Рискованный продукт

По данным Центробанка, просрочка по валютной ипотеке в 2014 году увеличилась почти на 21% и составила более 17 млрд рублей (общая сумма просрочки по выданным россиянам ипотечным кредитам в валюте и рублях выросла на 16,3% — до 46,1 млрд рублей при общем объеме задолженности на 1 января 3,5 трлн рублей).

"В конце прошлого года практически все банки, выдававшие валютные ипотечные кредиты, приостановили выдачу займов: ипотека в валюте стала слишком рискованным продуктом с практически 100%–ной гарантированной просрочкой", — отмечает директор Центра ипотечного кредитования филиала "Петровский" ПАО "Ханты–Мансийский банк "Открытие" Дмитрий Кириков. С начала 2014 года доллар и евро выросли практически в 2 раза (в январе 2014 года доллар стоил 33 рубля, а евро — 45 рублей), соответственно выросли в рублевом эквиваленте и валютные кредиты.

В ответ на обращения и даже митинги граждан банки предложили различные программы реструктуризации валютных кредитов. А Центробанк рекомендовал конвертировать валютные кредиты по курсу на 1 октября 2014 года — 39,39 рублей за доллар и 49,98 рублей за евро. Впрочем, эта инициатива не нашла поддержки у банков, не желающих нести большие убытки.

Уроки грамотности

"Валютная ипотека перестала быть экономически выгодной еще в кризис 2008–2009 года вслед за девальвацией рубля и автоматическим увеличением размера аннуитетного платежа. Хотя еще какое–то время этот продукт присутствовал в тарифных сетках", — отмечает начальник отдела продаж ипотечных кредитов в Северо–Западном региональном центре Райффайзенбанка Константин Мурашкин. В розничном портфеле центра доля валютной ипотеки не превышает 2%. В портфеле Абсолют Банка она составляет менее 5%. По словам заместителя управляющего филиалом банка Дмитрия Задонского, банк прекратил выдачу ипотечных кредитов в долларах в 2008 году, сейчас такие кредиты погашаются в обычном порядке или реструктуризируются.

"Банки начали предлагать смену валюты кредита всем ипотечным заемщикам еще с 2008 года, — вспоминает Дмитрий Кириков. — Тогда можно было прийти в любой банк, имеющий ипотечные программы, и рефинансировать валютный кредит по текущему курсу. Это было бесплатно, требования к заемщикам были минимальны, а ставка в рублях плавала в диапазоне от 11 до 14% годовых. Очень многие ответственные заемщики сделали выводы из кризиса 2008 года и давно рефинансировали ипотечные кредиты, чтобы не зависеть от колебаний валюты. Правилом кредитования номер один всегда было брать кредит в той валюте, в какой человек получает доход, зарплату".

"В начале 2000–х доля валютной ипотеки была значительной, но и общая доля ипотеки на рынке недвижимости была ничтожно мала, а цены на квартиры номинировались в валюте, — отмечает гендиректор ООО "Первое Ипотечное Агентство" Максим Ельцов. — Как только рынок перешел на рублевые рельсы и стабилизировалась инфляция, произошел рост доли ипотеки на рынке, но в первую очередь за счет именно рублевых кредитов".

В 2006 году, когда ипотека начала играть более существенную роль, чем экзотическая услуга, доля валютных кредитов составила 38%, 2007 — 27%,2008 — 22%, 2009 — 20%, 2010 — 16%, 2011 — 11%, 2012 — 6% и т. д.

По данным АИЖК, валютные кредиты составляли в 2014 году 3,5% от общего объема ипотеки. За 10 месяцев прошлого года в общем объеме выданных кредитов валютные составили лишь 0,1%. "Спрос на подобные кредиты был минимальным. Заемщики еще не забыли, как в 2008–2009 годах платежи по валютным кредитам и кредитам с плавающей ставкой вырастали в 2 раза и более", — отмечает Максим Ельцов.

Не выгодно

Сегодня у заемщиков есть шанс перекредитоваться под 16–17% годовых в рублях, то есть по ставкам вторичного рынка, — не так выгодно, но по сравнению с валютным кредитом рублевая ипотека выглядит предпочтительнее, считают эксперты. Тем более если принимать во внимание инфляцию, которая постепенно облегчит обслуживание данного кредита. Рефинансирование предлагают все банки, многие участники рассматривают и предложения от заемщиков других кредитных учреждений.

"Разумеется, есть основания предполагать, что со временем рублевые ставки снизятся до разумных уровней, хотя бы до 13–14%, и тогда уже рублевый кредит можно будет рефинансировать просто под меньшую ставку. Сейчас главное для валютных заемщиков — защитить себя от дальнейшего роста валюты", — отмечает Максим Ельцов.

Требования к заемщикам, документам тоже аналогичны требованиям по обычным ипотечным кредитам на вторичном рынке. Райффайзенбанк, в частности, предлагает клиентам различные варианты реструктуризации и рефинансирования по курсу продажи наличной валюты в кассе банка на день проведения сделки по ставке от 16,5%.

Абсолют Банк предлагает своим ипотечным заемщикам конвертацию по ставке на 2 п. п. ниже, чем по тарифам действующей ипотечной программы "Стандарт" — 14,45% годовых. Кроме того, у клиентов есть возможность реструктуризировать кредит. "Мы предлагаем различные варианты, в том числе реструктуризацию с предоставлением отсрочки платежа либо снижением размера ежемесячного аннуитетного платежа на срок до 12 месяцев на льготных условиях", — рассказывает Дмитрий Задонский. Также для снижения финансовой нагрузки по ипотечным выплатам банк предлагает пролонгацию кредита на срок до достижения заемщиком 65–летнего возраста.

"Рекомендации ЦБ РФ, которые не являются нормативным документом, применять курс конвертации по 39 рублей за доллар, наносят банку прямой убыток, — говорит Дмитрий Задонский. — Руководство банка не имеет права принимать необоснованные решения, которые впоследствии могут нанести ущерб вкладчикам". По словам Дмитрия Кирикова, банки в этом случае зафиксируют многомиллиардные убытки. Такое развитие событий возможно только при участии государства, которое возьмет на себя компенсацию убытков.

Опасный актив

Сейчас валютная ипотека будет генерировать больше рисков и убытков, чем возможного дохода, считают банкиры и стараются поскорее прощаться с такими кредитами. "Предположу, что по многим действующим кредитам остаток долга по современному курсу в рублях близок или больше стоимости заложенной квартиры. С одной стороны, есть выигрыш на курсовых разницах, с другой — неопределенность позиции государства в отношении заемщиков и явно непростая перспектива взыскания долга", — размышляет Максим Ельцов.

В целом банки прогнозируют, что рост рынка ипотеки в 2015 году будет ниже, чем в прошлом. "Банки в декабре–январе изменили условия, многие заемщики из–за вынужденного увеличения ставок предпочли занять выжидательную позицию", — отмечает Дмитрий Задонский. По итогам 2014 года объем выданных ипотечных кредитов в Петербурге составил, по словам Максима Ельцова, 100 млрд рублей.