Большая часть покупателей элитной недвижимости ценит и готова платить прежде всего за статусное местоположение.
Строгих, закрепленных в нормативных документах стандартов качества таких объектов тоже нет. Поэтому для определения, соответствует ли класс поселка заявленному, покупатель ориентируется на его стоимость и ряд специфических черт, присущих недвижимости данного сегмента. Зачастую напрасно.
Чтобы без особых проблем отделять хибары от дворцов, лучше запомнить ряд специфических черт, которыми обладают коттеджи, по праву занимающие место в сегменте супердорогой недвижимости.
Первый показатель - расположение и количество. "Эксклюзив по определению не может быть многочисленным, - говорит директор бизнес-единицы "ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад" Денис Бабаков. - Большая часть покупателей ценят и готовы платить прежде всего за статусное местоположение: близость к городу (не боле 30 км), лес и водоем неподалеку".
Западные ценности
Трактовка, в которой главной составляющей престижности поселка является местоположение, соответствует европейским и американским стандартам статусного загородного домостроения. Впрочем, в каждой стране есть свои нюансы. Например, в США статус недвижимости определяется в первую очередь районом расположения. Большую роль играет история места, наличие необходимой инфраструктуры, близость к значимым объектам и однородное социальное окружение. Предпочтение нередко отдается жилью, которое соседствует с домами знаменитостей.
В Великобритании элитными называются дома с историей и участками земли в несколько гектар с лесами и водоемами. В Германии ценится хорошая экология, поэтому наиболее престижными считаются дома, расположенные в горах или на берегах озер. Большое внимание уделяется качеству жилья. Элитная недвижимость во Франции представлена уединенными шале в провинциях, поместьями с собственными виноградниками, историческими замками и особняками.
С поправкой на местность
В Петербурге и Ленобласти традиционно престижными считаются северные районы. Так, побережье Финского залива с его уникальным климатом и природным ландшафтом стало местом отдыха обеспеченных петербуржцев еще в конце XIX - начале XX веков. Сегодня оно по-прежнему притягивает состоятельных горожан.
Эксперты выделяют в Петербурге и Ленинградской области чуть больше десятка поселков, относящихся к верхнему сегменту премиум-класса. Стоимость коттеджей в них начинается от 45 млн рублей.
Уровень цен, казалось бы, говорит сам за себя. Однако относиться к нему стоит с изрядной долей скепсиса. Так, по мнению руководителя отдела продаж элитной жилой недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Анны Калининой, рынок элитных коттеджных поселков Петербурга и Ленобласти сформирован двумя классами: премиум и бизнес, который зачастую пытается позиционироваться как премиум.
Смотреть на этот "премиум" лучше во все глаза - рынок, увы, изобилует любителями задирать ценник и называть элитной любую мало-мальски отличающуюся от избушки на курьих ножках постройку. "На рынке коттеджных поселков, позиционируемых как премиум-класс, встречаются объекты, в которых нередко не решены даже основные проблемы: не подведены инженерные коммуникации, нет подъездных путей и объектов инфраструктуры", - говорит генеральный директор "S.A. Ricci - Санкт-Петербург" Денис Радзимовский.
Увы, за последние 10 лет критерии и требования, предъявляемые к премиальным объектам, изменились как качественно, так и количественно. Кроме доминирующего критерия location, location and location появились значимые дополнительные требования, предъявляемые покупателями к загородному элитному жилью.
По мнению руководителя отдела продаж компании "Петербург Сити" Владимира Федорова, теперь кроме местоположения к определяющим принадлежность объекта к высокому ценовому сегменту фактором относится окружение. Здесь важно не только внешнее окружение, но и внутреннее, то есть, попросту говоря, соседи. Следует также учитывать формат загородного объекта, площадь дома и относящегося к нему земельного участка. Важную роль играет качество предложения - дома и земли, включая технологии, материалы, инженерию и строительство. И вот с последним - серьезные проблемы.
Высокое качество
Эксперты стараются смотреть на рынок элитных объектов, расположенных вокруг Петербурга, без розовых очков.
"Существующие сегодня в России стандарты качества элитного загородного жилья соответствуют европейским и американским, - говорит Владимир Федоров. - Только непосредственно на рынке загородного жилья Петербурга в элитном сегменте трудно найти соответствующее указанным стандартам предложение". Проблемы с качеством начинаются в офисах застройщиков.
Проектировщики здесь как будто ни при чем. Основная масса проектов заказывается у отечественных проектировщиков. Но, по словам Анны Калининой, по своему профессиональному уровню они не отстают от своих иностранных коллег, к услугам которых девелоперы, кстати, тоже прибегают. "Сегодня единичные эксклюзивные проекты заказываются у зарубежных проектировщиков, - говорит Анна Калинина. - Но это скорее модный тренд, пришедший из Москвы, который можно использовать для повышения стоимости объекта".
Тем не менее большей частью проекты объектов загородной недвижимости имеют отечественное происхождение. По мнению Владимира Федорова, это обусловлено, с одной стороны, слабой развитостью и закрытостью рынка, с другой - сложившейся практикой адаптации зарубежного опыта, а также сохраняющейся сильной местной, как выяснилось, неплохой архитектурной традицией.
Гораздо больше претензий к тем, кто занят непосредственной реализацией проектов: белым и синим воротничкам. Некоторые эксперты считают, что главное - надлежащее управление. Так, по мнению, Анны Калининой, реализация проекта требует грамотного управления ресурсами на всех этапах. "Здесь скорее следует говорить не о качестве человеческих ресурсов, а о грамотном управлении ими и контроле", - считает Анна Калинина.
Политкорректность уважаемого эксперта выше всяких похвал. Однако не ясно, почему, обличив, по всей видимости, директоров по строительству, руководителей проектов, ну и, возможно, прорабов, нужно умалчивать о квалификации тех, кто, собственно, и возводит виллы на Карельском перешейке?
Между тем высокое качество строительства - одно из ключевых требований, предъявляемых потенциальными покупателями к элитным объектам. При этом вопрос качества строительства еще более актуализируется с востребованностью и появлением новых современных высокотехнологичных проектов. Поэтому, по мнению Владимира Федорова, вполне логично привлекать к созданию элитных объектов недвижимости компании, обладающие соответствующим опытом и имеющие подготовленный высокопрофессиональный персонал. "Появление новых проектов и спрос на них придут не сразу, - говорит Владимир Федоров. - Для этого требуется время, т. к. это движение с нескольких сторон, но оно уже происходит. На российском рынке появляются компании, имеющие английское, турецкое, скандинавское и т. п. происхождение".
