На всю жизнь

Обладателей 6 – 8 млн рублей, которые можно потратить на покупку вполне скромной трехкомнатной квартиры в Петербурге, к сожалению, не так и много. Именно поэтому доля трехкомнатных и тем более — многокомнатных квартир (четыре комнаты и более) в предложении на рынке строящегося жилья в последнее время только уменьшается. По данным КЦ "Петербургская Недвижимость", в настоящее время доля трехкомнатных и четырехкомнатных квартир в структуре объема рынка жилья класса масс–маркет на территории обжитых районов Петербурга, таких как Приморский, Выборгский и другие, составляет 14,4%. На территории административно–подчиненных районов, таких как Курортный, Пушкинский и прочие, доля равна 12,3%. В строящихся объектах на территории ближайшей пригородной зоны Ленинградской области, где априори продается более дешевое жилье, чем в обжитых районах в городе, доля таких квартир практически вдвое меньше — 7%.

Оценивая структуру рынка в сегменте масс–маркет в целом, Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес–единицы "ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад", приводит такие цифры. По его мнению, здесь доля трехкомнатных квартир не превышает в среднем 10% от общего предложения.

Дешевые и дорогие

Сейчас стоимость трехкомнатной квартиры площадью 74 – 82 м2 в классе масс–маркет может составлять в среднем 6,5 – 8 млн рублей. Это при условии, что строящийся дом расположен в одном из обжитых районов — Приморском, Красносельском, Выборгском, Калининском и других. На пригородных территориях в Ленинградской области — Мурино, Девяткино, Кудрово и других — в строящихся домах квартиры площадью 76 – 88 м2 продаются дешевле — за 4,7 – 6,7 млн рублей.

Разброс цен даже в границах одного класса очень существенный. Стоимость квартиры зависит от ее площади, местонахождения дома, стадии готовности объекта, товарных характеристик жилья (отделка квартир, дизайн и отделка общих зон в доме), бренда застройщика и других параметров. Например, разница в цене трехкомнатных квартир в классе масс–маркет в новостройках в границах Петербурга может составлять даже 10 млн рублей, так как минимальная стоимость такой квартиры — 4 млн рублей, а максимальная — 14 млн рублей.

Чем меньше, тем лучше

В условиях ограниченного бюджета покупки жилья наибольшей популярностью пользуются самые небольшие по площади трехкомнатные квартиры. Посему заметной тенденцией последнего времени является неуклонное снижение средней площади таких квартир в строящихся объектах.

"Трехкомнатное жилье пользуется хорошим спросом лишь при условии компактной планировки, когда площадь квартиры составляет 70 – 80 м2, — говорит Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН "Итака". — И, само собой, по разумным ценам. Такие небольшие трехкомнатные квартиры чаще всего покупают семьи с одним или несколькими детьми. Скорее всего, это уже не первое их жилье. Приобретаются такие квартиры с целью улучшения жилищных условий". По словам эксперта, трехкомнатное жилье встречается во всех районах города. Наибольшим спросом объекты пользуются в районах с хорошо развитой инфраструктурой, так как люди хотят как можно быстрее въехать в свое новое жилье и жить в комфорте. По данным АН "Итака", от всех сделок на первичном рынке покупки трехкомнатных квартир составляют где–то 12 – 15%. Четырехкомнатных — около 1%.

По мнению Сергея Дроздова, генерального директора агентства "Петербургская Недвижимость", трехкомнатные квартиры чаще всего приобретают жители Петербурга. В этом сегменте доля региональных сделок минимальна. Само собой, в сегменте масс–маркет в большинстве случае это семьи с детьми. На первичном рынке трехкомнатные квартиры в основном продаются в период, предшествующий вводу дома в эксплуатацию, или даже после него.

Требования к такому жилью выше, чем, например, к студиям или "однушкам", так как люди, которые его приобретают, собираются в нем жить как минимум долго, а как максимум — всю жизнь.

Европейские перспективы

Впрочем, у покупателей несколько лет назад появилась возможность одним махом убить двух зайцев — приобрести более дешевое, чем "трешки", двухкомнатное жилье (по документам), но по сути — компактную трехкомнатную квартиру. Это так называемые квартиры с приставкой "евро", которые пришли к нам из Европы.

Выяснилось, что есть определенный достаточно стабильный спрос на так называемые "евротрешки" даже небольшой площади. Это фактически двухкомнатная квартира с просторной кухней — до 20 м2, которую при желании можно разделить на два помещения. Например, на собственно кухню и гостиную. И при этом останется еще две, как правило небольшие, но зато отдельные спальни.

Понятно, что при разделении площадь комнат получается сопоставимой той, что есть в хрущевке. Однако, например, семьям с двумя детьми она вполне подойдет — у каждого ребенка может быть своя комната, хоть и небольшая.

Кстати, именно поэтому и на вторичном рынке есть определенный стабильный интерес к трехкомнатным квартирам в "старой панели". "Такие квартиры — неизменные участники так называемых "обменных" сделок, — уверяет Сергей Дроздов. — Есть жизненные ситуации, при которых люди разъезжаются. Есть всегда и те, у кого увеличился состав семьи и понадобилась еще одна отдельная комната. Кроме того, небольшая "трешка" в таком доме может стоить даже дешевле, чем более современная двухкомнатная квартира. Несмотря на кажущийся не самым высоким спрос на трехкомнатное жилье, на первичном рынке люди далеко не всегда могут подобрать себе что–то подходящее с таким количеством комнат. Более того, такие покупатели чаще всего не склонны к перемене мест и ищут недвижимость в своем районе. Поэтому они обращают свое внимание на вторичный рынок".

Небольшой процент просторных трехкомнатных квартир в новостройках также потом попадает на вторичный рынок. На них также есть определенный устойчивый спрос, в особенности если это квартира с хорошей планировкой и расположена в доме в Приморском, Выборгском или Московском районе.

Самые дорогие

Совершенная иная ситуация с трехкомнатными и четырехкомнатными квартирами в более дорогих сегментах строящегося жилья.

По данным КЦ "Петербургская Недвижимость", в классах бизнес и элита доля таких объектов в объеме рынка в новостройках, возводимых на территории обжитых районов Петербурга, составляет 35,4 и 63,2% соответственно.

"Основным критерием выбора многокомнатной квартиры является ее стоимость и, само собой, планировочное решение, — рассказывает Василий Погораздов, директор департамента новостроек компании "Александр Недвижимость". — Тут учитываются все моменты: площади спальных и гостиной, площадь кухни, геометрические формы комнат и кухни, количество санузлов, наличие гардеробной. Влияет на спрос даже то, где расположен выход на балкон или лоджию — из комнаты или кухни. Важно, двухсторонняя или односторонняя данная квартира. Имеет значение расположение комнат по сторонам света, вид из окон и другие моменты. Безусловно, спрос на многокомнатные квартиры в строящихся домах обусловлен расположением самого дома, важен район. Особым спросом в сегменте комфортного жилья пользуются многокомнатные квартиры в домах, расположенных в спальных районах, в шаговой доступности от зеленых парков и лесопарков, а также вблизи водоемов".