Изменения площади

Сегодня более активно ведется реконструкция особняков и заводских корпусов: сохраняется внешний каркас здания, а внутренний адаптируется под офисную планировку. Есть на рынке нашего города уникальные примеры реконструкции и девелопмента под бизнес–центры. Так, в Петроградском районе вместо Пушкарских бань в 2014 году появился новый бизнес–центр "Сенатор" на Большой Пушкарской, включающий банный комплекс. Еще один пример пока еще не состоявшейся реконструкции — Фрунзенский универмаг. Первоначально предполагалось, что в здании будет торговый центр, затем универмаг собирались сносить. Самая последняя версия — реконструкция объекта под бизнес–центр.

Девелоперы предпочитают

Наибольшие возможности для редевелопмента могут предоставить промышленные территории. По данным КЦ "Петербургская недвижимость", не менее 15 млн м2 земель "серого пояса" имеют такие перспективы на текущий момент. Особенный интерес вызывают земли на набережных.

По информации компании East Real, промзоны занимают около 19 тыс. га. В структуре нежилого фонда города заводские здания — это около 33%, тогда как в современных европейских городах они занимают 5–6%.

Редевелопмент промзон под строительство жилья является наиболее предпочтительным для девелоперов, так как позволяет получить доход быстрее, чем в случае реализации офисной функции. Так, планы ЛСР по появлению на пр. Медиков проекта с деловой функцией "Электрик Сити" воплотились в жизнь в виде жилого квартала "Европа сити".

Тем не менее возможности реконструкции старых заводских зданий, а также строительство бизнес–центров в составе многофункциональных комплексов позволяют реализовать в таких проектах и офисную функцию.

Сложность структуры

"Окружение развиваемых промышленных участков может иметь такое же назначение и создавать ограничения для развития проекта, — говорит Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg. — Некоторые зоны "серого пояса" будут развиваться медленно именно из–за наличия там крупных предприятий–якорей, вывод которых окажется невозможным или нецелесообразным. Еще одна особенность индустриальных территорий — исторические объекты и здания–памятники, которые нередко присутствуют в историческом промышленном поясе. Такие проекты обычно используют для размещения коммерческих помещений, в том числе и офисных".

По мнению Вероники Лежневой, директора департамента исследований Colliers International в Санкт–Петербурге, причин, по которым промышленные территории пока ждут своего часа, множество. Это сложность структуры собственности объекта, невозможность ее перевода под общественно–деловое назначение, дороговизна объекта, недостаточно привлекательное его окружение, не позволяющее позиционировать новый бизнес–центр на качественном уровне, и другие.

"В наших реалиях редевелопмент становится довольно широким понятием, включающим в себя как небольшие конструктивные изменения зданий, так и полный снос и строительство нового объекта с воссозданием исторических фасадов, — утверждает Вероника Лежнева. — В Петербурге около 50% существующих качественных бизнес–центров класса А и В— это объекты реконструкции и редевелопмента, причем как в центре города, так и за его пределами".

Из класса в класс

Сегодня можно говорить об изменениях наименее глобальных. "В основном процесс редевелопмента осуществляется в административных зданиях бывших заводов и фабрик, помещения которых сдаются в аренду под офисы, реже в существующих бизнес–центрах класса С, — рассказывает Альберт Харченко, генеральный директор East Real. — Редевелопмент ранее используемых промышленных зданий проводится с целью переформатирования объекта в бизнес–центр, попадающий под стандарты классификации офисной недвижимости. В основном реконструируются заводские корпуса: сохраняется внешний каркас здания, а внутренний адаптируется под офисную планировку. Что касается бизнес–центров класса С, то многие девелоперы, имеющие в собственности такие объекты, проводят их реновацию. То есть освежают ремонт, сносят ненесущие стены, чтобы сделать более удобные планировки, пристраивают к зданию новую часть, которая изначально включает системы вентиляции и кондиционирования".

По мнению эксперта, в основном реконструированные и переквалифицированные из класса С в класс В бизнес–центры располагаются в Адмиралтейском, Выборгском и Московском районах. Из недавно реализованных объектов можно выделить бизнес–центр "Маркс" на Измайловском пр., а также деловой центр "Треугольник" на наб. Обводного канала. Первый — бизнес–центр класса В, который был введен в эксплуатацию после реконструкции здания, построенного в XIX веке. Второй объект, который находится на территории завода "Треугольник" (часть его подверглась редевелопменту), — большой по формату и площади центр, который имеет несколько собственников.

Преобразования

По словам Алексея Гулевского, руководителя отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, стоимость реконструкции бизнес–центра может составлять от $1 тыс. за "квадрат". Этот процесс целесообразен, если здание имеет выгодную локацию и в нем можно произвести перепланировку.

Участники рынка отмечают, что сегодня наиболее востребованными на рынке являются бизнес–центры класса В (В+), поскольку в этом сегменте арендаторов зачастую устраивает соотношение цена–качество. Альберт Харченко отмечает, что существуют примеры, когда бизнес–центры класса С стоят без ремонта и в конечном итоге собственник объединяет несколько зданий или пристраивает новое, вносит изменения в проект инженерии, устанавливает системы кондиционирования и вентиляции и впоследствии позиционирует это здание как бизнес–центр класса В (В+).

При этом, помимо "перехода" из класса С в класс В, есть и варианты, когда объекты класса D переквалифицируются в класс С. По словам Евгения Городчука, заместителя генерального директора компании "Аркон", подобную ситуацию можно наблюдать на Митрофаньевском шоссе. Здесь большинство зданий уже приведено в порядок, сделан как внутренний ремонт, так и ремонт фасадов, в офисных помещениях устанавливаются счетчики на электроэнергию. Сейчас эти помещения активно сдаются в аренду.

Наиболее бюджетные изменения в проекты сейчас организуют собственники бизнес–центров в классе С. В связи с тем что компании урезают расходы, актуально сейчас изменение нарезки помещений и преобразование крупных блоков в небольшие.

"Сегодня освобождается достаточно много офисных площадей, — уверен Евгений Городчук. — В основном это офисы более 100 м2. Собственники стараются преобразовать эти блоки в площади, которые сегодня востребованы на рынке, — 15–50 м2, где арендная ставка будет выше. Один из таких примеров — бизнес–центр на Ленинском пр.".