Жилье на Невском: все больше в аренду

Сегодня большинство покупателей жилья в старом фонде на Невском пр. на участке от Дворцовой наб. до пл. Восстания — предприниматели, предполагающие создать на месте бывшей коммунальной квартиры хостел или мини–отель. Они часто оказываются непереведенными в нежилой фонд, часто работают незаконно. Хостелов и мини–отелей здесь более нескольких десятков. Долю квартир, используемых для этой функции, точно не определить. По оценкам Penny Lane Realty Saint Petersburg, она составляет около 50% на Невском пр. в целом и до 90% в фасадных частях домов. Единственный пример нового строительства — это Невский пр., 68, дом, реконструированный "Группой ЛСР". В доме 28 апартаментов с отделкой и 26 мест в подземном паркинге.

По словам Александра Гиновкера, генерального директора агентства недвижимости "Невский простор", еще в 2007 году небольшие квартиры в домах на Невском пр. были в дефиците. Сейчас ситуация иная: уже год находится в экспозиции 1–комнатная квартира площадью 58 м2 в доме в начале Невского пр. Несмотря на приемлемую цену — 10 млн рублей — покупатель пока так и не нашелся.

Еще недавно существовал целый сегмент покупателей, которые приобретали квартиры на Невском пр. для вложения средств и для того, чтобы останавливаться в них во время поездок в город. Это иностранцы, россияне — преимущественно гости из Москвы и ресурсодобывающих регионов. Сейчас такие квартиры либо выставлены на продажу, либо сдаются в долгосрочную аренду, либо приспособлены под апартаменты гостиничного типа.

Интерес упал

"Интерес к историческому центру как к месту для проживания сильно упал: здесь активный трафик, большая загазованность воздуха, проблемы с безопасностью, почти нет парковочных мест, много домов без капремонта и с другими недостатками, — говорит эксперт. — Большинство состоятельных покупателей переориентировались на элитные новостройки в районе Таврического сада или Смольного, где гораздо более комфортно жить".

Проигрывают предложения на Невском пр. и квартирам на более тихих соседних улицах — на Большой и Малой Конюшенной и Большой и Малой Морской, на наб. канала Грибоедова, реки Мойки и реки Фонтанки. Наиболее популярны 3–5–й дома от Невского пр. Наименьший спрос — на квартиры на невысоких этажах с окнами на главную улицу города.

По словам экспертов, есть лишь несколько домов на Невском пр., подходящих для комфортной жизни. Например, это Невский пр., 88, где силами ТСЖ организованы паркинг и охрана. Неудивительно, что предложения в этом доме всегда ценятся.

Предложений масса

Между тем объем предложения квартир на вторичном рынке на Невском пр. сейчас высок как никогда. По данным Penny Lane Realty Saint Petersburg, на данном отрезке — 70–80 квартир в прямой продаже без учета коммуналок, предложений со встречной покупкой или с другими обременениями. Многие владельцы квартир и в связи с экономической ситуацией, и в связи со снижением доходов от арендного бизнеса спешат расстаться со своей недвижимостью.

"Спектр предлагаемых квартир очень широкий, — говорит Павел Пикалев, директор Penny Lane Realty Saint Petersburg. — Расположены они как в фасадных частях зданий с окнами на Невский пр., так и во вторых–третьих дворах, с черными лестницами и окнами во двор–колодец. Это жилье от студий 35–40 м2 до квартир 300–350 м2. Для жилья здесь используются обычные квартиры до 150 м2, посуточные апартаменты и мини–отели. Много квартир служат офисами, шоу–румами, различными студиями…"

Объекты во вторых–третьих дворах могут стоить дешевле, чем хорошее жилье в спальных районах, — 60–70 тыс. рублей за 1 м2, предложения чуть лучше — не более 100 тыс. рублей за 1 м2.

В настоящее время в продаже на Невском пр. есть и дорогие элитные квартиры. Это, например, две квартиры после реконструкции в доме на Невском пр., 11, площадью 223 м2 и 322 м2 с террасами с видом на перспективу Невского пр., Адмиралтейство и Исаакиевский собор. Цены — 71 млн и 99 млн рублей. Обе квартиры без ремонта.

Также в продаже еще одна видовая квартира на Невском пр., 3, площадью 207 м2. Ее окна выходят на Зимний дворец, а стоит она 30 млн рублей. Другой пример — Невский пр., 6: квартира площадью 237 м2 предлагается за 35 млн рублей.

Процесс расселения наиболее удачных коммуналок и даже целых парадных завершился уже более 15–20 лет назад. Сейчас большинство состоятельных собственников уже давно не живет на Невском пр. — это дорого, неудобно и при этом лишает хозяина жилья дохода от сдачи в аренду. Проживая у Таврического сада, на Крестовском острове и в других более приспособленных для жизни элиты местах, собственники квартир на Невском пр. предпочитают сдавать их в аренду. Большинство владеет не одной, а пулом квартир в разных частях города, извлекая из них доход от сдачи внаем. Среди них уже почти не осталось иностранцев — они избавились недвижимости на Невском пр. еще некоторое время назад.

Все для арендатора

"Если некоторое время назад квартиры на Невском пр. с успехом сдавались в долгосрочную аренду, то сейчас арендаторы так же, как и покупатели жилья, предпочитают современные дома на островах или в районе Смольного, — рассказывает Татьяна Натыкач, руководитель направления по элитной аренде агентства "Петербургская Недвижимость". — Самое большое число предложений на Невском пр. — это посуточная аренда на срок от 3 дней до 2 недель. Не ошибусь, если скажу, что в каждом доме вплоть до пл. Восстания сдается хотя бы одна квартира или апартаменты. Наиболее распространены предложения по краткосрочной аренде 2–комнатных, 3–комнатных, 4–комнатных квартир. Стоимость в сутки — 3–4,5 тыс. рублей. Есть и предложения по долгосрочной аренде в дешевом сегменте: 1–комнатная квартира сдается за 30 тыс. рублей в месяц, 2–комнатная — за 45–50 тыс. рублей".

Есть варианты долгосрочной аренды в сегменте элитных квартир. Например, на Невском пр., 13, сдается 2–комнатная квартира с гардеробной площадью 90 м2, с парадным входом и парковочным местом за 110 тыс. рублей в месяц. На Невском пр., 23, сдается 3–комнатная квартира 140 м2 с окнами на Казанский собор за 130 тыс. рублей в месяц, а эксклюзивную 4–комнатную квартиру с авторским дизайном 180 м2 с окнами на проспект на Невском пр., 74, можно снять за 170 тыс. рублей в месяц.