Поскольку город почти прекратил передачу недвижимости в частные руки, предприниматели все чаще присматриваются к земельным активам госкорпораций. Но пока этот рынок непрозрачен.
Крупнейшим собственником земли в Петербурге продолжает оставаться государство. Городские активы стали появляться на торгах крайне редко, зато имеются объекты, принадлежащие федеральным ведомствам и госкорпорациям. И девелоперы надеются, что в ближайшее время они будут активнее включаться в рыночный оборот. Участники рынка предлагают сформировать для этого единую базу объектов госсобственности.
Прибрали к рукам
Последние годы в Петербурге проводится крайне мало торгов, город предпочитает оставлять имущество в своих руках. Если передача встроенных помещений малым предпринимателям еще идет, то о проведении торгов на крупные земельные участки или здания в центре давно не слышно. Весной вице–губернатор Марат Оганесян, выступая перед депутатами Законодательного собрания, заявил, что практически вся земля в городе уже распродана и теперь, чтобы строить социальные объекты, необходимо вести работу с собственниками по отмежеванию участков.
Город планирует начать возвращение и другой недвижимости. В проекте федерального закона "О сохранении исторического центра Петербурга", который может быть готов уже к концу года, прописано, что при продаже любых объектов недвижимости в центре город получит приоритетное право их выкупа.
"Мы дошли до той точки, когда государство стоит перед необходимостью разработать вменяемую земельную политику. Известно, что из государственной в частную собственность перешло более 8 – 10% земель в РФ. Это крайне мало!" — сетовал начальник управления по управлению имуществом и корпоративным отношениям ОАО "Газпром" Алексей Харламов на форуме PROEstate.
Согласно данным комитета по земельным ресурсам (КЗР), в Петербурге частной земли больше. В частной собственности находится 33 тыс. га земель — это 23% общей площади Петербурга. В госсобственности остается более 100 тыс. га, из них 10 тыс. га в Петербурге (это 7% общей площади города) принадлежит федералам. Среди крупных собственников — госкорпорация "Ростехнологии", РЖД, Минобороны.
Близкие возможности
Сейчас на продажу активов Минобороны по всей России наложен мораторий. В следующем году ситуация кардинально изменится, рассказал заместитель директора департамента имущественных отношений Минобороны Владимир Жуковский: "В Минобороны готовится концепция управления военным имуществом. Мы рассчитываем, что она поможет высвободить значительный пласт имущества, который попадет в коммерческий оборот. В 2014 году министерство планирует резко увеличить количество продаваемых объектов".
Другой крупный собственник недвижимости — РЖД, напротив, не планируют массово избавляться от активов. Начальник департамента управления имуществом РЖД Игорь Пачосик отмечает, что монополист предпочитает сдавать свои объекты в аренду: если оценивать общий доход РЖД, то примерно 20% дает продажа активов и 80% — аренда. Среди непрофильных активов железнодорожников — бани, санатории, места отдыха и неиспользуемые земельные участки.
Проще в сравнении
Ситуация, когда собственник госактива предпочитает самостоятельно управлять им, проводить оценку и продажу, сегодня традиционна. Гендиректор Российского аукционного дома Андрей Степаненко уверен, что эффективнее было бы сформировать в России публичный прозрачный рынок государственных активов, который подразумевает наличие открыто работающих профессиональных торговых площадок и понятные прозрачные схемы расчетов с этими компаниями.
"Во всем мире применяется практика — выплачивать вознаграждение организатору торгов силами покупателя имущества, сверх цены продажи. России нужно использовать опыт, а не изобретать велосипед", — подчеркнул Андрей Степаненко.
Директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Петербурге Андрей Бойков уверен, что создание четкой и прозрачной схемы взаимодействия между госкорпорациями и бизнесом может стать серьезным толчком к развитию Петербурга. "Сегодня многие земли, принадлежащие госкорпорациям, используются неэффективно, между тем их потенциал для развития девелоперских проектов велик, ведь многие расположены в ликвидных местах", — добавляет он.
Управляющий директор ЗАО "ВТБ Капитал" Владимир Вишневский отмечает, что покупатель, принимая решение о приобретении объекта, смотрит прежде всего на его качественные характеристики, а не на то, кто является собственником. "Конечно, в работе с федеральными структурами есть свои сложности, механизм принятия решения там непростой, но работать с ними можно и нужно", — полагает он.
"Раньше считалось, что работать с федеральными объектами сложнее, чем с городскими. Процесс передачи прав собственности отличала забюрократизированность и непредсказуемость, — говорит генеральный директор "Ханса СПб" Олег Барков, — но все познается в сравнении. Операции с федеральными объектами проще не стали, но ведь с городской недвижимостью работать вообще невозможно, ее просто нет в продаже".
