Запланированное затишье

Снижение темпов строительства позволит девелоперам поддержать рост цен на жилье в пределах инфляции. Резкий демпинг возможен только в проблемных проектах, предупреждают участники рынка.

Девелоперы обсуждают два возможных сценария развития рынка недвижимости в регионе в этом году — оптимистичный и более жесткий. В первом случае они рассчитывают на сокращение спроса в пределах 30%. Глобально в этом случае ничего не поменяется, просто застройщикам придется более ожесточенно конкурировать за покупателя. Особенно трудно будет мелким компаниям. В этом случае по итогам года девелоперами будет продано 3–3,5 млн м2 жилья (для сравнения, в 2014 году в Петербурге и окрестностях, по данным "Петербургской Недвижимости", было продано 5,16 млн м2 жилья), а выведено на рынок 2,5–3 млн м2 (в 2014 году в Петербурге и пригородах, по данным "Петербургской Недвижимости", на рынок вышло 5,65 млн м2 жилья).

В рамках второго, более жесткого, сценария на фоне снижения доступности ипотеки застройщики не исключают сокращение спроса на жилье почти в 2 раза. Вывод новых проектов в этом случае существенно уменьшится или будет отложен, а себестоимость строительства жилых комплексов в активной фазе увеличится на 10–25%. Строительство объектов, которые находятся на начальной стадии и возводятся в отдаленных районах, может быть заморожено. При этом высока вероятность, что мелкие застройщики вообще покинут рынок. В этом случае по итогам года девелоперы прогнозируют продажи жилья на уровне 2 млн м2, а вывод новых проектов — на уровне 1,5–2 млн м2.

"Опыт преодоления прошлых кризисов научил профессиональных девелоперов гибко управлять объемами предложения, в случае необходимости откладывая новые, еще не начатые проекты до лучших времен. В ближайший год большинство из них сосредоточится на соблюдении графиков строительства и завершении уже начатых строек", — уверен генеральный директор ООО "ЦРП "Петербургская Недвижимость" Олег Пашин.

По какому пути пойдет рынок, зависит не только от макроэкономики с геополитикой, но и от местных властей — от того, насколько они готовы будут поддержать отрасль в непростой ситуации. "Мы надеемся на налоговые каникулы по инфраструктурным платежам, на рассрочки оплаты купленной у города земли, на смягчение условий по строительству социальных объектов", — отметил гендиректор Объединения строителей Петербурга Алексей Белоусов.

"Но главный регулятор рынка — это спрос. Застройщики будут делать все, чтобы он не отставал от предложения. Иначе цены на недвижимость начнут падать. А это не в их интересах", — заключила директор УК Docklands Светлана Петрова.

Стартуют не все

На данный момент в Петербурге и ближайших окрестностях заявлены проекты общей площадью около 10 млн м2. Но значительная их часть находится на начальной стадии строительства или еще не стартовала.

По данным NAIBecar, в этом году застройщики должны вывести на рынок более 20 знаковых проектов жилых комплексов, расположенных преимущественно в районах Кудрово, Девяткино, а также около станций метро "Пионерская" и "Лесная".

Самые крупные заявленные проекты, которые должны стартовать в 2015 году, — это проект на 1,1 млн м2 жилья в Шушарах от компании "Лидер Групп", а также проект "Новогорелово" на 500 тыс. м2 жилья от компании "ЛенРусСтрой". Разумеется, стройки начнутся не единым фронтом, а очередями.

О планах начать в конце 2015 года масштабные проекты сообщали также ГК "ЦДС" (проект "Нева–сити" в Новосаратовке на 4,6 млн м2), "ЛСР, Недвижимость — СЗ" (бывшая территория аэропорта Ржевка, где будет 1,1 млн м2 жилья), "СПб Реновация" (проект Gutenborg на 0,7 млн м2) и "Эталон–ЛенСпецСМУ" (проект "Галактика" на 0,68 млн м2). Но с учетом текущей рыночной ситуации эксперты ждут, что их старт будет перенесен на более поздний срок.

Об этом, кстати, уже заявляли гендиректор "Группы ЛСР" Александр Вахмистров и гендиректор "ЦДС" Михаил Медведев.

Так что в 2015 году на рынок в основном будут выходить новые корпуса уже запущенных проектов. В общей сложности на них придется, по данным АН "Итака", 1,4 млн м2 жилья.

"Реальный товарный запас жилой недвижимости по петербургской агломерации составляет около 5 млн м2. Этого объема хватит на 1,5–2 года.

Поэтому, даже если спрос в связи с кризисом сократится вдвое, этот объем строящегося жилья будет поглощен рынком в течение этого периода", — успокаивает руководитель аналитического центра "Главстрой–СПб" Петр Буслов.

Спрос расслоился

Сокращение спроса, по мнению экспертов, может коснуться прежде всего проектов класса "бизнес", как самых уязвимых в кризис.

"Средний класс у нас стремится к вымиранию", — говорит председатель совета директоров "Лидер групп" Александр Рассудов. Возможна коррекция продаж и в сегменте массового спроса. "Если ориентироваться на прошлый кризис, то в категории жилья экономкласса снижение спроса будет примерно на 30%", — говорит Петр Буслов. А спрос на элитное жилье, по прогнозу экспертов, будет стабилен. "Примерно 50% сделок в этом сегменте инвестиционные (в других сегментах их доля 10–15%. — "ДП")", — поясняет коммерческий директор девелоперской компании "Леонтьевский Мыс" Борис Каптелов.

"Безусловно, спрос будет ниже, чем в 2014 году. Но брать его за базу сравнения неверно. Ведь фактически в 2014 году мы пережили три периода ажиотажного спроса", — замечает руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St. Petersburg Тамара Попова.

"Наибольшим спросом будут пользоваться готовые объекты — 90% и более — как из–за опасений покупателей по поводу задержек строительства, так и по причине ужесточения условий по ипотеке. Банк "ВТБ" уже ввел требования к степени готовности жилых объектов: на ипотеку могут претендовать покупатели квартир в проектах крупных застройщиков, готовых на 30%, а также покупатели жилой недвижимости у мелких застройщиков, объекты которых готовы на 80%", — говорит директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева.

"Что касается жилья "на нуле", то здесь спрос будет определяться совокупностью всех параметров: ценой, заявленными сроками, формой реализации квартир, гибкостью рассрочек, концепцией дома и др. И пренебрежение хотя бы одним из параметров тут же может негативно отразиться на объемах продаж", — говорит Александр Рассудов. "Для покупателей важен не столько объем недвижимости, выведенной на рынок, сколько стабильность работы застройщика. Если компания имеет четкий финансовый план, ведет строительство без привлечения банковских кредитов и сдает объекты в срок, ей можно доверять", — резюмирует директор по продажам компании "Строительный трест" Сергей Степанов.

Пока все тихо

Итоги работы рынка недвижимости Петербурга в январе и феврале 2015 года свидетельствуют — ситуация стабильна. "Спрос на квартиры оказался на уровне аналогичных периодов прошлого года. Покупателям по–прежнему интересно строящееся жилье. Потребность в решении жилищного вопроса для большинства из них остается ключевой", — говорит Олег Пашин.

Многие девелоперы стимулируют покупательскую активность и путем предоставления скидок на квартиры. "К примеру, "Полис Групп" предоставляет дисконт в 30% при единовременной оплате квартиры. Итоговая скидка на покупку жилья с привлечением ипотеки у Setl City составляет 23%. При покупке квартир в ипотеку в проектах О2 Development ставка составит менее 10% годовых. Думаю, тенденция сохранится до конца года", — говорит Полина Яковлева.

Но в целом, по прогнозу участников рынка, по итогам 2015 года цены на недвижимость в Петербурге будут расти в пределах официальной инфляции.

"Чудес не бывает. Ведь растут себестоимость строительства и стоимость денег для самих девелоперов", — поясняет гендиректор ГК "С. Э. Р." Павел Белоусов.

Снижение цен, по мнению самих застройщиков, возможно только в проектах с какими–то трудностями.

"Строительное сообщество всерьез беспокоит возможность появления на рынке стихийных предложений о продаже жилья по бросовым ценам от небольших компаний. Бесплатный сыр, как известно, бывает только в мышеловке. Но люди об этом помнят не всегда. Каждый такой факт подрывает доверие ко всему рынку", — говорит Алексей Белоусов.