Лилия Третьякова contact@dp.ru Все статьи автора
5 декабря 2012, 05:05 443

Сегментация спроса в зависимости от класса

Фото: Яндолин Роман

Следующий год станет для петербургского первичного жилищного рынка периодом ожидания: новой волны кризиса, обещанных властями градостроительных новаций, роста ставок по ипотечным кредитам.

В 2013 году на рынке должно появиться несколько десятков новых проектов во всех категориях жилья. Так, в сегменте эконом- и комфорт-класса должны начаться продажи в домах на Ярославском, 23 и Ярославском, 27 (застройщик — СК "Темп"), ЖК "У метро "Парнас" ("Прок"), новые очереди кварталов в "Балтийской жемчужине", "Бабушкина, 82" ("ИПС"), "Приморский, 52" (ГК "Пионер"), в бизнесе — "Илматар" и "Айно" ("Лемминкяйнен Рус"), "Комаровский берег" ("Пионер").

Кроме того, в продаже появятся проекты компании "СПб Реновация", участники рынка ждут появления в листингах также первых объектов новых комплексных проектов: "Новоорловский" ("ЮИТ"), "Пулковские высоты" (Amtel Properties) и другие.

Наиболее ожидаемым проектом будущего в сегменте бизнес-класса генеральный директор агентства недвижимости Home estate Елена Амирова считает ЖК "Царская столица" (ЛенСпецСМУ). Комплекс появится на Кременчугской ул. в зоне выведенного с этой территории грузового двора станции Московская-Товарная. ЖК будет состоять из 26 зданий, 15 из которых — жилые дома на 3,8 тыс. квартир. Занимаемый земельный участок — 20,8 га.

В эконом-классе все ждут новостей от "Главстроя СПб", который предполагает вывести на рынок первые очереди проекта комплексного освоения территории "Юнтолово" и проекта реновации "Панорама 360". Первый реализуется в районе Лахтинского разлива на участке площадью 437 га. Там должно появиться 2,2 млн м2 жилья, а также около 600 тыс. "квадратов" коммерческой и социальной инфраструктуры. Окончание реализации проекта — 2017 год.

"Панорама 360" — это застройка кварталов в зоне ул. Шкапина и ул. Розенштейна. К концу 2014 года на участке площадью 6,1 га планируется построить 65 тыс. м2 жилья и 35 тыс. м2 офисно-торговых помещений.

Смешанный (комфорт- и бизнес-класс) МФК задуман холдингом RBI на Пискаревском пр. На участке 2,5 га будет построено жилье и бизнес-центр, а также подземный паркинг на 494 машино-места.

Хотя некоторые застройщики говорят о грядущем дефиците предложения, статистика пока не подтверждает эти прогнозы. В последние 3 года первичка демонстрировала прирост объемов в среднем на 740 тыс. м2 ежегодно. Так, в 2010-м на рынок было выведено жилья в новостройках (Петербург и ближайший пригород) на 757 тыс. м2 больше, чем в 2009-м, а в 2011-м — на 733 тыс. "квадратов" больше, чем в 2010-м. За 9 месяцев текущего года рынок получил жилья на 741 тыс. м2 больше, чем за тот же период 2011-го. По данным КЦ "Петербургская недвижимость", за три квартала 2012 года в целом городской рынок пополнился примерно 2,2 млн м2 предложения в новостройках. За тот же период 2011–го — 1,8 млн. За весь прошлый год на рынок вышло около 2,55 млн м2 жилья, в этом году ожидается около 2,7 млн м2.

Аналитики компании London Real Invest насчитали в конце III квартала примерно 39 тыс. квартир, выставленных на продажу на первичном рынке недвижимости.

В течение последних 3-4 лет объем вводимого жилья повышался, добавляет генеральный директор агентства недвижимости Homeestate Елена Амирова. В 2009 году было введено около 2,6 млн м2, в 2010-м — 2,65 млн м2, в 2011-м — 2,7 млн м2, в этом году планируется превысить 2,8 млн м2.

На прошлогодних трендах

От следующего года эксперты не ждут особых потрясений. Он, по их прогнозам, должен пройти относительно спокойно.

А вот 2014 год может стать более оживленным. Во-первых, в связи с тем, что ожидается возобновление вывода на рынок новых проектов комплексного освоения территорий (КОТ). Петербург и Ленобласть создали совместный Инвестиционный совет, который будет заниматься, в частности, и проектами КОТ, финансируя создание инфраструктуры для них. До конца 2013 года Смольный обещал не утверждать новые комплексные проекты. Так что 2014-й должен дать городу и области новые метры в КОТах.

Во–вторых, в следующем году банкиры будут продолжать повышать ставки по ипотеке. Средняя ставка по Петербургу уже сегодня достигла примерно 13%, в следующем году ожидается рост как минимум на 1%. Эксперты уже заявили, что это существенно сократит число тех, кто сможет приобрести жилье в ипотеку, а значит, отразится на продажах первичного и вторичного рынков недвижимости.

В-третьих, если, как предсказывают некоторые аналитики, в 2013 году нас ждет очередная волна кризиса, рынок снова будет стагнировать. Заместитель управляющего петербургского филиала ОАО "Банк "ЗЕНИТ" Игорь Зингер не исключает, что при таком раскладе в 2013 году многие банки могут отказаться от развития ипотечного кредитования в пользу наращивания кредитных портфелей в сегментах потребительского и автокредитования. Они выгоднее для банков, да и большого спроса на ипотеку в условиях кризиса не будет.

Если же не принимать во внимание эти глобальные прогнозы, то в целом в 2013 году продолжат развиваться тенденции, наметившиеся в 2012-м.

Как и в текущем году, в наступающем покупатели будут все больше интересоваться жильем с отделкой, причем не только в эконом- и комфорт-классе, но и в проектах высших ценовых сегментов, прогнозирует директор по маркетингу MirLand Development Corporation Plc. Елена Валуева.

Повышение внимания потребителей к качеству новостроек уже в этом году отразилось в том интересе, который вызвали "зеленые" комплексы "Триумф Парк" (застройщик ООО "Петра-8", структура Mirland Development Corporation) и "Шведская крона" (концерн NCC). Оба проекта заявлены как экодома: с применением энергосберегающих технологий, природных материалов и т. д. Хотя цены на жилье в этих домах несколько выше среднерыночных, продажи в них идут активно. Экологичность, конечно, стоит далеко не на первом месте в числе требований, которые предъявляют к жилью покупатели. Но уже само появление на рынке таких проектов говорит о том, что многие новоселы готовы доплачивать за комфорт.

О том же свидетельствует и растущий спрос на двухкомнатные квартиры, которые традиционно уступали однокомнатным. Этим летом, по данным ГК "Бюллетень недвижимости", спрос на двушки и однушки сравнялся, а в августе-сентябре первые даже немного вышли вперед. Сейчас их доли примерно равны — по 37% спроса на одно- и двухкомнатное жилье.

В следующем году покупатели вряд ли отдадут предпочтение двушкам, скорее всего, сохранится нынешнее соотношение долей. Одновременно будет продолжаться сокращение средней площади квартир. По данным КЦ "Петербургская недвижимость", в объектах класса массмаркет, вышедших на рынок в I квартале 2011 года, средняя квартира имела площадь 54,8 м2, в III квартале 2012–го — 46,1 м2.

На выселки

Больше всего новых объектов сейчас в пригородной зоне Всеволожского района. За последние 2,5 года здесь в продажу вышли объекты с общей площадью квартир около 1,3 млн м2. На втором месте, во многом благодаря реализации ЖК "Северная долина", — Выборгский район Петербурга (около 1,1 млн м2). На третьем — Приморский район (1 млн м2).

В основном экономкласс концентрируется на Парнасе, в Парголово, Мурино, Кудрово, Колтушах и прочих окраинах. Комфорт–класс рассредоточен по всему городу, приближаясь к метро, в отличие от эконома. Бизнес и элита традиционно "предпочитают" центр — Петроградский, Московский и Василеостровский, Центральный районы.

Спрос в последние годы четко сегментировался в зависимости от класса жилья. "Поскольку эконом возводят в основном на окраинах, то и покупателей этого сегмента интересует зона КАД, где средняя цена "квадрата" в новостройках составляет 55-65 тыс. рублей", — комментирует генеральный директор ГК "Новый Петербург" Андрей Вересов. Среди граждан, нацеленных на жилье комфорт- и бизнес-класса, пользуются популярностью обжитые районы Петербурга.

Самые ходовые объекты этих категорий — по 75-110 тыс. рублей за 1 м2.

Будет и дальше увеличиваться доля сделок с минимальным бюджетом покупки — за счет смещения массового жилья к зоне КАД и за ее пределы.

Продолжит рост доля квартир-студий. Если весной текущего года их доля в общем объеме сделок составляла 12,3%, то осенью уже 15,5%. "В среднем в ЖК экономкласса на студии приходится 20-25%", — утверждает Елена Амирова.

Еще одна укрепляющаяся тенденция — рост доли вторичного рынка по отношению к первичному. В компании "Энком" отмечают, что этой осенью спрос на вторичном рынке увеличился на 30% по сравнению с прошлым годом.

Одна из причин в том, что цены на первичку и вторичку почти сравнялись, поэтому новостройки потеряли привлекательность для тех, кто рассчитывал сэкономить на приобретении жилья. А также для тех, кто покупает квартиру с инвестиционными целями, поэтому деньги перетекают с первичного рынка на вторичный.

С другой стороны, цены на вторичке уже почти достигли докризисных, а качество квартир в существующих домах не устраивает требовательных покупателей. Поэтому многие из них ждут сдачи дома и покупают жилплощадь тогда, когда она уже переходит в разряд вторичной недвижимости.

В этом году массовое жилье подорожает на 10-15%, прогнозируют аналитики (сейчас, по данным "Бюллетеня недвижимости", в среднем "квадрат" на первичке стоит 85,16 тыс. рублей), и рост продолжится после Нового года.

Впрочем, так считают не все эксперты. Например, главный аналитик Российской гильдии риелторов Геннадий Стерник, наоборот, убежден, что в ближайшие 4 года цены не только не будут расти, а, наоборот, понизятся. Все зависит от того, насколько сильными будут экономические проблемы в России в 2013-м.

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
Реклама