Локальный спрос

Курортный район хоть и относится к Петербургу, никогда не был лидером по объемам строящегося жилья. В настоящее время, по данным КЦ "Петербургская Недвижимость", здесь реализуется порядка 20 проектов (с учетом очередей — более 30). Но объем площадей в них невелик, так как большинство из них малоэтажные. Вопреки элитному статусу района, в нем появляются не всегда качественные проекты и работают не только надежные застройщики. Так, есть здесь жилые комплексы, которые не могут достроиться годами. Есть также проекты таунхаусов, построенные на землях ИЖС.

Рост ввысь

Недвижимость здесь всегда пользовалась популярностью у жителей города: район ассоциируется с прекрасными видами, чистым воздухом, отдыхом и побережьем Финского залива. "Курортный район с точки зрения восприятия покупателем делится на две зоны, — говорит Юрий Городчук, заместитель генерального директора компании "Аркон". — Это Сестрорецк, который для петербуржцев в последнее время превратился в такую же городскую территорию, как, например, юго–запад, и малоэтажная зона, которая начинается за этим городком и оканчивается в Зеленогорске. Спрос на квартиры стабильный. Если 10 лет назад фактическая граница города заканчивалась раньше — на въезде на пригородную часть Приморского шоссе, — то сегодня она проходит уже за Сестрорецком. И он воспринимается покупателями недвижимости как городской район с хорошей экологией".

Для Сестрорецка продолжается тенденция многоэтажности, которая сформировалась в советское время. "Достаточно долгое время Сестрорецк развивался как обычный пригород Петербурга, где велась типовая застройка домами массовых серий, — рассказывает Наталья Луговская, вице–президент по продажам компании "Петербургская Недвижимость". — Когда стал развиваться конкурентный рынок недвижимости, здесь стали появляться интересные проекты в классах комфорт и бизнес, которые подчеркивают красоту этого места и выгодное местоположение на берегах Финского залива и Разлива. Пожалуй, основными недостатками на сегодня являются пробки на дороге к Северной столице и отсутствие в городке качественных объектов торговой инфраструктуры".

Курорты стали магнитом

Зоной для отдыха петербуржцев Сестрорецк стал раньше — еще со второй половины XIX века. Его знали как место с уникальным микроклиматом, песчаными пляжами и лечебными сапропелевыми грязями. Сестрорецкий курорт был славен своими санаториями по всему Советскому Союзу, и до сих люди с удовольствием здесь отдыхают.

А вот Зеленогорск, который расположен дальше, в 50 км к северо–западу от фактической границы Петербурга, долгое время был рыбацким поселком. Только после постройки железной дороги на Выборг в 1870 году эта территория стала дачной местностью. Но ее дальнейшему развитию в этом качестве помешал тот факт, что с 1918 по 1940 год эти места входили в состав Финляндии. И только впоследствии, когда на территории Зеленогорска и соседних с ним поселков начала развиваться санаторно–курортная зона, городок вновь вернул себе статус приморского центра отдыха. Затем, после развала Советского Союза, курортный статус самого городка сохранился лишь благодаря нескольким самым крупным санаториям, которым удалось удержаться на плаву.

Прежде всего элитный статус закрепился за территориями вблизи Зеленогорска. Например, зона, примыкающая к Приморскому шоссе, от Солнечного до Зеленогорска включительно, в разы превосходит остальные места Курортного района по ценам на землю, стоимости особняков, престижности места и развитию инфраструктуры. Возможности строительства в этой зоне сегодня ограничены прежде всего стоимостью участков. Здесь сотка земли оценивается примерно в 700 тыс. рублей. Большие участки, например 1 га, могут стоить 70 млн рублей и выше. Высокая цена земли в этом районе связана в том числе и с тем, что большинство участков имеет статус ИЖС, что очень ценится. При этом свободной земли в самых привлекательных местах, например на первой линии Финского залива, здесь практически не осталось. "Если мы двинемся от Сестрорецка к Зеленогорску, то здесь практически не встретим многоквартирного строительства, здесь появляются коттеджные поселки и таунхаусы, — говорит Сергей Беляков, руководитель управления продаж департамента новостроек компании "Александр Недвижимость". — Спрос на последние здесь устойчивый. Но в элитных, дорогих комплексах до сих пор есть непроданные таунхаусы, хотя они введены в эксплуатацию несколько лет назад. В то же время в комплексах бизнес–класса, готовых на 85%, уже практически ничего не купить".

Городок "для своих"

Сам Зеленогорск долгое время не вызывал интереса как место для курортной недвижимости. Санатории продолжали привлекать отдыхающих, однако о покупке здесь квартир и апартаментов задумывались не многие.

И немногочисленные небольшие проекты строительства здесь ажиотажа не вызывали: существовал ограниченный локальный спрос на квартиры. Завышенные цены на участки не позволяли выходить на плановую рентабельность и диктовали высокую стоимость квартир. Местным жителям на жилье здесь не хватало (например, в 2008 году стоимость квадратного метра в строящихся домах здесь достигала 106 тыс. рублей и выше), петербуржцам же жилье здесь было малоинтересно. Благодаря удаленности от Петербурга Зеленогорск вряд ли может рассматриваться покупателями строящегося жилья в качестве места для постоянного проживания.

По мнению Михаила Бимона, начальника отдела качества проектов компании "Охта групп", Зеленогорск делится по уровню спроса и цен на недвижимость на две части — зону у Финского залива и территорию за железной дорогой. Соответственно, в этих зонах стоимость и земельных участков, и непосредственно квартир существенно различается.

Тем не менее в качестве места для сезонного курортного отдыха Зеленогорск вполне подходит. Климат здесь умеренно морской, вокруг леса, Финский залив. В городке — Золотой пляж. По словам Юрия Городчука, недавно для Зеленогорска наступил переломный момент: аналитики заметили активные продажи в одном из недавно завершенных здесь проектов. Безусловно, покупателями стали будущие курортники, которые приобретали квартиры с целью сезонного отдыха в летнее время.

Особое место в будущем Курортного района занимает проект намыва в Финском заливе "Новый берег". Компания "Северо–Запад Инвест" в 2009 году выиграла право комплексного освоения будущей территории у Лисьего Носа. Сам намыв земли пока не начат. На 2015 год запланирована инженерная подготовка, а в 2028 году проект будет завершен. Площадь территории составит 510 га, где появится 2 млн м2 жилья, 1 млн м2 коммерческих и социальных объектов. Здесь будут жить более 60 тыс. человек. Основная застройка будет малоэтажной: это здания высотой до 18 м.

Проект планировки территории, предполагающий строительство 18 детсадов, 10 школ, пяти спортзалов, больницы, поликлиники, пока не утвержден.