Элитарность без гарантии

Рынок дорогих апартаментов в историческом центре Петербурга растет. Один из самых крупных проектов сегмента на днях заявила компания "Плаза Лотус Груп" братьев Зингаревичей. Она превратит в апартаменты здание на Марсовом поле, 1. Тем не менее эксперты говорят, что перспективы формата пока туманны.

В новом формате

Элитные апартаменты — новый для Петербурга вид недвижимости. Формат проживания, который предлагают покупателям элитных апартаментов, близок к гостиничному. Это, по сути, гостиничный номер в собственности — с тем же сервисом. Прописаться там нельзя, но можно сдать такую недвижимость в аренду или проживать в нем самостоятельно. Есть и другие трудности: более высокий налог, более высокие тарифы на коммунальные услуги, сложности в получении ипотечного кредита.

На данный момент апартаменты занимают не более 2% всего предложения элитной жилой недвижимости в центре Петербурга. Объем сделок эксперты оценивают в 1 млрд рублей в год. После выхода в продажу всех заявленных проектов объемы сделок могут составить 4–6 млрд рублей.

По сути, сейчас продажи идут только в одном проекте: "Монферран" на Конногвардейском бульваре (девелопер — "Интеко") предлагает 96 апартаментов. Но в ближайшее время сегмент, возможно, пополнят апартаменты от "Группы ЛСР" в новом комплексе на месте Литературного дома (Невский пр., 68) и проект этого же девелопера на наб. реки Фонтанки, 3А. Не отстает от коллег и холдинг RBI, который недавно заявил проект элитных апартаментов на 2–й Советской ул., 4 (на месте бывших корпусов НИИ гигиены), а самое большое предложение апартаментов выведет на рынок компания "Плаза Лотус Груп": она готовится выставить на продажу 69 апартаментов в комплексе на Конюшенной пл., 1, и почти 200 номеров в бывших Павловских казармах на Марсовом поле, 1.

По данным участников рынка, будут резать на апартаменты и продавать отдельными лотами и номера в "Талион Империал Отеле". Но пока собственник здания эту информацию не комментирует.

Вместо гостиниц

Ранее по перечисленным адресам эксперты ожидали появления гостиниц высокого класса. Но в кризис ситуация на рынке изменилась. Аналитики говорят, что поток туристов растет медленнее, чем ожидалось, и конкуренция между гостиницами в последние годы значительно усилилась. По данным комитета по развитию туризма, Петербург в 2012 году посетили 6 млн человек, что лишь на 10% больше, чем в 2011 году. По прогнозам, в 2013 году турпоток в Северную столицу должен вырасти на 8–10%. Но этого мало для того, чтобы загрузить все имеющиеся гостиничные мощности.

На сегодняшний день в городе около 19 тыс. гостиничных номеров высокого класса. "В июне — наиболее активном месяце с точки зрения туризма показатель загрузки городских гостиниц составляет около 75–80%. В низкий сезон загрузка падает до 20–30%. Проблема зимнего туризма по–прежнему остается открытой", — говорит руководитель отдела консалтинга East Real Валерий Трушин.

Выводить новые гостиничные проекты в такой ситуации значит сильно рисковать. И девелоперы предпочитают переформатировать гостиницы в апарт–отели.

"Подстегивает наших девелоперов и успешный опыт московских коллег. Там апарт–отели в статусных местах продаются как горячие пирожки", — говорит эксперт ООО "КЦ "Петербургская Недвижимость" Юлия Нигуль. Но активное развитие сегмента, по словам экспертов, тормозит неразвитость российского законодательства, где пока нет такого понятия, как "апартаменты". Не удивительно, что девелоперы опасаются появления новых нормативных актов, которые могут усложнить жизнь таких проектов, и начинают их с опаской.

Неуверенный старт

"Вряд ли найдется много состоятельных петербуржцев, которые захотят жить в гостинице, когда за те же деньги они могут купить квартиру для жизни или сдачи в аренду", — говорит Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН "АРИН". Доходность для инвесторов, купивших квартиры в проекте, — около 5 – 9% без учета роста стоимости недвижимости. А стоят апартаменты высокого класса так же, как и аналогичное жилье.

В "Монферране" цены начинаются от 255 тыс. рублей за 1 м2, а на Марсовом поле они будут начинаться с 322 тыс. рублей, доходя до 1,2 млн рублей за 1 м2 видовых квартир. "Правда, в апарт–отелях статусом пониже и цены на 10–15% меньше, чем на квартиры того же уровня", — говорит генеральный директор АН "Новый Петербург" Андрей Вересов.

Ведущий аналитик АН "Итака" Екатерина Бармашова напомнила, что в проекте апарт–отеля AVENUE–APART цена — от 108 тыс. рублей за 1 м2, что чуть ниже средней цены предложения в бизнес–классе по Петроградскому району. "А в проекте Vertical (145 – 300 тыс. рублей за 1 м2), напротив, на старте продаж цены явно выше цен конкурентов, строящих квартиры на Московском пр.", — добавляет она. Единого мнения о перспективах сегмента апарт–отелей эксперты рынка пока не выработали. Генеральный директор петербургского офиса Colliers International Андрей Косарев считает, что небольшие комплексы (не более чем на 80 номеров) в престижных местах исторического центра будут пользоваться высоким спросом у покупателей.

Управляющий директор NAI Becar Наталья Скаландис считает, что наибольшим спросом будут пользоваться апарт–отели комфорт– и бизнес–класса с набором гостиничных услуг, которые будет предоставлять профессиональная управляющая компания. "Апартаменты — одним из наиболее перспективных средств вложения денег", — считает она.