Американская инвестиционная компания Jensen Group готовит к закрытию свой первый фонд в Петербурге – "Золотой треугольник". На продажу за $10 млн выставлен особняк на канале Грибоедова, 12.
Помещения в доме на канале Грибоедова, 12 Jensen Group приобрел в 1998 году. Тогда были выкуплены все квартиры в фасадной части здания, в основном это были коммуналки. Их отремонтировали, заменили коммуникации и увеличили электромощности. Затраты на реконструкцию объекта составили $2 млн. Сейчас в собственности фонда шеть квартир на 2-4 этажах общей площадью 900 м2.
"Первый этаж здания не в собственности, но блок из наших квартир полностью изолирован", — отмечает генеральный директор фонда "Золотой треугольник" Наталья Жолудева, особо отмечая, что дом имеет историческую ценность — в нем провела последние месяцы жизни вдова Александра Пушкина Наталья Гончарова, — но при этом памятником объект не считается.
В апреле этого года уже появлялись сообщения о продаже этого здания, но Наталья Жолудева отметила, что это была только предпродажная подготовка. Очевидно, инвесторы прощупывали почву, чтобы определить стоимость продажи здания. В итоге остановились на цифре в $10 млн. В компании рассматривают варианты как продажи напрямую, так и через торги.
Сейчас все квартиры в здании сдаются в аренду, с учетом ее стоимости годовой доход от дома составляет около 10 млн рублей (около $350 тыс.). В Jensen Group предполагают, что будущий собственник сможет использовать здание, продолжая сдавать квартиры в аренду, кроме того здесь возможно открыть отель или представительский офис. По оценкам Натальи Жолудевой минимальная стоимость перевода объекта в нежилой фонд составит $25 тыс.
"Если рассматривать лот как инвестицию в коммерческий объект для извлечения прибыли, то цена существенно завышена. На инвестиционный актив за эту цену интересантов ожидать не приходится. Использование под офисы или гостиницы — это худшие альтернативы по сравнению с текущим использованием здания", — считает Леонид Захаров, руководитель отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle в Петербурге, замечая, что создание гостиницы нецелесообразно из-за небольшой площади объекта, которая не позволит оптимизировать издержки по операционной деятельности отеля.
"Покупать здание за такие деньги и использовать его под гостиничные цели нереально, — говорит отельер Сергей Морев. Доходность гостиничного бизнеса будет по 3-4% годовых. Но с такими цифрами это не бизнес, это благотворительность какая-то". По словам эксперта, на рынке есть предложение в центре Петербурга, подходящее для гостиничных целей, по цене 100 тыс. рублей за метр, против 370 тыс. рублей за метр, как предлагает Jensen Group.
Эксперт по недвижимости, координатор Гильдии управляющих и девелоперов Борис Юшенков также считает цену, которую предлагает собственник, завышенной. "Если они снизят цену вдвое, тогда можно будет найти покупателя в течение года, — полагает он, — иначе срок окупаемости будет слишком высок, что для офиса, что для гостиницы. Под представительские цели объект также не подходит, поскольку первый этаж здания находится в собственности других лиц".
Леонид Захаров отмечает, что за $10 млн объект может быть интересен только конечным пользователям — либо собственникам квартир в отдельности, либо крупному корпоративному клиенту, желающему обеспечить жильем своих топ-менеджеров.
Фонд "Золотой треугольник" — первый, который основала инвестиционная компания в Петербурге. Все активы фонда покупались в 1992-1998 годах, в основном скупали коммунальные квартиры в золотом треугольнике, переделывая их под элитное жилье и офисы. Всего было выкуплено 5 тыс. м2 недвижимости. Фонд планировал начать продажу квартир еще в 2008 году, но помешал кризис. В итоге постепенно начиная с 2010 года фонд начал реализовывать активы. В результате сейчас в собственности фонда "Золотой треугольник" осталось 3,3 тыс. м2 недвижимости, 1,6 тыс. из которых выставлено на продажу.
"Продажа — это логическое завершение жизни любого инвестфонда. Мы потихоньку начинаем завершать этот фонд, но не спешим. Понимая, что спрос на недвижимость в золотом треугольнике хоть и есть, но он небольшой. И учитывая, что все эти активы приносят арендный доход, мы не спешим, но все же планируем продать все объекты в ближайшей перспективе", — говорит директор по маркетингу и продажам Jensen Group Ян Свояволя, уточняя, что 5 лет — это максимальный срок, который отведен для существования этого фонда.
"Если инвестфонд уходит с этого рынка в "Золотом треугольнике", предпочитая не развиваться на нем, это может быть тревожный звоночек, говорящий о не очень благоприятном состоянии этого рынка", — рассуждает Борис Юшенков.
При этом стоит отметить, что у Jensen Group остаются другие инвестиционные фонды и активы в том числе в центре Петербурга, в частности, компании принадлежит универмаг "Пассаж".
