01:0922 октября 201301:09
137просмотров
01:0922 октября 2013
Лизинг коммерческой недвижимости — схема, малораспространенная в Петербурге. Причины — недоверие клиентов, несоответствие помещений и требования лизингодателя.
Потенциально схема лизинга, или, иначе, финансовой аренды с правом выкупа, может быть интересна всем сторонам.
Схема классического (невозвратного) лизинга сравнима со схемой рассрочки при покупке строящегося жилья. Через несколько лет регулярных платежей тот, кто их осуществляет, становится собственником имущества.
Схема возвратного лизинга отличается тем, что в итоге право собственности на объект переходит к начальному его владельцу, а тот, кто им пользовался, получает за возврат объекта определенные средства. Затем объект лизинга берется бывшим лизингополучателем в аренду.
В первую очередь сделка с возвратным лизингом выгодна организации, которой необходимо получить в оборот дополнительные деньги. В сфере недвижимости такая процедура редка: сделки по возвратному лизингу привлекают особое внимание налоговых органов. Есть данные, что иногда таким способом пользуются крупные операторы–сетевики, которые берут по такой схеме в лизинг помещение под магазин, а потом, возвращая его, получают оборотные средства для своего бизнеса.
"На первый взгляд кажется, что схема классического лизинга в сфере недвижимости очень удобна, — говорит Евгений Городчук, заместитель генерального директора компании "Аркон". — Тем не менее есть подводные камни. Сделки с недвижимостью очень редки. То же самое можно сказать и о потенциальных лизингополучателях".
Часто лизинговыми компаниями выступают аффилированные банковские структуры: для кредитных организаций это выгодно. "Сегодня банки готовы работать по схеме приобретения коммерческой недвижимости в лизинг, — говорит Сергей Себелев, генеральный директор компании "Альфа–Инвест". — Тем более что получателем кредита является промежуточное звено — лизинговая компания, обычно аффилированная с самим банком. Вопрос в том, что подобная схема практически не востребована на рынке. Отчасти это связано с непониманием выгоды от экзотических долгосрочных финансовых схем большинством участников рынка. Наибольшие опасения у клиентов вызывает тот факт, что право собственности на объект недвижимости приобретается только тогда, когда истекают все лизинговые платежи".
Однако в Петербурге есть примеры, когда применяется лизинг недвижимости. Распространение получила схема с участием компании–застройщика.
"В общем виде сделка по классическому лизингу коммерческой недвижимости выглядит так: компания–застройщик, юридическое или физическое лицо продает коммерческую недвижимость, — рассказывает Юлия Бачище, директор филиала "ВТБ 24 Лизинг" в Санкт–Петербурге. — Наша компания его покупает, оформляет на себя в собственность, далее передает на определенный срок в финансовую аренду лизингополучателю. После истечения срока лизинга и при выплате всех лизинговых платежей объект переоформляется в собственность на лизингополучателя. По такой схеме мы работаем со всеми крупными застройщиками города, предлагаем в финансовую аренду не только офисные и торговые помещения, но также апартаменты, машино–места и любые другие помещения, необходимые для ведения бизнеса". По словам эксперта, при лизинге нет зависимости ни от роста платежей на арендуемые площади (поскольку лизинговые платежи зафиксированы на весь срок договора), ни от планов арендодателя. Появляется возможность долгосрочного финансового планирования, повышается инвестиционная привлекательность компании.
“
Лизинг недвижимости — это реальная альтернатива банковскому кредиту. Сейчас банки неохотно дают кредиты на долгие сроки. При лизинге сумма финансирования может составить от 70 до 90% стоимости объекта на срок до 10 лет. При этом лизингополучатель не отвлекает собственные и / или кредитные ресурсы на приобретение основных средств, а также оптимизирует свои финансовые потоки. Так, применение ускоренной амортизации (коэффициент до 3) позволяет экономить на налоге на имущество, а отнесение лизинговых платежей на себестоимость позволяет сэкономить на налоге на прибыль. Не менее важно и то, что имущество, находящееся в собственности у лизинговой компании, а у лизингополучателя — лишь во временном владении и пользовании, защищено от притязаний кредиторов последнего (в том числе это защита от противоправных попыток завладения имуществом). При лизинге существует также возможность выбора балансодержателя предмета лизинга, что дает возможность оптимизировать структуру баланса и финансовую отчетность компании, взявшей в лизинг, например, коммерческую недвижимость.
Андрей Донченко
руководитель региональных филиалов ООО "Райффайзен–Лизинг"
