Между желаемым и действительным

Увеличение среднего показателя арендной ставки в бизнес–центрах Петербурга в классах А и В (В+) прежде всего было связано с тем, что ставки в новых бизнес–центрах выше средних. Оговоримся, что это касается успешных проектов с хорошей заполняемостью. Так, в прошлом году было введено в эксплуатацию 14 качественных бизнес–центров. Например, максимальные ставки в офисном центре класса А "Сенатор" на Большом пр. В.О. составили около 1800 рублей за 1 м2 в месяц, включая операционные расходы и НДС. При этом средний показатель арендной ставки в этом сегменте составляет порядка 1500 рублей за 1 м2 в месяц. В новом бизнес–центре класса В "Собрание" на Цветочной ул. в Московском районе максимальные ставки — 1250 – 1300 рублей за 1 м2 в месяц. Тогда как средние в этом классе — порядка 1100 рублей. Беспрецедентные ставки для класса В были отмечены во Фрунзенском районе в новом офисном центре "Международный" — до 1700 рублей за 1 м2 в месяц.

Вне кластеров

Самые низкие ставки в качественных объектах в тех локальных зонах, которые не относятся к определенным кластерам. Например, ряд бизнес–центров расположен на ул. Седова. Средняя ставка здесь составляет 900 рублей за 1 м2 в месяц. А на пр. Обуховской Обороны ставки составляют 700 – 900 рублей за 1 м2 в месяц. Среди объектов, которые расположены внутри кластеров, самые низкие ставки в зонах Черной речки и Обводного канала.

Как отмечает Константин Меркель, заместитель директора департамента офисной недвижимости "Colliers International Санкт–Петербург", в 2012 году был отмечен рост ставок в офисах класса А и В в среднем на 7 – 10% в рублевом выражении в бизнес–центрах, заполненных более чем на 80%. Это объясняется снижением доли свободных помещений, а также небольшим количеством новых площадей на рынке на конец 2012 года. В первые месяцы 2013 года среднерыночные запрашиваемые ставки составляют в классе А — 1 260 рублей за 1 м2 в месяц ($486 за 1 м2 в год), включая операционные расходы, не включая НДС, а в классе В — 980 рублей за 1 м2 в месяц ($378 за 1 м2 в год), включая операционные расходы, не включая НДС.

Динамика

Безусловно, динамика арендных ставок на вакантные площади внутри классов была различной. По мнению Алексея Ермилова, генерального директора консалтинговой компании "Фабрика мысли", в классе В+ увеличение арендной ставки к первым месяцам 2013 года по сравнению с началом 2012 года составило в рублевом выражении около 15%. В то время как рост стоимости аренды в классах А и В составил за этот период около 8 и 6% соответственно. В настоящее время наибольший интерес для арендаторов представляют объекты с лучшим интегральным показателем "цена — качество — статус — расположение". А именно сегодня наибольшее количество объектов с этим высоким комплексным показателем сосредоточено в сегменте В+. Там средние величины арендных ставок на объекты класса В+ — около 1020 рублей за 1 м2 в месяц без учета НДС, включая эксплуатационные расходы.

По словам Марины Пузановой, руководителя направления офисной недвижимости Knight Frank St.Petersburg, значительных изменений в долларовом исчислении отмечено не было. По сравнению с показателем конца 2011 года средневзвешенная ставка к 2013 году в классе А выросла на 1%, а в классе В — на 9%. Вместе с тем в рамках действующих договоров индексация арендных ставок на офисные помещения, как правило, находится в диапазоне 8 – 10% в рублевом эквиваленте.

Максимальный спрос

В классе С ставки аренды офисов в популярных бизнес–центрах растут.

"Арендные ставки в классе С за 2012 год и первые месяцы 2013 года выросли на 5 – 8% в зависимости от параметров бизнес–центра, "нарезки" и площади помещений, а также от местоположения объекта, — уверен Юрий Городчук, заместитель генерального директора компании "Аркон". — Основной рост ставок стартовал в сентябре 2012 года. Наибольшим спросом пользовались офисы класса С в Приморском районе, так как здесь в новых домах живут многие предприниматели, желающие снять помещение в бизнес–центре в том же районе. Запрашиваемые площади — 28 – 50 м2. В конце 2012 года открылось много новых фирм. И поэтому вырос спрос на маленькие офисы — около 20 м2. При этом по–прежнему есть разрыв между желаемой и действительной ставками. Так, арендаторы готовы платить 759,4 рубля за 1 м2, тогда как собственники предлагают 772,5 рубля".

По словам Константина Меркеля, несмотря на большой объемов офисов, заявленных к вводу в 2013 году, уровень арендных ставок в рублевом эквиваленте ожидается стабильным. Это связано как с текущей нехваткой качественных офисов, так и с высоким уровнем ставок аренды, заявляемых девелоперами новых бизнес–центров класса А, которые должны выйти на рынок в 2013 году. Эксперты отмечают, что рост ставок в текущем году вряд ли превысит 8%.