Топ-менеджер "ПулЭкспресс" Марина Агеева - о новых проектах на рынке загородной недвижимости и о двух видах девелоперов.
Загородный девелопмент — как морское путешествие: со стороны он кажется очень привлекательным, но на деле все так же непросто, как в море. Ежегодно на рынке сворачивается около 100 коттеджных поселков. За этот год почти в половине проектов не было ни одной сделки. Общий вектор продаж — минус 20% по отношению к 2012 году. Проекты, сохранившие объемы выручки, можно сосчитать по пальцам…
В общем, полный штиль. Все девелоперы под парусами, и моторов нет. Вперед движутся только те, кто активно гребет веслами.
Однако поток неофитов не иссякает. Ежегодно на рынок выходит около 100 новых проектов (столько же, сколько сворачивается, не дождавшись покупателей). Начинающие девелоперы с деньгами готовы вкладывать в бизнес десятки, а иногда и сотнимиллионов рублей. Хорошо, что многие на старте все–таки советуются с участниками рынка и экспертами.
Плохо, что большинство ждет от них не объективной оценки актива и плана по его монетизации, а подтверждения уже сложившегося внутреннего представления о реализации проекта. Не получив этого подтверждения, новички обычно приходят к выводу, что до них на рынке таких уникальных проектов еще никто не делал.
Новички делятся на две категории: девелоперы по случаю и девелоперы по большой любви. По случаю в загородные проекты обычно попадают крупные холдинги, наемный топ–менеджмент которых таким образом осваивает бюджет или берет активы в зачет, разок пролетев мимо на вертолете.
Что обычно получается? "У меня элитная земля в Павловске…" — "Эммм.. Но она граничит с городскими очистными сооружениями". — "Но это же Павловск!" — "Если честно, то это уже и не Павловск…" — "Это элитная земля, она обошлась мне в…" Вспоминается Семен Альтов с его вечно актуальным: "Езжайте! Там проезд запрещен, обрыв. Но вам туда можно".
У девелоперов, которые начинают заниматься загородным бизнесом по любви, градус оптимизма вообще зашкаливает. Он крайне заразителен, в какой–то момент даже начинаешь верить в чудо! Вот у всех стоят продажи домов за 60 – 80 млн рублей, а в этом проекте дома разлетятся как горячие пирожки.
Что получается? "Я нашел потрясающее поле! Езжу туда гулять с собакой. Хочу поставить там 200 элитных коттеджей". — "Вас не смущает, что там уже строится поселок экономкласса?" — "Нет. Мы сделаем все красиво!" В результате, потратив время и деньги, застройщик от 200 элитных коттеджей пришел к 800 так же мало востребованным таунхаусам. И о былом величии проекта теперь напоминает только громкое имя.
Главная ошибка новых девелоперов по любви — желание построить поселок "как для себя" и без оглядки на платежеспособный спрос. Такие попытки успешны в единичных случаях. Для здравой оценки лучше все–таки сверяться с рынком. Возможно, тогда у нас не будут появляться поселки на 600 участков там, где еще в 30 проектах динамика продаж составляет всего один–два лота в месяц.
