Надежда Фёдорова Все статьи автора
4 декабря 2013, 19:44 1876

Jensen Group продает особняк на канале Грибоедова и закрывает свой фонд

Фото: citywall

Американская инвестиционная компания Jensen Group готовит к закрытию свой первый фонд в Петербурге – "Золотой треугольник". На продажу за $10 млн выставлен особняк на канале Грибоедова, 12.

Помещения в доме на канале Грибоедова, 12 Jensen Group приобрел в 1998 году. Тогда были выкуплены все квартиры в фасадной части здания, в основном это были коммуналки. Их отремонтировали, заменили коммуникации и увеличили электромощности. Затраты на реконструкцию объекта составили $2 млн. Сейчас в собственности фонда шеть квартир на 2-4 этажах общей площадью 900 м2.

Завершены работы на участке набережной канала Грибоедова от Казанского до Банковского моста

Завершены работы на участке набережной канала Грибоедова от Казанского до Банковского моста

249

"Первый этаж здания не в собственности, но блок из наших квартир полностью изолирован", — отмечает генеральный директор фонда "Золотой треугольник" Наталья Жолудева, особо отмечая, что дом имеет историческую ценность — в нем провела последние месяцы жизни вдова Александра Пушкина Наталья Гончарова, — но при этом памятником объект не считается.

В апреле этого года уже появлялись сообщения о продаже этого здания, но Наталья Жолудева отметила, что это была только предпродажная подготовка. Очевидно, инвесторы прощупывали почву, чтобы определить стоимость продажи здания. В итоге остановились на цифре в $10 млн. В компании рассматривают варианты как продажи напрямую, так и через торги.

Сейчас все квартиры в здании сдаются в аренду, с учетом ее стоимости годовой доход от дома составляет около 10 млн рублей (около $350 тыс.). В Jensen Group предполагают, что будущий собственник сможет использовать здание, продолжая сдавать квартиры в аренду, кроме того здесь возможно открыть отель или представительский офис. По оценкам Натальи Жолудевой минимальная стоимость перевода объекта в нежилой фонд составит $25 тыс.

"Если рассматривать лот как инвестицию в коммерческий объект для извлечения прибыли, то цена существенно завышена. На инвестиционный актив за эту цену интересантов ожидать не приходится. Использование под офисы или гостиницы — это худшие альтернативы по сравнению с текущим использованием здания", — считает Леонид Захаров, руководитель отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle в Петербурге, замечая, что создание гостиницы нецелесообразно из-за небольшой площади объекта, которая не позволит оптимизировать издержки по операционной деятельности отеля.

"Покупать здание за такие деньги и использовать его под гостиничные цели нереально, — говорит отельер Сергей Морев. Доходность гостиничного бизнеса будет по 3-4% годовых. Но с такими цифрами это не бизнес, это благотворительность какая-то". По словам эксперта, на рынке есть предложение в центре Петербурга, подходящее для гостиничных целей, по цене 100 тыс. рублей за метр, против 370 тыс. рублей за метр, как предлагает Jensen Group.

Эксперт по недвижимости, координатор Гильдии управляющих и девелоперов Борис Юшенков также считает цену, которую предлагает собственник, завышенной. "Если они снизят цену вдвое, тогда можно будет найти покупателя в течение года, — полагает он, — иначе срок окупаемости будет слишком высок, что для офиса, что для гостиницы. Под представительские цели объект также не подходит, поскольку первый этаж здания находится в собственности других лиц".

Леонид Захаров отмечает, что за $10 млн объект может быть интересен только конечным пользователям — либо собственникам квартир в отдельности, либо крупному корпоративному клиенту, желающему обеспечить жильем своих топ-менеджеров.

Фонд "Золотой треугольник" — первый, который основала инвестиционная компания в Петербурге. Все активы фонда покупались в 1992-1998 годах, в основном скупали коммунальные квартиры в золотом треугольнике, переделывая их под элитное жилье и офисы. Всего было выкуплено 5 тыс. м2 недвижимости. Фонд планировал начать продажу квартир еще в 2008 году, но помешал кризис. В итоге постепенно начиная с 2010 года фонд начал реализовывать активы. В результате сейчас в собственности фонда "Золотой треугольник" осталось 3,3 тыс. м2 недвижимости, 1,6 тыс. из которых выставлено на продажу.

"Продажа — это логическое завершение жизни любого инвестфонда. Мы потихоньку начинаем завершать этот фонд, но не спешим. Понимая, что спрос на недвижимость в золотом треугольнике хоть и есть, но он небольшой. И учитывая, что все эти активы приносят арендный доход, мы не спешим, но все же планируем продать все объекты в ближайшей перспективе", — говорит директор по маркетингу и продажам Jensen Group Ян Свояволя, уточняя, что 5 лет — это максимальный срок, который отведен для существования этого фонда.

"Если инвестфонд уходит с этого рынка в "Золотом треугольнике", предпочитая не развиваться на нем, это может быть тревожный звоночек, говорящий о не очень благоприятном состоянии этого рынка", — рассуждает Борис Юшенков.

При этом стоит отметить, что у Jensen Group остаются другие инвестиционные фонды и активы в том числе в центре Петербурга, в частности, компании принадлежит универмаг "Пассаж".

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
Реклама