Видовые отличия верхнего этажа

По разным оценкам, по–настоящему видовых бизнес–центров в Петербурге не более двадцати. По словам Ивана Починщикова, коммерческого директора East Real, основная часть бизнес–центров, имеющих видовые характеристики, сосредоточена на берегах Невы, набережных каналов, берегах Большой и Малой Невки. Но панорамные виды открываются и из высотных офисов, расположенных не рядом с водой.

"Сегодня средний уровень арендных ставок в бизнес–центрах класса А чаще находится в диапазоне от 1 500 до 1 750 рублей за 1 м2 в месяц, в бизнес–центрах класса В — в диапазоне от 800 до 1 250 рублей за 1 м2 в месяц, — отмечает эксперт. — Стоимость аренды видовых офисов выше на 10 – 12%. Подобные помещения на последних этажах бизнес–центров заполняются быстрее аналогичных на других этажах. Если рассматривать высотные бизнес–центры, то, например, в БЦ "Лидер Тауэр" нашлись арендаторы именно на самые верхние этажи. В БЦ "Атлантик Сити" последние этажи заполнены арендаторами на 100%, а в БЦ "Балтийский Деловой Центр" сейчас вакантные площади составляют порядка 30%, но последние этажи полностью заняты арендаторами".

Вера Бойкова, руководитель отдела по работе с клиентами ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, добавляет, что арендные ставки на видовые офисы находятся в диапазоне от 1250 до 2000 рублей за 1 м2 в месяц, а уровень вакансии в данной категории офисных помещений, как правило, высокий.

Помещения с хорошими видовыми характеристиками — это панорамный вид на водную акваторию рек, каналов, на Финский залив, на городские достопримечательности — пользуются высоким спросом, но только в том случае, если арендная ставка соответствует рыночной ситуации. "Безусловно, хороший вид из окна не является решающим фактором при выборе бизнес–центра, — уверен Иван Починщиков. — При выборе офиса все равно на первом месте остаются цена аренды, а также характеристики бизнес–центра, связанные с инженерными системами, парковочным индексом, транспортной доступностью".

Срок экспозиции

Согласна с тем, что видовые офисы — это продукт далеко не для всех арендаторов, и Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St. Petersburg. "Сегодня заинтересованность в видовых офисах, но это не массовое явление, — говорит она. — Конечно, ставки аренды на видовые офисы всегда несколько выше, а срок экспозиции таких объектов несколько короче. Если говорить о разнице в ставках аренды и в сроке экспозиции видовых и невидовых офисов в одном и том же здании, такой показатель составит порядка 10%".

Большие блоки

Как отмечают эксперты, нередко последние этажи бизнес–центров имеют более высокую ставку, даже если они имеют, например, террасу. При этом весь этаж позиционируется как VIP–этаж. Например, в 2013 году была закрыта крупная сделка по аренде 2100 м2 в бизнес–центре "Ренессанс Правда". В этом офисном центре последний, восьмой этаж имел большие террасы. Здесь и открыла свой офис IT–компания. При этом из окна открывался вид в основном на крыши соседних домов: здание это ненамного выше всех соседних.

На тот момент бизнес–центр еще даже строился, все помещения еще не были сданы в аренду, поэтому первый арендатор занял самые ликвидные площади.

Еще один момент: зачастую вместе с видовыми офисами одному арендатору предлагают и невидовые. Собственники пытаются сдавать площади большими блоками или целыми этажами с видовыми и невидовыми частями с одинаково высокой ставкой в бизнес–центрах, расположенных на набережных с видом на воду. В случае если клиент арендует весь этаж или несколько этажей, то устанавливается средняя ставка аренды для всех помещений со скидкой, как для якорного арендатора.

Привлекательность

Востребованы сегодня и виды на воду — реки, каналы и Финский залив, — и на главные городские достопримечательности. Арендаторы предпочитают городские панорамы без шума и пыли магистралей, на набережных, где менее оживленное движение.

"Перспективным направлением является дальнейшее освоение набережных — непосредственно реки Невы, Большой Невки и других, — уверен Олег Пашин, генеральный директор ООО "ЦРП "Петербургская Недвижимость". — Здесь расположен ряд промышленных территорий, где возможно в результате редевелопмента появление как жилых или коммерческих объектов, так и многофункциональных комплексов. Видовые характеристики этих локаций диктуют девелоперу создание такого продукта, который будет максимально использовать эти привлекательные стороны участков под застройку. Появление здесь видовых офисов — вопрос времени".

Кроме того, дальнейшее будущее таких объектов связано с появлением высотных зданий в Петербурге.