В условиях бюджетного дефицита правительство Ленобласти ограничивает перевод земель под жилищное строительство. Первым в списке оказался популярный у девелоперов Всеволожск.
Областные власти решили сократить объемы перевода земель под жилищное строительство. Губернатору Ленинградской области Александру Дрозденко пришлось взять процесс под свой полный контроль после того, как бюджет региона достиг рекордного дефицита — в том числе из–за затрат на создание и содержание социальной инфраструктуры в районах новой застройки. Наиболее критическая ситуация сложилась в примыкающем к КАД Всеволожском районе, где активно работают крупнейшие городские застройщики.
Прирост вне бюджета
Единственный способ изменить категорию и вид разрешенного использования земель в Ленобласти — через принятие Генерального плана или поправок в него. Их готовят муниципалитеты и согласовывают с правительством региона. До сих пор областные власти сквозь пальцы смотрели на этот процесс. Поэтому девелоперы скупали земли сельхозназначения в привлекательных районах и легко переводили их в земли населенных пунктов, договариваясь с муниципалитетами.
Теперь этой практике будет положен конец. Сегодня в правительстве области пройдет совещание, посвященное обсуждению Генерального плана Всеволожска. Как рассказал "ДП" вице–губернатор по строительству Ленобласти Георгий Богачев, муниципалитет планирует увеличить площадь под жилую застройку на 1,3 тыс. га, но областные власти собираются оставить этот проект без согласования.
"Мы проанализировали ситуацию и увидели, что местные власти массово переводят земли сельхозназначения, промышленности, лесного фонда в категорию населенных пунктов, пригодную для жилищного строительства. Это, безусловно, выгодно собственникам. Сейчас их наделы могут стоить около $140 – 150 млн, а после перевода в категорию, при которой может осуществляться строительство жилья, цена возрастет до $700 млн", — говорит Георгий Богачев.
Согласно градостроительным нормативам, на 1,3 тыс. га, о которых идет речь, можно построить 6,8 млн м2 жилья разноэтажной застройки почти на 230 тыс. человек. "Исходя из нормативов 11,3 млрд рублей потребуется только на строительство детских садов, 20,8 млрд рублей — на строительство школ, 3,7 млрд рублей — на поликлиники и 27,7 млрд рублей — на больницы. В итоге сумма обязательств бюджета на ближайшие 10 – 15 лет по этим землям вырастет до 63,5 млрд рублей", — возмущается чиновник.
Правительство Ленобласти перестанет согласовывать генпланы, которые увеличивают территории под жилищную застройку, так как это повышает бюджетные обязательства, подчеркнул Георгий Богачев. Первым в списке оказался Всеволожск, но схожая ситуация может сложиться в Буграх, Колтушах, в Свердловском поселении и в ряде других муниципальных образований, привлекательных для девелоперов.
Социальная нагрузка
Сейчас в разной стадии готовности на прилегающих к городу территориях Ленобласти находится около 4 млн м2 жилья. По прогнозам Knight Frank St Petersburg, сегодня на территории у КАД, относящейся к области, заявлено около 17 млн м2 нового жилья. Через 10 лет там будет проживать более 700 тыс. человек, полагают в АРИН. При этом очередь в детские сады уже сейчас составляет около 6 тыс. человек, и это не учитывая потребности новых кварталов.
В прошлом году губернатор Александр Дрозденко пообещал решить эту проблему, построив около 30 детских садов. В 2013 году на строительство социальных объектов, согласно адресной инвестиционной программе, пойдет 6 млрд рублей. В новых районах строительство инфраструктуры ляжет на плечи застройщиков. Регион обязался до 50% налогов девелоперов тратить на выкуп у них школ, детских садов и других социальных объектов. Взамен компании должны перерегистрироваться в регионе. В итоге ряд компаний — ЦДС, "Сетл Сити" и другие перенесли свои подразделения в Ленобласть.
Рекордный дефицит
Однако, привлекая инвесторов из города, областные власти переоценили возможности местного бюджета, который уже сейчас едва выполняет имеющиеся обязательства.
Завтра парламент примет поправки в бюджет 2013 года в первом чтении, согласно которым дефицит бюджета возрастет с 11,4 до рекордных 18,8%. При общем объеме доходов 69,3 млрд рублей расходы планируются в размере 80,6 млрд рублей. Например, 113 млн рублей дополнительно выделяется на капитальный ремонт детских садов, более 1 млрд рублей пойдет в дорожный фонд, дополнительно 674 млн рублей — на компенсацию межтарифной разницы и т. д.
В комитете финансов объясняют дополнительную нагрузку выполнением предвыборных указов президента РФ. Очевидно, что с появлением новых жителей она будет только расти. Как правило, покупатели квартир на границе с Петербургом работают в городе, а значит, платят налоги в городской бюджет. Ленобласть почти 10 лет пытается добиться того, чтобы НДФЛ граждане платили по месту жительства, а не работы. В прошлом году Александр Дрозденко обратился к премьер–министру России Дмитрию Медведеву с предложением внести изменения в налоговое законодательство. На этом же настаивал Сергей Шойгу, занимавший тогда пост губернатора Подмосковья. Но после того, как его назначили министром обороны, власти Ленобласти лишились серьезной поддержки.
По данным правительства Ленобласти, 350 тыс. жителей региона работают в Петербурге и платят налоги в бюджет города. В 2011 году сумма потерь области составила около 6,6 млрд рублей.
Из коровы в лебедя
По словам Георгия Богачева, до тех пор пока правительство региона не придумает, как компенсировать затраты местного бюджета, перевод земель под жилую застройку будет заморожен. "Если человек купил корову, значит, и надо пасти корову, а не ждать, что она трансформируется в белого лебедя", — считает вице–губернатор. Владельцам бесполезной сельхозземли остается ждать, когда власти озвучат новые правила игры.
"Когда собственник покупал землю, он прекрасно осознавал, какое разрешенное использование она имеет, — считает партнер Baker&McKenzie Максим Калинин. — Если же он рассчитывал поменять категорию, то это не что иное, как предпринимательский риск".
По словам юристов, большое количество сельхозземель скупалось под то, что будут меняться границы прилегающих населенных пунктов. "Сейчас эта система дала сбой", — резюмирует Калинин.
“
Это ограничение увеличит дефицит земли и повлечет за собой рост стоимости строительства. Кроме того, последствием таких мер может стать уплотнительная застройка на землях поселений со сложившейся социальной инфраструктурой. Остается надеяться, что региональные власти найдут достаточное количество участков, на которых возможно возведение объектов со всей необходимой социальной инфраструктурой, чтобы удовлетворить потребности растущего рынка жилищного строительства.
Арсений Васильев
гендиректор "УНИСТО Петросталь"
“
Я считаю, что подход должен быть более серьезным и взвешенным. Нельзя взять и запретить населенным пунктам расширяться и развивать территории. Новая застройка часто оживляет поселения, потому что вслед за ней появляются дороги, школы, сады, поликлиники, кинотеатры, рекреационные зоны. За последние несколько лет на границах с Петербургом девелоперы выкупили очень много земли сельхозназначения. Конечно, они переводят и будут дальше переводить ее в другую категорию, чтобы развивать там проекты жилищного строительства.
Денис Жуков
совладелец "СВП Групп"
