Надежда Фёдорова Все статьи автора
1 сентября 2014, 10:02 6623

"Деловой Петербург". Экономреновация

Фото: Максим Змеев

Компания "СПб Реновация" расторгла несколько контрактов с фирмами, управляющими строительством, иностранными архитекторами и другими контрагентами, чтобы снизить издержки. Подрядчиков это не устроило и они готовятся подать иски на 700 млн рублей.

Компания " СПб Реновация ", которая реализует один из самых крупных инвестиционных проектов в Петербурге, затягивает пояс и старается всеми силами снизить издержки. Девелопер расторгает договоры с компаниями, управляющими строительством, иностранными архитекторами и другими контрагентами. Резкая смена политики привела к тому, что бывшие партнеры намерены подать иски к застройщику на 700 млн рублей.

Капиталы похудели

В конце июля в компании "СПб Реновация" сменился генеральный директор — на место совладельца компании Артура Маркаряна пришел Игорь Евтушевский (в 2009 – 2012 гг. возглавлял "Главстрой СПб"). Похоже, главной задачей нового руководства стала оптимизация затрат и увеличение рентабельности, которая приблизилась к опасному пределу.

Компанию специально под проект реновации в 2009 г. учредили совладелец холдинга "Евраз" Александр Абрамов, совладелец "Русского моря" Максим Воробьев, а также Артур Маркарян. Доли акционеров не раскрываются. Но из всех троих только Александр Абрамов входит в список российских миллиардеров Forbes, можно предположить, что основной поток собственного финансирования мог исходить именно от него. Из уже вложенных в реновацию 5 млрд рублей (по состоянию на март) треть — это собственные средства акционеров, остальное — привлеченное финансирование.

До начала реализации проекта, в 2008 г., состояние Александра Абрамова оценивалось в $12,5 млрд, сейчас оно сократилось до $3,8 млрд. С уменьшением финансовых показателей основного бизнеса, очевидно, пришло время сокращать издержки в сопутствующих.

"СПб Реновация" заключила договоры о работах в 22 кварталах в 2009 г., заплатив за это 392 млн рублей. Тогда предполагалось, что объем инвестиций составит 350 млрд рублей, а закончатся работы к 2019 г. Застройщик обязался расселить 150 тыс. человек, построив новые дома. Для обеспечения экономической эффективности 65% площадей в них предназначены для продажи.

К осени 2013 г. стало понятно, что бюджет программы возрос до 400 – 420 млрд рублей. Артур Маркарян объяснял это долгими сроками согласований, кроме того, в проекты по решению Смольного пришлось включить подземные паркинги и пересмотреть объемы финансирования социальных объектов. Сроки реализации тоже могут сдвинуться на 2027 г.

Согласно документам, размещенным на сайте правительства, Смольный с января 2014 г. рассматривает возможность переноса сроков. Решение пока не принято, однако в июле–августе "СПб Реновация" начала процесс расторжения договоров с крупными подрядчиками, в том числе с управляющими проектами немецкой "Дреес и Зоммер" и британской Mace. Прекращены отношения также с иностранными архитекторами — Tovatt, Tengbom, PRP Architects. Досталось и российским контрагентам — брендинговому агентству Brandson (ОАО "Медиа групп") и риелторскому агентству "Итака". "Итака" начала сотрудничество с "СПб Реновацией" в мае. "Результаты не устроили обе стороны", — говорит гендиректор АН "Итака" Сергей Галалу.

Партнеры в суде

Однако для большинства компаний прекращение сотрудничества стало сюрпризом. Обиженные подрядчики готовят иски и даже наняли общего пресс–секретаря. По данным источника, близкого к этому объединению, общая сумма исковых требований может достичь 700 млн рублей. В "СПб Реновации" отметили, что им "неизвестно происхождение этой цифры".

Согласно данным на сайте Арбитражного суда, пока иски подали две компании. Первый, на 70 млн рублей, подала немецкая "Дреес и Зоммер". В компании подтвердили наличие иска, но не стали комментировать ситуацию. Первое заседание по делу состоится в конце сентября.

Второй иск, на 25 млн рублей, подало ОАО "Медиа групп", но его пока отклонили. В Brandson подтвердили, что подали иск, уточнив, что в июле получили извещение о расторжении договора в одностороннем порядке, "с нарушением условий договора, по которым все выполненные работы должны быть оплачены".

В "СПб Реновации" подтвердили расторжение контрактов с некоторыми контрагентами.

"Это нормальный процесс, когда при приходе нового менеджмента изменяются бизнес–процессы, начинают пересматриваться предыдущие контракты", — пояснили в компании. Говоря об исках, в "СПб Реновации" отметили, что надеются прийти к соглашению, а вопросы находятся в стадии урегулирования.

Очумелые ручки

Основной принцип, которого собирается придерживаться новое управление, — максимум работ своими руками. Так, если раньше застройщик нанимал компании, управляющие строительством, теперь он будет делать это самостоятельно. Так же произошло с проектированием: за основу проектов возьмут концепции, разработанные иностранными архитекторами, но дорабатывать их будут уже силами проектировщиков компании. Площади для нового персонала потребуются меньшие — раньше компания занимала три этажа в бизнес–центре на ул. Некрасова, теперь — только два.

"До смены руководства в компании был непомерно раздутый штат, дорогие проектировщики и очень много необоснованных трат — все это приводило к тому, что себестоимость строительства 1 м2 была 90 тыс. рублей, а продавали его за 60", — говорит глава строительной компании, знакомый с ситуацией. Он уточняет: чтобы выйти на рентабельность, нужно снизить себестоимость хотя бы до 45 тыс. за 1 м2, а значит, сократить издержки в 2 раза.

Источник, близкий к компании, уверяет, что строительные работы в кварталах продолжаются, просто компания перешла от управления к генподряду, поскольку это дешевле.

Другое мнение у бывшего подрядчика: "Еще в марте начались проблемы с неплатежами, работа по некоторым кварталам не ведется, у компании системные проблемы. Они стараются удешевить все, что и понятно — проект изначально был сложен с точки зрение рентабельности". Он добавляет, что корректировке подвергаются и сами проекты. Это подтверждают архитекторы. "Есть ощущение, что изменяется фокус проектов. Инновационный подход с точки зрения строительных технологий и дизайна может исчезнуть. А фундаментальные изменения в проектах высокой плотности могут привести к социальным и экологическим проблемам", — опасается Йоханнес Товатт, руководитель Tovatt Architects & Planners.

Тотальный аутсорсинг имеет смысл для единичных больших проектов с несколькими отдельными инвесторами, если они хотят выстроить абсолютно прозрачную с точки зрения бюджетирования модель, где все разложено по полочкам. Но для профессиональной девелоперской компании, когда она реализует в одном городе 22 проекта, в которых крайне важна себестоимость строительства и экономия издержек, играть в эти заграничные игры нецелесообразно. Я согласен с новым руководством: нужно строить свои профессиональные подразделения. Это гораздо более гибкая и дешевая модель ведения бизнеса.
Олег Барков
Олег Барков
генеральный директор Hansa Group
Подходы, которые "СПб Реновация" выбрала изначально, были разумные и правильные. Эта компания одна из немногих в девелопменте с самого старта имела идею. Скорее всего, они налетели, или налетают, на нерентабельность из–за больших обременений. Из–за конкуренции они не могут поднимать цену, поэтому вынуждены экономить на том, что им подвластно. Но если они будут отказываться от своих подходов, то проекты многое потеряют. Я думаю, это вынужденно, и им придется это делать, но для города это будет большая потеря, он потеряет интересные решения с точки зрения проектирования.
Дмитрий Игнатьев
Дмитрий Игнатьев
председатель правления ПО "Ленстройматериалы"
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
Реклама