Застройщики Петербурга сетуют на ужесточение условий проектного финансирования. Рост ставок на такие кредиты в некоторых банках составил 3% с начала года. Ситуация чревата снижением объема застройки в регионе и ростом цен на квартиры, говорят эксперты.
Санкции и ухудшение экономической ситуации в стране повлияли на политику банков в отношении строительных компаний. Застройщики жалуются на свертывание многих банковских программ, ужесточение условий кредитования и резкий рост ставок на проектное финансирование. У некоторых банков они с начала года выросли на 3%. Это усугубляет и без того непростую ситуацию в отрасли.
Проценты риска
Как сообщили участники рынка, с начала 2014 года произошло резкое ужесточение правил получения кредитов на строительство новых объектов.
"Некоторые банки вообще приостановили финансирование строительной отрасли. Особенно это касается валютных операций", — говорит директор по развитию "Л1" Надежда Калашникова, но названия банков не сообщает.
"Был недолгий (1–2 месяца) мораторий на выдачу подобных продуктов. Сейчас, правда, ситуация стабилизировалась, но длинные деньги под строительство по–прежнему выдают неохотно", — говорит директор ГК "Балтийский монолит" Светлана Петрова.
Параллельно из–за увеличения ключевой ставки ЦБ РФ (с начала года она выросла на 2,5%, до 8%) и ограничения участия России на иностранных финансовых рынках значительно выросли ставки на проектное финансирование.
"Если в начале года можно было рассчитывать на кредит под 11,5% от Сбербанка, то уже в мае ставка выросла до 12,5%, в августе — до 13,5%. А сейчас некоторые коммерческие банки предлагают проектное финансирование под 14,5% в рублях. Причем все это сопровождается комиссиями: 0,5% за единовременную выдачу кредита, 0,5% за неиспользованный кредитный лимит. Таким образом, реальная ставка становится на порядок выше заявленной", — рассказывает финансовый директор EKE Group Наталья Никифорова.
Коллегу поддерживает Надежда Калашникова: "Если в начале 2014 года ставки были 11,5–12%, то сейчас они выросли до 13–13,5% в рублях".
Правда, эксперты отмечают, что рост ставок касается в основном новых кредитов. "Случаи их повышения по действующим займам единичны. Хотя и такое бывает — в пределах 1–1,5%", — говорит начальник управления кредитования и инвестиционного проектирования ЗАО "Ленстройтрест" Максим Шлемен.
Новые правила
Опрошенные банкиры ситуацию подтверждают. "Рост ставок по проектному финансированию в среднем составил 2% с начала года", — говорит заместитель директора департамента корпоративного финансирования ИК "ВЭБ Финанс" Людмила Вайнер. По ее словам, услуги по проектному финансированию предоставляют только крупные банки, у которых достаточно ликвидности. "А спрос на эту услугу падает, поскольку у многих строителей нет собственных средств в необходимом объеме", — говорит она.
Директор ИСК "Сфера" Тарас Кручинин сообщил, что если раньше для получения кредита достаточно было гарантировать банку поступление собственных средств в объеме 30% от общей стоимости проекта, то теперь нужно до 50%.
"Также банки стали более требовательны к соответствию цен, темпов продаж жилья, себестоимости строительства тем показателям, которые заложены в бизнес–план проекта. Если видят хоть малейшее отклонение от графика — шансы на кредит резко уменьшаются", — говорит гендиректор СК "С. Э. Р." Павел Белоусов.
Суррогатный продукт
Проектное финансирование в работе, по оценкам NAI Becar, используют до 50% городских застройщиков. "Как правило, оно идет на покупку земельного участка. А строят потом на деньги дольщиков и на свои", — поясняют там.
В классическом варианте проектное финансирование — длинный займ, обеспеченный 100%–ным залогом акций компании, земельным участком или имущественными правами на будущие объекты. Но застройщики говорят, что ни один российский банк, за исключением Сбербанка, не кредитует жилищное строительство на таких условиях. "Обычно требуется дополнительное обеспечение — гарантия материнской компании или поручительство собственника бизнеса, что сводит смысл проектного финансирования на нет", — говорит Наталья Никифорова. Также в наличии должен быть полный комплект исходно–разрешительной документации, оценка проекта от аккредитованных банком консалтинговых компаний и, конечно, бизнес–модель, в которой ставка дисконтирования входящего денежного потока от продаж квартир устанавливается банком и достигает 40%.
При этом первый транш по кредиту компания может получить только после того, как будет зарегистрирован первый договор долевого участия. А для каждого последующего транша необходимо предоставлять в банк полный пакет документов — счета, договоры и прочую документацию, подтверждающую запрашиваемую сумму.
"В большинстве банков проектное финансирование — это некий суррогатный продукт. Причем довольно громоздкий. Небольшим застройщикам он часто оказывается не по силам. И тогда они привлекают обычные кредиты, которые на 2–4% дороже", — говорит руководитель департамента недвижимости ГК "ЦДС" Сергей Терентьев.
Подушка безопасности
Чем обернется для рынка ужесточение и без того небезупречной системы проектного кредитования, догадаться несложно. В самой трудной ситуации, по мнению экспертов, окажутся стройки на нулевой стадии, а также долгосрочные (рассчитанные на 5 и более лет) проекты комплексного освоения и элитное строительство, которым требуются самые большие объемы банковских займов. Также трудности возникнут у компаний–новичков, которые еще не наработали репутацию для привлечения дольщиков без демпинга. "Рост кредитных ставок неизбежно снизит рентабельность проектов. А из–за отсутствия собственных средств многие застройщики могут приостановить стройки, как это было в прошлый кризис. Пережить такую остановку смогут далеко не все. Ситуация чревата банкротствами и общим снижением темпов строительства в городе", — говорит директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar в Санкт–Петербурге Александра Смирнова. Пока, правда, у большинства застройщиков есть подушка безопасности из собственных средств, полученных от ажиотажных продаж жилья в начале этого года, говорит Роман Мирошников из ЗАО "Ойкумена". Но запас прочности не бесконечен. Спрос уже отыграл назад. А банки продолжают закручивать гайки. Все это в итоге отразится на стоимости жилья и ляжет бременем на карман покупателя, предупреждают эксперты.
“
Условия проектного финансирования в последнее время действительно ужесточились. Банки более тщательно оценивают риски, уделяют особое внимание опыту, репутации компании, качественным характеристикам объектов застройки. Это связано с общей макроэкономической ситуацией, приведшей к удорожанию заемных средств. Однако не думаю, что сложившаяся ситуация существенно отразится на крупных игроках строительного и финансового рынков. Проектное финансирование — выгодный и востребованный инструмент, он останется на рынке. Возможно, акценты сместятся в пользу более крупных и надежных застройщиков, как это уже случалось. Большую роль сыграет многолетнее сотрудничество, безупречные кредитные истории и спрос, который будет концентрироваться на качественных проектах.
Сергей Староверов
