Стоимость квадратного метра на первичном рынке Петербурга растет на 1% в месяц

В условиях достаточно высокого спроса на строящееся жилье в течение года стоимость квадратного метра выросла на 8-11% в зависимости от сегмента и территории, на которой реализуются проекты. По данным КЦ "Петербургская Недвижимость", самый активный рост — порядка 11% в сегменте массмаркет — показывают пригородные территории, расположенные в Ленинградской области. Именно здесь появляются в продаже изначально самые недорогие квартиры.

Так, средняя цена квадратного метра на пригородных территориях — порядка 63 тыс. рублей, тогда как в обжитых районах в Петербурге — порядка 82,3 тыс. рублей. Такое соотношение цен, безусловно, работает в пользу областных пригородов, где только за III квартал спрос вырос на 30%. Еще один момент — значительное увеличение здесь объема недорогого предложения, в особенности во второй половине 2012 года. Если весной здесь можно было приобрести квартиру по цене до 2 млн рублей в 16 новостройках, то в сентябре таких домов стало уже практически вдвое больше — 30. Выход недорогих объектов в этой зоне несколько притормозил рост цен в целом по пригородам.

Комплекс

"На повышение цен влияет комплекс факторов, — рассказывает Вячеслав Ефремов, заместитель генерального директора НДВ СПб. — Прежде всего это активность спроса и степень готовности дома. Кроме того, разные квартиры дорожают неравномерно. Так, в экономклассе быстрее всего растут в цене квартиры-студии и однокомнатные квартиры. Трехкомнатные квартиры в подобных проектах нередко остаются в продаже даже после сдачи дома. В сегменте комфорт-класса быстрее всего дорожают двухкомнатные квартиры".

В среднем от начала строительства до его окончания стоимость квартир увеличивается на 30%, однако в некоторых объектах рост может достигать 50% и более.

Юха Вятто , генеральный директор компании "Лемминкяйнен Рус", добавляет, что динамика цен зависит еще и таких факторов, как состояние рынка, структура предложения, количество квартир в продаже, а также, что немаловажно, внутренние цели компании.

"Каждый застройщик имеет определенные цели и планы реализации проекта в течение времени, для выполнения которых он использует несколько инструментов, а именно цену, рекламу и PR, — говорит Юха Вятто. — Цена является важным финансовым регулятором проекта. Необходимо разделять тотальное изменение цен, повышение или понижение на все квартиры, выборочное изменение и корректировку цен, когда стоимость части квартир может быть увеличена, а некоторых уменьшена, при этом средняя цена по объекту не меняется".

План продаж

Застройщик вовсе не стремится как можно быстрее продать все квартиры. Более того, на то и составляется план продаж, чтобы в начале строительства не реализовать все квартиры сразу: это отрицательно скажется на экономике проекта. В том числе и в расчете на удорожание стоимости жилья в зависимости от степени готовности проекта (плюс рост рынка) многие квартиры на старте проекта не выставляются на продажу.

"С потребительской точки зрения можно выделить следующие этапы строительства: начальный (забор), уровень второго–третьего этажа, возведение коробки дома и его полная готовность, — рассказывает Юха Вятто. — На каждом этапе застройщик старается реализовать определенную долю квартир на определенную сумму. Некоторые компании предпочитают выводить объекты в продажу на средних стадиях строительства или даже уже полностью готовые проекты".

Бывает, что в первый месяц после выхода новостройки на рынок в продаже уже нет определенного, наиболее популярного типа квартир: их раскупают еще на стадии забора. Как правило, это студии и ликвидные однокомнатные. Соответственно, учитывая текущий спрос, сегодня в сегменте массмаркет, в особенности в экономклассе, большинство застройщиков проектирует объекты, где до 90% квартир — это студии и "однушки".

Общага

Есть мнение, что подобный дом в будущем станет подобием общежития. Однако большинство застройщиков придерживается иной позиции. "Мы постоянно изучаем покупательский спрос и предпочтения, собираем информацию о целях приобретения жилья, — говорит Наталья Луговская, вице–президент по продажам корпорации "Петербургская Недвижимость»". — Большая часть покупателей приобретает жилье для себя и своей семьи, они тратят на это своим трудом заработанные деньги, и у них формируется совершенно иное, отличное от советского, отношение к своей собственности. Они готовы сделать все, чтобы было комфортно жить не только в своей квартире, но и в доме, во дворе, в квартале. При этом в текущей экономической ситуации позволить себе приобрести просторную квартиру, например трехкомнатную, может, увы, очень небольшой процент населения, что учитывают застройщики в своей квартирографии".

На минимуме

Покупатели становятся все более подкованными, и поэтому для все большего числа людей не секрет, что в основном застройщики в период выхода объекта на рынок запускают так называемые стартовые цены.

"На старте продаж формируется привлекательная цена, чтобы привлечь на объект дополнительное финансирование", — рассуждает Вячеслав Ефремов.

Исключения

По мнению Дмитрия Аникеева, генерального директора АН "Города", через 15-20 дней от начала продаж застройщики зачастую увеличивают цену на 5-6%.

"В большинстве успешных объектов на данном этапе развития рынка корректировка цен происходит 1 раз, реже  2 раза в месяц. Безусловно, есть и исключения. В среднем по всему рынку цена увеличивается на 1-1,2% в месяц. В новостройках, где продажи были открыты в 2012 году, стоимость квадратного метра росла со скоростью 0,9% в месяц. Тем не менее цифра эта усредненная. Все зависит, как мы выяснили, от многих факторов", — рассказывает Дмитрий Аникеев.

Например, в 14 новых объектах (включая очереди строительства) сегмента массмаркет, которые вышли на рынок в первые месяцы 2012 года, в среднем рост цен составил 9,7%.

В некоторых домах стоимость увеличилась более чем на четверть, а в некоторых — не изменилась вовсе. Влияют здесь, безусловно, и спрос на территории, где строятся объекты, и степень готовности домов, так как скорость возведения различна, и масштаб проекта, и многое другое. Максимальный рост средней стоимости квадратного метра показал жилой комплекс "Нордика" от "Полис групп". Продажи начались в январе текущего года, и в настоящее время средняя цена "квадрата" выросла более чем на 25%. Два кирпично-монолитных корпуса на 450 квартир расположены в жилом комплексе в Пушкинском районе в поселке Шушары.

По-разному

Существенно — более чем на 21% с февраля 2012 года — выросли цены в жилом комплексе Suomi от "ЮИТ Санкт-Петербург". Этот жилой комплекс расположен на Среднем пр. Васильевского острова и включает в себя два корпуса: один класса бизнес, а другой — комфорт-сегмента. Средняя стоимость квадратного метра существенно выросла в последнем корпусе. При этом, например, в ЖК "Жерновка" от СК "ДМ" в отдаленной зоне в Красногвардейском районе в третьей очереди — кирпично-монолитном доме на 80 квартир — цены с января 2012 года не менялись.

Эксперты отмечают, что в будущем ожидается дальнейшее рыночное повышение цен, а также увеличение стоимости квартир по мере роста готовности дома. !Активность покупателей не снижается, — уверен Дмитрий Аникеев. — Наоборот, растет доля инвесторов, увеличивается спрос на такие форматы квартир, как евродвушки. По-прежнему популярны ликвидные однокомнатные и студии. При этом существующий спрос на новое жилье имеющиеся проекты целиком не покрывают. Все это позволяет застройщикам корректировать цены в сторону увеличения".