В последнее время на рынке загородной недвижимости появился запрос нового формата: дома–усадьбы площадью 500-700 м2 на участке размером от 1 до 2 га. Это московская тенденция, вернувшаяся с докризисных времен.
Сложность в том, что найти подобное предложение практически невозможно. Особенно в Курортном районе, в большей степени состоящем из индивидуальной разноформатной застройки либо коттеджных поселков с участками 15-35 соток и домами 200, максимум 450 м2.
На загородном рынке Петербурга по-прежнему существует проблема неликвидных объектов. Это морально устаревшие коттеджи с недостаточно большим размером участка и небольшой площадью самого дома или же домовладения в частной застройке.
При этом уровень запроса клиентов качественно изменился за последние 3 года. В случае когда покупатель не может найти готового предложения в составе коттеджного поселка, удовлетворяющего его по всем параметрам, он начинает присматриваться к отдельным участкам и уже на них строить коттедж по своему проекту.
Земельные участки от 1 га под строительство усадеб встречаются в разных районах. Как правило, это участки для индивидуального строительства, массивы под комплексную жилую застройку, а чаще — участки промышленного или сельскохозяйственного назначения.
Ландшафт
Эксперты считают, что в целом рынок больших земельных наделов для частных покупателей у нас еще не сформировался. И этому есть несколько причин.
По мнению Тамары Поповой, руководителя отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg, для девелопера это невыгодно, так как предложение с учетом всех коммуникаций и стоимости участка получится дорогим. "При этом объем такого спроса в конкретной локации сложно просчитать. Для покупателя, скорее всего, гораздо выгоднее купить бывшие сельхозугодья или взять в аренду кусок леса, законодательство позволяет в этом случае оформить свои постройки и пользоваться ими. При этом если цель человека — максимально изолироваться от соседей, то в таком варианте она может быть достигнута, а в девелоперском проекте это исключено", — уточняет Тамара Попова.
Несмотря на то что большие участки принято называть усадебными, до сих пор нет четкого представления о данном формате загородного дома. "В прежние времена усадьбы являли собой внушительные по площади дворцово-парковые ансамбли с прилегающими угодьями. Современная же усадьба — это, как правило, элитный загородный дом классической архитектуры, который расположен на крупном участке земли", — сетует Самир Джафаров, коммерческий директор фонда 11 Invest.
Ресурсы
Потенциальные покупатели, рассматривая земельные участки под усадьбы, ищут предложения с уникальным природным ландшафтом на берегу водоема или около леса.
Участки под коттеджи-усадьбы встречаются, как правило, в плотно заселенных районах, на землях ИЖС, либо на землях, присоединенных к населенным пунктам.
По мнению большинства участников рынка, зачастую потенциальные клиенты не заинтересованы в публичности и соседстве с другими жителями.
Как правило, такие предложения под усадебную застройку в составе организованных поселков рекламируются мало, информацию о них предоставляют под конкретные запросы. На рынке участков без подряда доля подобных предложений оценивается аналитиками не более чем в 5%.
В ближайших к Петербургу областных районах практически нет свободной земли под проекты усадеб. Максимальный объем предложения сосредоточен на значительном расстоянии от города — свыше 40-50 км от КАД (в зависимости от направления). При этом спрос на удаленные наделы весьма ограничен. Надо также отметить, что их стоимость нельзя назвать дешевой и, помимо покупки самого участка, строительство усадьбы также требует значительных финансовых затрат и других ресурсов.
Стоимость предложений во многом зависит от локации. В Курортном районе предложения, безусловно, дороже, в Приозерском — несколько дешевле. В Курортном районе стоимость варьируется от 300 тыс. до 700 тыс. рублей за сотку. На Карельском перешейке такие участки будут стоить примерно 350-400 тыс. рублей за сотку. В удалении более 90 км от города береговой участок для усадьбы стоит 270 тыс. рублей за сотку. На юге области ценовой порог несколько ниже, но, говоря про южное направление, эксперты обычно исключают дворцовые ансамбли Стрельны, Пушкина, Павловска и Петродворца.
Корм для хомячков
В последнее время большие земельные участки выставляются на продажу по ряду причин. Во-первых, имеет значение рельеф местности и естественные природные условия.
Участники рынка считают, что на землях с неровным рельефом, как правило, невозможно сформировать малые участки. Наделы большой площади попадают в высокую ценовую категорию. Участок в 1 га по стоимости попадет в категорию от 300 тыс. рублей за сотку инженерно подготовленной земли. Таким образом, цена участка составит примерно 30 млн рублей.
Сегмент усадеб на площади 1 га не поддается статистике, частота сделок единичная. Более того, они не носят открытый характер. Для людей с очень высоким уровнем дохода решающую роль играют не количественные показатели — сделки завершается успехом, когда у клиента создается впечатление, что все его желания полностью удовлетворены.
Есть случаи покупки земель сельскохозяйственного назначения, что достаточно рискованно, ведь построить коттедж на подобной земле возможно лишь в том случае, когда надел оформляется как фермерское хозяйство. При этом проверяющие органы и представители администрации могут потребовать от собственника ведения фермерских дел. Эксперты сообщают, что на практике были случаи, когда усадьба оформлялась как фермерское хозяйство и этот статус подкреплялся договором о сотрудничестве с детским садом — на поставку небольшого количества корма, например, для хомячков.
В любом случае не стоит забывать, что эксплуатация дома высокого класса сопряжена с целым перечнем работ: охрана, техническое обслуживание, ландшафтный дизайн. Обслуживающих организаций, инспектирующих дом, столько, что кому-то из членов семьи приходится полностью посвятить себя уходу за домом, чтобы обеспечить доступ к объекту.
Сейчас многие предпочитают купить дом в составе коттеджного поселка, где налажена эксплуатация профессиональной управляющей компанией.
В целом же те клиенты, которые живут в коттеджных поселках, мечтают попробовать пожить самостоятельно, на большом участке в пару-тройку гектаров, те же, кто пожил отдельно, начинают присматриваться к предложениям в организованных, охраняемых, управляемых единой компанией коттеджных поселках.
