"Деловой Петербург". В Петербурге растет спрос на доверительное управление жилой недвижимостью

Автор фото: Яндолин Роман

Увеличение доли инвестиционных квартир в Петербурге — стимул спроса на доверительное управление жилой недвижимостью. Пока этой услугой пользуется не больше 5% собственников, но потребность в ней растет.

Суть услуги в том, что собственник снимает с себя заботы, связанные со сдачей квартиры в аренду. Агентство недвижимости за комиссию в пределах 10–25% от арендной ставки занимается поиском подходящего арендатора, оформлением договоров и берет на себя обязательства по получению арендной платы, оплате коммунальных платежей и т. п.
По договоренности с агентством квартиру можно сдавать на несколько месяцев или посуточно. Обычно клиенты предпочитают первый вариант, поскольку так квартира меньше изнашивается.

Клиенты далекие и близкие

По разным оценкам, количество квартир, сдаваемых в аренду в Петербурге, составляет 30–40 тыс. Только 3–5% из них находятся в доверительном управлении у различных организаций, индивидуальных предпринимателей и агентств недвижимости. Цифры свидетельствуют, что этот рынок развит недостаточно, однако возрастающую популярность услуги отмечает большинство опрошенных "ДП" экспертов.
Один из важных факторов, влияющих на развитие этого рынка, — возрождение интереса к покупке квартир с инвестиционными целями. "Собственники таких квартир не всегда хотят и могут самостоятельно сдавать свое жилье в аренду, им удобнее отдать эту работу профессионалу", — поясняет заместитель генерального директора АН "Итака" Валерий Лазугин.
"Иногородние владельцы квартир не хотят, чтобы они пустовали, но желают, чтобы они приносили доход", — добавляет Светлана Алексашина, менеджер департамента аренды жилого фонда компании "Петербургская недвижимость". Среди клиентов компании, пользующихся этой услугой, — жители Ханты–Мансийского автономного округа, других регионов Сибири, Урала и других областей России, а также люди, живущие за границей.
"Доверительное управление актуально в первую очередь для занятых людей, не имеющих возможности самостоятельно управлять своими инвестициями. Обычно это собственники бизнеса, большую часть года проживающие за границей", — отмечает Анна Калинина, руководитель отдела элитной жилой недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Пользуются услугой и петербуржцы, рассказала Татьяна Болбошенко, руководитель отдела аренды АН "АРИН". По ее словам, популярность доверительного управления значительно выросла за последние полгода: услуга особенно актуальна в летний период, поскольку позволяет гражданам получать дополнительный доход в то время, когда они отдыхают за рубежом и на даче.
Еще один фактор роста интереса — психологический: собственники стали больше доверять такому виду управления.

Все классы на потребу

В доверительном управлении находятся квартиры как в старом фонде, так и в новостройках.
В "Петербургской недвижимости" отмечают, что большинство жилья, которое передано компании в доверительное управление, не самое дорогое: арендная месячная ставка не более 30 тыс. рублей (без учета коммунальных платежей). "Чаще всего в доверительном управлении находятся квартиры эконом– и комфорт–класса с хорошим ремонтом. Значительно реже — объекты элитной недвижимости с эксклюзивным ремонтом", — соглашается Валерий Лазугин.
Но у Анны Калининой из ASTERA свои данные. "Услуга управления доказала свою актуальность в сегменте элитной жилой недвижимости. Собственники объектов более низкого класса пока не спешат оценить ее преимущества", — говорит она. По ее словам, в ASTERA предлагают услуги по управлению жильем только элитного класса. Между тем Татьяна Болбошенко отмечает, что сегодня у АРИН есть клиенты, которые сдают в доверительное управление даже комнаты.
В то же время представители ряда опрошенных агентств отметили, что не оказывают услуг по доверительному управлению, поскольку у этого бизнеса низкая рентабельность.
Агентство "Итака", например, в начале 2000–х годов несколько лет предлагало эту услугу. "Но отдел управления не вышел на стабильный уровень дохода, поэтому мы решили отложить оказание данной услуги до момента, пока не произойдет подъем российской экономики, и в частности рынка недвижимости. Надеемся, что тогда доверительное управление станет более востребованным", — рассказал Валерий Лазугин.
Развитию сегмента доверительного управления жильем мешает и то, что многие собственники предпочитают передоверять управление родственникам и друзьям, а не агентам.
Вместе с тем постепенно развивается и отдельный сегмент доверительного управления — квартиры в апарт–отелях. Подобные проекты в Петербурге запустили ГК "Пионер" (комплекс YES) и NAI Becar (комплекс Vertical).
Сегодня доверительное управление жилыми квартирами в Петербурге недостаточно востребовано, поскольку, в отличие от зарубежных стран, этот рынок в России еще до конца не сформирован. Но сейчас появляется новый формат — апарт–отели. Они будут востребованы собственниками (как физическими, так и юридическими лицами), приобретающими апартаменты как доходную недвижимость, то есть для сдачи в аренду. Чаще всего покупатели — это люди, имеющие достаток выше среднего и владеющие собственной квартирой, или корпоративные клиенты, которые приобретают этот вид недвижимости для временного проживания сотрудников.
Наталья Скаландис
директор департамента управления объектами NAI Becar в Петербурге
Часто доверительное управление встречается на рынке краткосрочной аренды — это фактически субаренда. Квартира арендуется по определенной ставке с целью последующей сдачи ее на короткий срок. Арендатор получает значительный доход в высокий летний сезон и во время праздников, принимая, в свою очередь, значительные риски в связи с недостаточной заполняемостью в низкий сезон и расходами на работы по восстановлению элементов квартиры. Серьезные риски несет и владелец: отделка и оборудование сильно изнашиваются, наносится ущерб отношениям собственника с соседями по дому.
Павел Пикалев
генеральный директор Penny Lane Realty Saint Petersburg