Спрос на офисные помещения класса В и существующее предложение на эти объекты не позволяют увеличивать стоимость аренды.
Готовящийся во второй половине года ввод большого количества высококлассных площадей может сделать собственников еще более лояльными к своим арендаторам. Сегодня бизнес-центры класса В заполняются быстрее, чем более дорогостоящие площади в объектах класса А. Вероятно, это связано с оптимальным соотношением качества объектов и арендной ставки в классе. Что и удовлетворяет потребностям большинства петербургских компаний.
Вместе с тем существующие темпы заполняемости не позволяют девелоперам сильно увеличивать арендные ставки. В классе А они практически не растут. Поэтому все понимают, что увеличение ставок в классе В приведет к оттоку арендаторов в офисы классом выше. Возможно, такие процессы уже начались.
По данным компании ASTERA , уровень вакансии в бизнес-центрах класса A существенно снизился - с 19% в I квартале до 11,5% во II. А вот в классе B во II квартале уровень вакансии, напротив, вырос с 6,1 до 6,7%. "Это говорит о тенденции к переезду в более высококлассные офисы", - считает руководитель отдела консалтинга компании ASTERA Ольга Земцова.
В начале года рублевые ставки аренды на офисные помещения в классе В практически не изменились, показав рост 2-3%. Сегодня цены на офисы этого класса варьируются в районе 1-1,3 тыс. рублей за 1 м2 в месяц, включая НДС и операционные расходы. В ближайшие 2-3 месяца специалисты не прогнозируют изменения ставок.
По данным ASTERA, во II квартале средний уровень вакансии на рынке офисных центров города снизился с 9,3 до 7,6%, вернувшись на уровень конца 2011 года. Это свидетельствует о поглощении большого объема нового предложения офисных центров. По подсчетам специалистов ASTERA, объем поглощения офисных площадей во II квартале в бизнес-центрах классов A, В+ и B составил не менее 33 тыс. м2. Стало быть, цены должны расти.
Кроме того, событием, которое может повлиять на ставки, станет индексация стоимости услуг поставщиков коммунальных услуг, запланированная на июль этого года.
Нужно также учитывать, что арендную ставку в бизнес-центрах класса В формирует не только класс объекта, но от его местоположение. Например, в бизнес-центрах, расположенных вдоль Московского пр., ставки в период кризиса были выше, чем в некоторых объектах класса А.
Возможно, поэтому собственники сегодня озвучивают довольно высокие ставки. Высокие ставки не мешают им снижать стоимость аренды в процессе переговоров, если клиент интересен. Выходит, что общий уровень ставок растет, но в то же время существуют хорошие возможности договориться с собственником о выгодных арендных тарифах. Ближе к концу года таких возможностей станет больше.
Основной ввод объектов офисной недвижимости запланирован на второе полугодие 2012 года. Из них на классы В и В+ приходится порядка 67%. Это может отразиться на величине ставок аренды и доле свободных площадей в бизнес-центрах Петербурга.
"Учитывая, что на вторую половину 2012 года запланирован ввод достаточно большого объема высококлассных площадей, в краткосрочной перспективе можно прогнозировать увеличение уровня вакантных площадей, - говорит Ольга Земцова. - Несмотря на активизацию спроса, его объем не превышает объема предложения. Значительнее всего уровень вакансии изменится в классе А".
Пока арендаторы ведут себя осторожно. Видимо, дают о себе знать опыт кризиса четырехлетней давности, нестабильная ситуация с ценами на нефть и пророчества новой волны кризиса. Компании планируют переезд или расширение только при острой необходимости. При этом они не готовы к повышению арендных ставок. Весьма вероятно, что увеличивать бюджет компании на аренду не придется.
Александра Смирнова, директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге, считает, что сегодня на рынке Петербурга объем предложения офисов класса А выше, чем класса В. "При этом в связи с вводом новых объектов, таких как "Невская ратуша", МФК "Преображенский" и других, конкуренция растет. Значит, ставки в классе А понизятся и будут приближены к объектам класса В. Если экономическая ситуация в стране будет стабильной, безусловно, это отразится на уровне арендных ставок, которые будут повышаться. В течение следующего года будет отмечен рост в классе В, а цены в объектах класса А выравняются", - говорит Александра Смирнова.
