По гамбургскому счету

В 2013 году в недвижимость Германии была инвестирована рекордная сумма — 25 млрд евро. Правда, основными инвесторами, по данным компании Gordon Rock, являются сами немцы, обеспечившие 67% всех вложений. На втором месте — инвесторы из других европейских стран, на них приходится 15% инвестиций, доля граждан США и Канады составила 9%, а вот на инвесторов из России и стран СНГ приходится менее 1% инвестиций. Таким образом, россияне вложили в немецкую недвижимость около 250 млн евро.

Все на Запад

Наиболее популярными среди российских покупателей традиционно являются крупные города на западе страны: Мюнхен, Кельн, Гамбург, Дюссельдорф, Франкфурт, а также Берлин — на них приходится до половины сделок. Остальные — это жилье на бальнеологических курортах, в провинциальных студенческих городках или в недорогих населенных пунктах Баварии.

"Самое дешевое жилье обычно встречается на экономически менее развитом востоке Германии и в так называемых турецких кварталах в западных немецких городах, где проживают иммигранты и коренные граждане Германии предпочитают не приобретать недвижимость", — отмечает начальник отдела зарубежной недвижимости компании "Региональный проект" Дмитрий Иванов.

Безусловным лидером по стоимости жилья является Мюнхен. Если в среднем по Германии квадратный метр стоит 3,5 тыс. евро, то здесь цены начинаются от 4,2 тыс. евро и могут достигать 15 тыс. евро, если речь идет об элитном сегменте.

"Lehel, исторический центр Мюнхена (Altstadt) и большая часть районов Bogenhausen и Schwabing — самые эксклюзивные адреса для проживания в Мюнхене для россиян", — рассказывает специалист по маркетингу Westhome–Invest Мария Смирнова. Пользуется спросом и недвижимость в Гамбурге. "Особенно престижна и любима россиянами недвижимость в западном районе Altona, в богатых кварталах Blankenese и северо–западном районе Eimsbuettel, — рассказывает Мария Смирнова, — особенно ценятся дома с живописными видами на реку и озеро Альстер". Россияне покупают недвижимость в Германии как для проживания, так и с инвестиционными целями. "Стоимость жилья в стране последовательно растет, а чистый арендный доход в зависимости от типа и назначения жилья варьируется от 2,5 до 6,8%", — отмечает президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.

По прогнозам аналитиков, в ближайшие 3 года недвижимость в Гамбурге подорожает на 15,7%, рост цен на недвижимость в Мюнхене составит 11,3%, в Берлине — 8%.

Арендатор в нагрузку

Самую дешевую квартиру можно купить и за 5 тыс. евро. Но при покупке такого жилья нужно быть внимательным и тщательно проверять его историю и состояние. "При капитальном ремонте дома, где находится квартира, чаще всего затраты ложатся на собственников, — поясняет Дмитрий Иванов, — приобретая квартиру стоимостью 10 тыс. евро, вы можете получить счета за капремонт, в десятки раз превышающие сумму покупки". Понятно, что собственники стремятся избавиться от такого жилья и продают его дешевле рыночной стоимости, лишь бы избежать расходов в будущем.

Еще один интересный момент заключается в том, что более 70% людей в Германии проживают в съемных квартирах, так как это выгоднее с точки зрения налогообложения. Поэтому жилье часто продается вместе с арендатором и договором аренды на 5–10 лет. В таком случае новый собственник может даже не увидеть свою квартиру, так как арендатор имеет право не пускать в квартиру никого, даже хозяина.

"В зависимости от длительности проживания арендатора законом отводится от 3 до 9 месяцев на выезд после получения уведомления, — отмечает Станислав Зингель. — Отдельные категории граждан практически невозможно выселить". Не все собственники хотят связываться с судебными разбирательствами, поэтому выставляют жилье на продажу по заниженной цене.

Документооборот

Все сделки с недвижимостью в Германии регистрируются у нотариуса, но стороны могут приходить к нему не вместе, а порознь.

Кроме того, через банковский счет нотариуса можно осуществлять расчет — эту схему платежей зачастую используют иностранцы. Кстати, стоимость нотариального заверения сделки и ее регистрации в Поземельной книге (Grundbuch) оплачивает покупатель. Покупатель может взять на себя обременения по ипотеке. Как правило, узнать об обременении можно из Поземельной книги, которая при заключении сделки обязательно проверяется нотариусом и покупателем.

А вот налога на недвижимость в Германии нет, зато есть поземельный налог, который устанавливается на уровне муниципалитетов и варьируется в размере 0,5–1,5% от стоимости недвижимости.

Несмотря на то что само по себе приобретение недвижимости не дает никаких преимуществ кроме годовой долгосрочной визы и не позволяет получить вид на жительство, это достаточно консервативное вложение денег, при грамотном подходе и с учетом ежегодного роста стоимости немецкой недвижимости может быть одним из наиболее выгодных в Европе.