генеральный директор НП «Объединение строителей СПб»:

Сегодня на рынке сложилась достаточно показательная ситуация: преодолеть неблагоприятные явления в экономике и продемонстрировать завидную устойчивость строителям города помогает заранее созданный задел — в том числе накопленный за последние годы портфель проектов, позволяющий двигаться вперед, даже несмотря на некоторые разногласия между органами госвласти и профессиональным сообществом. Строителям удалось сохранить потенциал развития и очень серьезные финансовые возможности. Более того, негативные тенденции последних лет, связанные с перекладыванием на плечи застройщиков строительства объектов инфраструктуры, не смогли подкосить компании.

Да, у нас есть проблемные объекты, но их появление вызвано скорее не кризисом, а неэффективным, неграмотным менеджментом и деятельностью, подпадающей под статьи Уголовного кодекса. Считаю, что к таким застройщикам должны применяться жесткие меры. Пока не создадут прецедент, желание нарушать закон у некоторых не отпадет.

Пользуясь терминологией теории игр, могу сказать, что большинство крупных застройщиков выбирают сегодня минимаксную стратегию. То есть, понимая, что впереди период стагнации, мы минимизируем расходы, замораживаем проекты, находящиеся на первой стадии разработки, но в то же время стараемся максимально активно и эффективно продавать объекты, которые уже построены или находятся в высокой стадии готовности.

Кроме того, нами планируется пополнение земельного портфеля. Профессиональное сообщество ожидает снижения ввода жилья примерно на 20%, и вследствие этого цены, конечно, подрастут. Однако чем энергичнее сожмется рынок, тем лучше сохранится общая рентабельность строительного бизнеса.

Добавлю, что в последнее время у нас участились звонки от зарубежных инвесторов, в том числе из Европы, которые понимают, что сегодня есть неплохая возможность выйти на рынок. Это говорит о том, что западный бизнес не потерял интереса к жилищному строительству Петербурга, хотя и стал менее открытым.

Дмитрий Астафьев, генеральный директор «Ленспецстрой»:

Надо учитывать, что влияние той ситуации, которая происходит в стране, ощущается всеми по–разному, ведь строительных компаний, которые имеют влияние от 1% и выше, на рынке около 300–360. Все они строят жилье разных сегментов, находятся в разных условиях и под давлением разных трендов. Естественно, любой кризис в первое время не сказывается на премиуме и элите. Квартиры у Смольного или с видом на Финский залив сегодня в дефиците, как и "майбахи". Но с массовым сегментом все сложнее. Я согласен с тем, что по результатам полугодия падения продаж в Петербурге не наблюдалось, даже есть некий рост. Тем не менее в полугодии 6 месяцев, и если брать последние — май–июнь, то спад был.

Причина — у покупателя нет денег, у нас официально признанная рецессия. Возьмем ипотеку с господдержкой: вещь хорошая, но она не действует на объекты готовностью меньше 30% или уже введенные в эксплуатацию, но еще не оформленные в собственность. Таким образом, огромное количество объектов вымывается с рынка. Ситуация нестабильна, при этом цены сдвигать некуда: по моим оценкам, 72 тыс. рублей за 1 м2 в области и 96 тыс. рублей в городе — это себестоимость с минимальной рентабельностью 10%. Цены могут только расти, потому что растут цены на стройматериалы, транспортные услуги, энергетику.

Я считаю, что застройщикам нужно готовиться к не очень хорошей ситуации и жесткой конкурентной борьбе. Хотя ситуация 2008 года была намного жестче, так как была непредсказуема и неуправляема. Сейчас проще, потому что игроки имеют большое количество построенного жилья, продавая которое можно пережить это время. Пошла вторая волна покупателей инвестиционных квартир, которая, по моим ощущениям, 10–15% продаж дает.

Игорь Креславский, председатель правления ГК «Росстройинвест»:

Покупательский спрос продолжает оставаться стабильным. Ипотека сегодня есть, и она очень сильно помогает, так как ставки предлагаются уже на уровне 11,5%. У нас в ГК "РосСтройИнвест" доля продаж в ипотеку составляет 40–50%.

В целом спрос на квартиры стал немного меньше, но это рабочая ситуация. В наших строящихся ЖК — "Золотые купола", "Город мастеров", "Старая крепость" — продажи идут по плану. Есть инструменты стимулирования спроса, которые можно эффективно применять, они дают положительный эффект. Сегодняшняя ситуация гораздо легче многих других, которые приходилось переживать отрасли.

Мой прогноз: вывод новых объектов и новых очередей на рынок будет происходить медленнее, соответственно, предложение будет уменьшаться, а цены в связи с этим и с тем, что подросла себестоимость строительства (не стоит забывать об импортной составляющей), — постепенно расти. Рынок будет сужаться. Одним из факторов, оказывающих существенное влияние на устойчивость бизнеса, будет то, насколько компания диверсифицирована, так как тенденции в каждом сегменте будут свои. Например, я убежден, что наш новый ЖК бизнес–класса "Кремлевские звезды" будет пользоваться большим спросом, об этом говорит очередь из клиентов еще до начала продаж. Поэтому тем, кто заранее запланировал диверсификацию и у кого это получилось, будет лучше и удобнее.

Если не будет никаких макроэкономических и политических изменений в худшую сторону, то продажи будут постепенно двигаться от нынешнего уровня к уровню 2014 года, когда было продано 2,5 млн м2.

Любовь Вовченко, директор по маркетинговым коммуникациям «Главстрой-СПб»:

Я бы больше ориентировалась на то, что мы выйдем на показатели 2014 года не ранее 2017–го, так как до этого в экономике прогнозируется спад. В целом по рынку фиксируется падение спроса по сравнению с 2014 годом на 40%, и мы не исключение из большинства компаний, кто ощутил его в полной мере. Единственно, уточню, что это во многом связано с тем, что мы где–то на 17% повысили цены по сравнению с 2014 годом, а также ограничили предложение. Первая очередь нашего ЖК "Юнтолово" уже почти вся продана, а вторую площадью около 80 тыс. м2 мы временно не выводим в продажу, хотя готовимся к этому с апреля. Ресурсы для этого есть.

Очевидная тенденция, которую я хотела бы отметить: растет значение репутации компании. Те компании, которые позиционировали себя как серьезного партнера, сегодня получают дополнительные баллы. Этот тренд будет усиливаться. В какой–то степени это должно обезопасить рынок от роста числа обманутых дольщиков, так как определенный уровень надежности станет одним из требований покупателей.

Что касается прогнозов, то по цифрам мне добавить нечего, однако отмечу, что сегодня меняется характер спроса: более востребовано становится компактное жилье по минимальной цене с максимальным сохранением числа функций. У всех застройщиков идет упор на формирование таких продуктов, и эти параметры будут закладываться в проекты, которые проектируются сегодня и будут выведены в 2016–2017 годах.

Артем Босов, директор по продажам ГК «КВС»:

Уровень спроса первого полугодия 2015 года сравнивать с 2014 годом действительно не совсем корректно, так как, помимо прочего, часть спроса, которая при нормальном развитии рынка должна была быть реализована в I квартале 2015 года, по факту пришлась на декабрь 2014–го. Тогда многие люди ускорили принятие решения о покупке, и у большинства застройщиков наблюдался резкий всплеск продаж. Кроме того, из–за роста ключевой ставки в конце 2014 года рынок ипотеки практически замер и вновь ожил только после введения господдержки.

Из последних трендов мы чувствуем, что сегодня люди гораздо дольше принимают решение о покупке, ситуация по рынку неоднородна, предложение распределено территориально очень по–разному. Где–то из–за большого объема предложения застройщики действительно сталкиваются с жесткой борьбой за клиента, а в ряде случаев могут достаточно свободно управлять своим ценообразованием.

С точки зрения объема продаж мы находимся на уровне 2013 года, но при этом объем предложения сегодня гораздо выше, что, естественно, оказывает существенное давление на спрос. В любом случае снижения цен мы не ожидаем, и здесь покупателям очень важно смотреть на то, как ведет ценовую политику компания. Если в нынешних условиях она начинает активно снижать цены относительно конкурентов, то это первый звонок к тому, чтобы поостеречься доверять ей свои деньги.

Мы в КВС будем продолжать работать над эффективностью и качеством. В своих проектах КОТ "Новое Сертолово" и "Ясно.Янино" компания осознанно приняла решение об уходе от урбанизма в пользу малоэтажного и среднеэтажного строительства, создания гуманной среды обитания. И нынешняя ситуация на наше видение никак не повлияла. В нашем новом проекте в Стрельне мы также планируем малоэтажную застройку, делая акцент на безопасности, качестве благоустройства, архитектурных решениях и инфраструктурном наполнении.

Мы ожидаем, что люди все больше внимания будут обращать на качество жизни в целом, и в этой связи стоимость качественных проработанных проектов и спрос на них будут только увеличиваться.

Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС»:

Если та ситуация, в которой сегодня находится строительство недвижимости, является дном кризиса, то можно с уверенностью сказать: кризиса как такового и не было. Предложение и спрос находятся в равновесии. Во многом это связано с тем, что Петербург по–прежнему сравнительно мало обеспечен жильем, при этом постоянно растет число иногородних. И, хотя до конца лета вряд ли стоит ожидать увеличения спроса на жилье, так как идет так называемое отпускное затишье, осенью рынок уже может возобновить свой рост. Сентябрь может стать контрольной точкой, которая определит дальнейший вектор развития, в том числе и для нашей компании. Кроме того, очередной скачок курса валют может вновь привести к волне ажиотажного спроса на первичном рынке жилья, так как инвестиции в недвижимость остаются одним из самых безопасных и понятных инструментов сохранения средств.

Что касается динамики продаж, то сегодняшние темпы сравнимы с серединой 2014 года, после первого и до второго ажиотажного пика. Из числа новых ожиданий покупателей я могу назвать более высокую степень готовности выводимых в продажу домов и доступные цены на недвижимость.

Сегодня важным направлением деятельности нашей компании является развитие земельного банка. На сегодняшний день объем жилья, который можно построить на наших участках, превышает 3,5 млн м2. Стоит отметить, что заблаговременная покупка земли также позволяет продавать построенную на ней недвижимость по более доступным ценам.

Константин Ковалев, первый заместитель генерального директора ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург»:

На мой взгляд, 2015–й станет годом стабильных и клиентоориентированных компаний. Тот факт, что рынок недвижимости стал рынком покупателя, является безусловным плюсом. В условиях высокой конкуренции застройщики будут вынуждены развиваться и повышать качество строительства, стремясь предложить ликвидный продукт.

На сегодняшний день наибольшим спросом пользуются объекты от надежных застройщиков с удачным расположением, хорошими планировочными решениями квартир, адекватным ценообразованием и многообразием схем оплаты (ипотека, рассрочки). Соответственно, объекты, не отвечающие этим характеристикам, могут недосчитаться покупателей.

Спрос на объекты ГК "Пионер" ввиду уникальности проектов и высокой степени готовности по–прежнему высок. Мы не возводим жилые комплексы с продаваемой площадью менее 50 тыс. м2. При выборе участков под строительство, к примеру жилых кварталов LIFE, мы руководствуемся такими критериями, как престиж местоположения, расстояние до центра города, транспортная доступность, а также наличие качественных объектов сервиса, торговли и социнфраструктуры. Динамика продаж в различных жилых комплексах очень зависит от многих факторов, поэтому грубое усреднение данных по рынку не совсем корректно. Безусловно, есть проекты, в которых продажи идут плохо, но есть и другие тенденции.

Так, в ГК "Пионер" (направление Санкт–Петербург) в первом полугодии 2015 года активность покупателей сохранялась на высоком уровне, что позволяло даже перевыполнять ежемесячные планы продаж. Во II квартале 2015 года по сравнению с аналогичным периодом 2014–го количество продаж в ЖК "LIFE–Приморский" выросло в 3 раза. Мы не ожидаем ухудшения ситуации, так как этот объект находится в высокой стадии готовности и за все время реализации показал хорошие темпы роста спроса. В IV квартале этого года запланировано его введение в эксплуатацию.