Средиземноморское побережье Франции, известное также как Лазурный Берег, знаменито не только красотой песчаных пляжей со множеством бухт и заливов, но роскошными виллами мировых селебритис, которых запросто можно встретить на пляжах Монте–Карло, Ниццы, Антиб и Сен–Тропе.
Купить здесь недвижимость, будь то дом, вилла, квартира или замок, всегда считалось очень престижным. Кроме того, это регион относительной стабильности по сравнению со многими районами Франции. Так, согласно порталу Prian.ru со ссылкой на отчет компании FNAIM, в 2012 году количество сделок с недвижимостью в стране снизилось на 25%, а цены упали в большинстве регионов, особенно в Нормандии (на 5,7%) и Бретани (на 5,3%). Но, несмотря на это, в Иль–де–Франс они увеличились на 1,5%, в Провансе, на Лазурном Берегу и в регионе Шампань–Арденны — на 0,7%. В Верхней Нормандии жилье подорожало на 0,6%, в Лангедоке–Руссильон — на 0,5%, в регионе Рона–Альпы — на 0,3%, а в регионе Франс Комтэ — на 0,1%.
По мнению экспертов, уменьшение количества сделок с недвижимостью во Франции связано в первую очередь с непростым экономическим климатом в стране и в Европе в целом, а также нежеланием продавцов снижать цены до уровня, приемлемого для покупателей. При этом рынки альпийских курортов стабильны и во время кризиса показали всего лишь незначительную корректировку цен.
Ценовая стабильность
По данным аналитиков консалтинговой компании Knight Frank, средняя стоимость квадратного метра элитных объектов на Лазурном Берегу в настоящее время составляет $52 тыс., уступая лишь княжеству Монако ($58,3 тыс. за 1 м2).
"С 2008 года рынок элитной недвижимости Лазурного Берега Франции подвергся коррекции, так как многие продавцы предлагали скидки, доходившие до 30%, — рассказала Елена Юргенева, региональный директор департамента жилой недвижимости Knight Frank Russia & CIS. — Впрочем, сейчас эта практика уходит в прошлое, дисконт при покупке предлагают все реже, к тому же в среднем не превышает 10%. В целом снижение средних цен составляет 10–12% за 2010–2011 год. Но сейчас можно говорить о том, что рынок элитного жилья Лазурного Берега пережил кризис и в настоящий момент стабилен". По–прежнему рынок элитной недвижимости юга Франции и Монако востребован у состоятельных покупателей со всего мира, подчеркивая статус владельца. При этом в этих местоположениях жилье чаще всего приобретается для собственного проживания, так как инвесторы предпочитают рынки с более динамичным ростом цен, такие как Лондон, Москва, Нью–Йорк.
Подобные рынки премиальной недвижимости, или "тихие гавани", привлекают состоятельных покупателей из разных уголков мира, для которых основным критерием выбора жилья является политическая и экономическая стабильность.
Ипотека предоставляется иностранным покупателям на общих условиях (4–6% годовых), отличий в уровне ставок нет. Но могут попросить дополнительные гарантии финансовой стабильности. Так как российские покупатели, по статистике, заинтересованы в приобретении самых дорогих объектов, большинство продавцов (особенно девелоперские компании на первичном рынке) охотно привлекают их на этот рынок.
Арендный доход
Помимо дохода от погашения цены на недвижимость жилье на Лазурном Берегу может приносить прибыль от сдачи в аренду. Если самостоятельно заниматься этими вопросами нет возможности или желания, можно воспользоваться услугами профессиональных управляющих компаний, которые есть на таких курортах, как Ницца, Канны, Сен–Тропе и Монако.
"Что касается аренды квартир или вилл на Лазурном побережье, то хорошее предложение необходимо бронировать минимум за полгода, особенно если вас интересует недвижимость в аренду в Каннах или Монако на сентябрь (время яхтенных выставок). А на лето 2013 года желательно бронировать уже сейчас. С октября по апрель вариантов съемного жилья на Лазурном побережье достаточно, поскольку сезон прошел. Спрос, соответственно, на это время также снижается", — рассказала Елена Юргенева. По данным эксперта, сейчас ставки аренды на Лазурном побережье варьируются от 1 до 5 тыс. евро в месяц.
Участники рынка отмечают, что арендные ставки стабильно растут, поэтому многие частные инвесторы приобретают виллы или апартаменты с целью последующей сдачи в аренду. Например, несколько горячих сезонов в Монако возместят внушительную долю потраченных на недвижимость средств. Риелторы, продающие зарубежную недвижимость, считают, что особенно выгодна покупка жилья с помощью ипотечного кредита, ставки по которому вполне привлекательны, от 3,5–4%.
Аналитики предсказывают дальнейший рост арендных ставок, что обусловлено растущим туристическим потоком, потоком иностранных студентов, долгосрочных отпускников, проводящих все лето на Лазурном побережье. При этом если большинство обычных туристов по привычке останавливаются в отелях, то остальные две категории в 99%–ном большинстве арендуют виллы или апартаменты.
Юридическая грамотность
Согласно французскому законодательству, иностранцы могут без дополнительных ограничений покупать недвижимое имущество в стране, наряду с ее гражданами.
Первым шагом при покупке жилья во Франции является официальное предварительное соглашение между продавцом и покупателем (compromis de vente), в котором описываются подробные детали о недвижимости и все условия будущей сделки (конечная цена, наличие мебели, сроки и условия оплаты, оформления и другое). Соглашение подписывается только в том случае, если обе стороны пришли к согласию. После чего в течение недели покупатель выплачивает задаток в размере 10% от полной стоимости приобретаемого жилья, который перечисляется на специальный банковский счет нотариуса. Задаток сохраняется до момента внесения оставшейся суммы или аннулирования сделки.
Во Франции нотариусы проверяют юридическую чистоту сделки и отвечают за нее материально по закону. При этом они не действуют в интересах той или другой стороны сделки, а выступают в качестве официального лица, представляющего интересы государства.
После подписания соглашения (compromis de vente) нотариус приступает к сбору целого ряда справок, подтверждающих право собственности, отсутствие обременений и прочие нюансы. На этот этап, как правило, уходит около 2 месяцев.
Следующим шагом юридического оформления договора купли–продажи является подписание заключительного договора между покупателем и продавцом (acte de vente) в присутствии нотариуса. После подписания нотариус заверяет акт продажи, и продавец передает ключи покупателю.
В этот момент имущество переходит к новому владельцу, хотя свидетельство о собственности придется подождать несколько недель. Нотариус сам регистрирует нового собственника в специальном бюро. Отметим, что окончательная сумма должна быть переведена на специальный счет нотариуса до дня подписания заключительного договора.
Взносы и налоги
Следует знать, что нового собственника ждут еще дополнительные расходы. Например, покупатель должен будет в обязательном порядке застраховать новое жилье. Кроме того, он должен будет оплатить государственные взносы и налоги, которые составляю в среднем 7–8% от стоимости недвижимости. Они выплачиваются нотариусу сразу в день подписания acte de vente.
Интересно, что комиссионные агентства недвижимости в подавляющем большинстве случаев уже включены в цену объекта, указанную в объявлении или озвученную на встрече.
И если в сделке участвуют два агента (один представляет интересы покупателя, другой — продавца), то никаких дополнительных расходов и скрытых платежей клиенты не несут — эту комиссию оба агента делят пополам между собой.Зная эту особенность, покупатель может рассчитывать на квалифицированную помощь специалиста, который будет отстаивать его интересы, и не потратит дополнительных денег.
