Земля неясного назначения

Жилье в Петербурге занимает сейчас около 13 тыс. га, из которых 7,5 тыс. га — многоэтажная застройка. По оценкам Surveyor International Group, земельный банк, находящийся в собственности лендлордов и застройщиков, составляет около 6 тыс. га. Для сравнения, в 2010 году он насчитывал около 7 тыс. га, так что острого дефицита в ближайшие годы не ожидается.

Как отмечает руководитель аналитического центра ООО "Главстрой–СПб" Петр Буслов, на землях, которые находятся на правах собственности или долгосрочной аренды в земельном банке строительных компаний, можно возвести около 12 млн м2. Это касается участков, по которым есть какие–либо документы, упоминания в СМИ и другие подтверждения.

"Земельные ресурсы сохранились благодаря высокой плотности застройки, которая велась в последние годы, — отмечает генеральный директор Surveyor International Group Арсен Келеменян, — при значительных темпах жилищного строительства выбытие земельного фонда шло менее высокими темпами".

Несвободные зоны

Что касается площади свободной земли, подходящей для строительства жилья с учетом генплана, то, по данным ГК Rusland SP, она составляет не более 0,8 тыс. га по всем районам города.

Основные же земли, которые теоретически можно использовать для строительства, — это либо участки промышленных предприятий, либо сельскохозяйственные земли.

За последние 4 года, по словам Арсена Келеменяна, площадь земель промышленного назначения сократилась на 15%. Это не значит, что предприятия перестали существовать, а на их месте появились бизнес–центры и жилые дома — сменилось лишь назначение земель, большую часть этих территорий так и не удалось застроить, так что говорить о новых переводах можно, но не целесообразно.

"При корректировке генплана большая часть предложений по преобразованию промышленных территорий в жилую застройку остается, к сожалению, без внимания, — комментирует Альбина Ямалетдинова, партнер ГК Rusland SP, — лишь несколько достаточно крупных проектов получили предварительное одобрение". Многие проекты ожидают решения уже по 2–3 года. Кроме того, на месте ряда промзон генпланом предусмотрено развитие общественно–деловой функции с элементами жилой, то есть жилыми домами можно застроить не более половины участка, что снижает привлекательность проектов.

Плюсом промышленных земель является то, что они зачастую находятся в обжитых районах, к ним подведена инженерная инфраструктура. В то же время окружение у промзон, как правило, тоже промышленное, депрессивное. Поэтому необходимо не только вывести предприятие и рекультивировать землю, но создать окружение, подходящее для жизни.

Дома вместо картошки

На 1 января 2014 года площадь сельхозземель составляла 29 тыс. га, или 20,7% от земельного фонда города. В основном, по словам Альбины Ямалетдиновой, речь идет о периферийных территориях, требующих развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры.

Перспективность использования сельхозземель для жилищного строительства уже видна по реализованным и запланированным проектам строительства жилья. В основном это касается южных районов, среди которых лидирует Пушкинский. Но и на севере угодья в районе Каменки планируется перевести в жилую функцию.

Площадь городских земель, пригодных под жилую застройку, достаточно велика, однако в большинстве случаев требуется внесение изменений в документы территориального планирования и градостроительного зонирования Петербурга. А это сегодня совсем не просто.