Петербург почти вдвое обошел Москву по вводу торговых площадей. Ставки аренды не растут, а владельцы объектов начали от них избавляться. Первой с городского рынка стрит–ретейла уходит Jensen Group.
В I квартале 2013 года цена продажи торговых встроек выросла на 20–25% — в среднем до 150 тыс. рублей за 1 м2, в отдельных случаях недвижимость выставляется по цене в разы больше рыночной — по 300 тыс. рублей за 1 м2. Рынок торговой недвижимости перегрет, и первыми это заметили ретейлеры, зафиксировав большое количество предложений собственников о покупке и аренде торговых встроек. Dp.ru подробно писал об этом.
С наступлением лета тенденция подтвердилась. Ретейлеры не заметили традиционного для этого сезона падения арендных ставок — это явление наблюдается только в неудачно расположенных объектах. Цены на рынке достигли пика, превысив докризисный максимум, и в последние месяцы участники рынка ожидали, что собственники вот–вот начнут массово сбрасывать активы. Первой о таком намерении заявила американская инвестиционная управляющая компания Jensen Group.
Компания объявила, что продает все принадлежащие ей 13 торговых встроек общей площадью свыше 3,4 тыс. м2. В основном они находятся в исторической части Петербурга, и среди них такие известные адреса, как Невский пр., 54, где расположен центральный магазин ФК "Зенит". Кроме того, в собственности Jensen Group три ТК: "Пассаж" на Невском пр. (13,34 тыс. м2), Crossroads на ул. Савушкина (9,2 тыс. м2) и торгово–офисный центр на Свердловской наб., 60 (10 тыс. м2) — от них Jensen Group избавляться не собирается. В целом компании, по ее данным, принадлежат активы совокупной стоимостью свыше $500 млн.
Лето — не самый удачный сезон для распродаж, говорят эксперты, но к осени они ждут роста объемов предложения. "Сейчас на рынке повышенный интерес к коммерческим помещениям — как со стороны арендаторов, так и со стороны сторонних покупателей, которые планируют покупать их как для собственного употребления, так и в качестве инвестиционного актива", — объясняют свое решение в Jensen Group.
Продав встройку на пике рынка, компания сосредоточится на торговых и офисных комплексах, а также развитии сегмента жилой недвижимости. Так, недавно Jensen Group купила ТК на ул. Савушкина, она реконструирует универмаг "Пассаж" и строит коттеджный поселок Сосновские Озера в Ленобласти.
Кто следующий?
Помимо Jensen Group в числе крупных держателей объектов стрит–ретейла участники рынка называют также УК "Империя" Андрея Фоменко (владеет сетью БЦ "Сенатор") и холдинг "Август" (владеет БЦ "Яблочкова, 12" и "Блохина, 8"). "Империи" принадлежит около десятка встроенных помещений общей площадью 7,3 тыс. м2. В компании не смогли оперативно прокомментировать информацию о возможной продаже этих активов, но осведомленные участники рынка подтвердили, что "Империя" тоже ищет покупателей на свои встройки.
В "Августе" сообщили, что пока продавать свои активы в этом сегменте не планируют. Впрочем, в основном пополнение листингов продаж стрит–ретейла происходит из других источников.
"Наиболее крупные владельцы объектов стрит–ретейла — это банки, получившие торговые помещения в качестве залога по невыплаченным кредитам, жилые застройщики, большинство из которых предусматривают коммерческие помещения в своих комплексах, а также КУГИ", — говорит директор компании Astera Людмила Рева.
Центробежная сила
Пока торговые помещения в центре города дорожают, ретейлеры активно перемещаются в зону КАД, где арендные ставки и цены продажи помещений ниже, чем в центре, и сосредоточено множество жилых комплексов, в составе которых застройщики предусматривают коммерческие помещения, констатирует генеральный директор ЗАО "Ойкумена" Лев Гниденко. В центре же новых помещений почти не появляется, из–за чего растет спрос на окраине.
Людмила Рева условно делит продавцов объектов стрит–ретейла, расположенных в центре, на три группы.
Первая — это те, кто продает действительно интересные для покупателей объекты, такие помещения единичны и пользуются спросом. Вторые выставляют помещения на продажу по цене существенно выше рыночной — это могут быть собственники, просто изучающие спрос, или те, кто рассчитывает на покупателей, нуждающихся в объекте в конкретном месте. Эти собственникине снижают цены и готовы ждать своего покупателя.Третья группа — продавцы встройки на первичном рынке в жилых комплексах.
Предложений о продаже на рынке много, однако до реальных сделок доходит не больше 30%. В основном помещения приобретают инвесторы, а не сами ретейлеры, так как вложения в торговые площади приносят неплохую доходность — как правило, не меньше 10% годовых.
Рынок арендатора
Некоторые эксперты прогнозируют, что в течение ближайшего полугодия ситуация на рынке торговой недвижимости изменится и условия будет диктовать не арендодатель, а ретейлер. Пострадает от этого в первую очередь сегмент стрит–ретейла, так как розничным компаниям есть из чего выбирать с учетом огромного количества новых ТРК и помещений на первых этажах жилых комплексов.
По подсчетам исследовательской компании InfoLine, в прошлом году Петербург впервые за несколько лет стал лидером среди российских городов по объему ввода торговых площадей — почти 658 тыс. м2 против 315 тыс. м2 в 2011 году (см. графику). Для сравнения: в Москве в прошлом году торговый ввод был в 2 раза меньше — 355 тыс. м2.
Учитывая климатические особенности Петербурга и отсутствие в городе парковок, потребители предпочитают делать покупки в торговых комплексах, а не в магазинах стрит–ретейла, констатируют эксперты InfoLine. К тому же доходы населения практически не растут, а расходы увеличиваются из–за высокой закредитованности потребителя. Люди устали от шопинга, а значит, темпы роста торговли замедляются, а выручка с 1 м2 снижается. "Радикально ничего на рынке не случится, просто снизятся арендные ставки, которые сейчас сильно завышены", — считают в InfoLine.
Впрочем, не все участники рынка соглашаются с такими прогнозами. "Ни существенного роста, ни падения арендных ставок в стрит–ретейле мы не наблюдаем. Есть небольшая корреляция ставок, но она держится на уровне инфляции", — говорит Андрей Нор–Аревян, директор Северо–Западного регионального управления "Дикси".
Что касается массовых предложений по продаже стрит–ретейла, то они действительно есть, признает он, но только за пределами Петербурга. Андрей Нор–Аревян считает, что в историческом центре города ситуация никогда не сложится так, чтобы рынок превратился в рынок арендатора.
“
Сейчас общий интерес ретейлеров прикован к коммерческим помещениям в новых домах вне зависимости от того, где находится объект — в центре или на окраине. Причин этому несколько. В первую очередь сами помещения — новые, специально приспособленные для ведения торговли. То есть в них имеются все необходимые мощности, выполнены все санитарные, пожарные и прочие требования. Во–вторых, в новых домах другие покупатели — это жители данного дома, которые приобрели квартиру, а значит, могут позволить себе потратить на покупки довольно большую сумму.
Павел Бережной
исполнительный директор СК "С.Э.Р."
“
В том, что рынок торговой недвижимости изменится и станет рынком арендатора–ретейлера, а не арендодателя, я не сомневаюсь. Но для этого нужна консолидация рынка, а это рано или поздно случится. Думаю, для этого потребуется максимум 3 года. Мы наблюдаем падение цен на рынке торговой недвижимости, но только на не очень удачно расположенные объекты. На хорошие же объекты цены просто не растут. Сейчас лето, поэтому активность на рынке аренды упала. Мы ожидаем оживление только к концу августа.
Олег Рыбаков
управляющий директор ТД "Интерторг" (сети "Народная семья", "Идея" и Spar)
