В тесном соседстве

Коттеджи здесь покупают весьма неохотно, спрос на участки без подряда спокойный.

Территории для постоянного проживания, находящиеся к югу от Петербурга, расположены вдоль Московского и Киевского шоссе, а также между ними. Под зоной для постоянного проживания понимаются земли, отстоящие не дальше 30 км от городских границ: до Гатчины по Киевскому шоссе и Ульяновки по Московской трассе.

Территория эта неоднородна. Здесь есть зоны элитной локации, к которым относятся Пушкин и Павловск, да и то не целиком, а отдельными частями. Причем это "точечная" элитность. Если, скажем, в Курортном районе интерес покупателей к локации спадает постепенно по мере удаления от наиболее престижных мест, то здесь все иначе: дорогие и дешевые земли находятся в тесном соседстве друг с другом. В настоящее время на рассматриваемой территории нет коттеджных поселков, в которых бы предлагались дома дороже 25 млн рублей. Хотя в стихийной застройке такие предложения, конечно, встречаются.

"В Пушкине и Павловске можно было бы реализовать довольно дорогие проекты, но мест под них почти не осталось. А вот рядом с этими городами пятна под застройку есть, но на них можно организовать лишь поселок эконом– или комфорт–класса", — рассказывает Дмитрий Майоров, генеральный директор компании "Русь: Новые Территории".

Относительно недавно стали активно застраиваться земли за Павловском, в сторону Федоровского. Здесь строятся не только коттеджные поселки, но также квартирные комплексы и проекты с таунхаусами. Есть примеры весьма успешных проектов. Девелоперы обратили внимание на эти земли лишь со времени памятного кризиса 2008–2009 годов. До этого коттеджных поселков здесь вообще не было. И, хотя за последние годы ситуация существенно изменилась, предложение пока сравнительно невелико: поселков немного, и они небольшие. Завершенных и обжитых проектов здесь совсем мало.

На указанных землях весьма скромно представлена инфраструктура отдыха (spa–салоны, фитнес–центры, рестораны, конноспортивные клубы, кинотеатры, торговые центры). По сравнению с северным и восточным направлением — слезы. Что также косвенно свидетельствует о низкой престижности этих мест.

В то же время нельзя сказать, что никакого развития этих территорий не идет. Весьма заметна экспансия городских торговых сетей на этом направлении. Активно открываются и наращивают обороты площадки по торговле стройматериалами (например, "Вимос", "Петрович" и др.). Это весьма внятный показатель высокой строительной активности. Резко увеличившаяся за последние 2–3 года нагрузка на дороги подтверждает, что население на этих территориях прирастает весьма быстро. Впрочем, основной прирост жителей южным территориям обеспечивает не индивидуальное строительство, а возведение многоквартирных домов.

До недавнего времени эти земли имели важное преимущество перед территориями к северу от Петербурга — хорошую транспортную доступность. Однако теперь ситуация меняется. Пока еще относительно свободно Киевское шоссе на выезде из города, но ближе к Гатчине проехать по нему так же сложно, как и по Московской трассе. Активно застраиваются многоквартирными домами Шушары, территория за Пушкиным, между трассами Павловск — Гатчина и Киевским шоссе отдана под строительство города Южный. Есть планы по развитию территории с другой стороны Киевского шоссе — тоже под проекты КОТ. Все сложнее становится ездить через Пушкин и Павловск — там заселяется большой жилой массив "Славянка".

Секционный интерес

В настоящий момент на этой территории, согласно подсчетам специалистов Бюро аналитики по рынку недвижимости, находится в продаже 35 коттеджных поселков. В них в основном предлагается недвижимость невысокого ценового уровня. Еще два проекта выставлены в оптовую продажу (то есть продавались не в розницу, а единым пятном другому девелоперу). И 10 проектов эксперты относят к списку замороженных: эти поселки были выведены несколько лет назад, но по разным причинам продажи в них приостановлены на неопределенный срок.

Согласно наблюдениям специалистов, в последние годы покупатели проявляют значительный интерес к таунхаусам, предлагаемым на этих территориях. Всего здесь реализуется восемь таких проектов. Примечательно, что все они довольно свежие: вышли в продажу в 2011–2013 годах. Тем не менее несколько из них уже находится на завершающей стадии реализации. Довольно активно раскупались секции в "Александровском", "Есенин Village", "Покровском" и "Счастье".

"Хотя таунхаусы — особый сегмент рынка, работать с которым сложно, спрос на это жилье восстанавливается, потому что появляются проекты нового формата. По всей видимости, в них девелоперы учли все составляющие: непосредственную близость к городу, больший, чем в квартире, комфорт, обеспеченность городской инфраструктурой, обустроенную территорию, необычные, красивые планировочные и архитектурные решения", — говорит Алексей Герасимов, руководитель Агентства коммерческой оптимизации жилых проектов.

Самые дешевые секции предлагаются в "Покровском" ("СНВ"): за 1,4 млн рублей здесь можно приобрести жилье площадью 37 м2 с участком площадью 3 сотки. За 1,6 млн можно купить секцию вдвое большей площади в проекте "Есенин Village". Есть выбор объектов по 2,5–3,5 млн, такие секции предлагаются в проектах "Счастье", "Покровские горки", "Федоровская усадьба".

Самые дорогие секции предлагаются в Пушкине — в проекте "Александровский" и в комплексе "Кузьминское плато". В первом за 12 млн рублей можно купить жилье площадью 121 м2, во втором примерно за те же деньги (12,5–13,5 млн) предлагаются гораздо более просторные апартаменты (185 м2).

Подряд не в чести

Как и везде, большая часть реализуемых проектов предлагает клиентам не готовые дома, а участки без подряда. Этот тип недвижимости пользуется у покупателей куда большей популярностью. Не исключение в этом отношении и южное направление. Хотя, пожалуй, здесь перекос предложения в сторону земель под самостоятельное освоение не столь значителен, как в других местах.

Участки без подряда на рассматриваемой территории можно подыскать в 21 коттеджном поселке. В основном участки здесь продаются по цене от 90 до 150 тыс. рублей за сотку.

Но есть, конечно, отдельные предложения и за пределами этого диапазона. Самые бюджетные лоты реализуются в проектах "Чернореченский" и "Восточный" от ДНП "Гнездо". Эта компания известна на рынке тем, что реализует недорогие сельхозземли и, как правило, не берет на себя обязательств по обеспечению проектов инженерией. Участки здесь обойдутся в 30 тыс. рублей за сотку.

Самые дорогие участки можно купить в пос. Павловском. Сотка обойдется здесь в 400 тыс. рублей.

Готовые коттеджи и / или участки с обязательным подрядом продаются на южном направлении хуже всего. Реализовывать такие лоты застройщики пытаются в рамках 14 коттеджных поселков. Однако в абсолютном большинстве проектов вообще не фиксируются сделки с домами.

Самое бюджетное предложение можно найти в поселке Покровское от компании "СНВ". Дом площадью 62 м2 на участке 10 соток обойдется всего в 2,6 млн рублей. Самые же дорогие объекты представлены в "Мариинской усадьбе" (9,6–20 млн), "Онегин–парке" (11,5–22,4 млн), "Царскосельском" (10–22 млн). Пожалуй, самая выигрышная локация у последнего комплекса. Он находится непосредственно в Пушкине. Но по большому счету коттеджным поселком это назвать нельзя: объекты расположены в существующем старом садоводстве, где на разных участках будет построено 10 домов в разных стилях, единой охраны и инфраструктуры у этого проекта не будет.

Более выигрышное положение с точки зрения идеи проекта и рекламного позиционирования занимает "Онегин–парк". Неоднозначную локацию девелопер очень грамотно дополнил обширной и оригинальной инфраструктурой поселка.

Активно продаются, по наблюдениям аналитиков, "Гатчинские поместья", "Покровское", "Онегин–парк". У остальных проектов продажи коттеджей идут крайне медленно.

О перспективах южного направления эксперты высказываются однозначно: сравняться по престижности с северными или восточными землями у этих территорий не получится. Однако для строительства и реализации недорогих лотов эти земли подходят как нельзя лучше.