Сегмент эконом лидирует по объему предложения и спроса загородного жилья. Причем продают в 2 раза больше, чем могут купить. И ситуация в ближайшее время особо не изменится.
Спрос на загородное жилье в кризис сократился примерно в 5 раз, и восстановление происходит медленно, говорят эксперты. "Появляются проекты на значительном удалении от города (более 100 км), в таких районах, как Волосовский, Волховский, Кингисеппский, Лужский. При этом большинство поселков расположены в привычных Всеволожском и Выборгском районах", - утверждает руководитель отдела аналитических исследований АРИН Оксана Малеева.
Объем предложения в сегменте большой. Причин несколько. "Во-первых, - замечает Оксана Малеева, - землевладельцы-оптовики стали активно выходить в розничный сегмент, чтобы хотя бы сохранить вложения в землю. В результате появилось большое число однотипных проектов от безымянных застройщиков". "Во-вторых, многие девелоперы адаптировали проекты, заявленные в более высоком классе, к платежеспособному спросу: уменьшили площади домов и участков, минимизировали набор коммуникаций инфраструктуры и благоустройства", - добавляет руководитель компании "Тареал" (жилой район Ванино) Денис Вястрик.
Что такое эконом с точки зрения цены? Замдиректора департамента консалтинга Colliers International Петербург Евгения Васильева утверждает, что средняя стоимость предложения в этом сегменте составляет 2,55 млн рублей: стоимость сотки в случае продажи без подряда - 100-300 тыс. рублей, а стоимость домовладения - до 6 млн рублей.
На фото: Россия. Ленинградская область. Дачные участки в Ленинградской области.
"Практически во всех проектах экономкласса потолок цен установлен на отметке 30-35 тыс. рублей за 1 м2", - говорит директор департамента загородной недвижимости АН "Бекар" Андрей Уманский. "Участки без подряда продаются в 70% поселков экономкласса, в 30% - участки с домами. Но в чистом виде поселки с домами практически не встречаются. Распространен смешанный тип застройки: можно купить дом, а можно - участок под самостоятельную застройку", - уточняет Марина Агеева.
По словам генерального директора "НЖК-Петербург" Сергея Ильченко, цена в сегменте складывается из стоимости земли, стоимости дома и инженерии. "Реальное снижение себестоимости может быть только за счет уменьшения площади земельного участка и дома, а также при использовании дешевых материалов и технологий при строительстве", - уверяет он.
В последние 2 года появилось заметное количество поселков без инженерной подготовки, так называемая земельная нарезка. Стоимость сотки в них - 15 - 50 тыс. рублей. Общее количество таких участков в продаже - около 3,5 тыс. (их общая площадь - 600 га).
Обычно по поводу строительства инженерной инфраструктуры в таких проектах говорят, что решение о перечне и стоимости работ по их снабжению коммуникациями будет принято на общем собрании собственников участков. "А теперь представьте, насколько успешна процедура сбора денег с жителей подъезда хотя бы на домофон, и станет понятна перспектива строительства сетей в проектах, продающих низкобюджетную земельную нарезку, - предупреждает Марина Агеева.
"Многие девелоперы в экономклассе ведут крайне рискованную ценовую политику, что делает весь проект неустойчивым и весьма похожим на "пирамиду", - согласен с коллегой гендиректор "Русь: Новые территории" Дмитрий Майоров.
Социологические опросы утверждают, что больше половины россиян хотели бы приобрести загородный дом. "Основная причина переезда за город - это поиск лучшего качества жизни, который ассоциируется с безопасностью проживания и экологией", - говорит Денис Вястрик. Но пока это удовольствие не для всех. "Дело не только в дороговизне земельного участка и загородного дома, но и в том, что содержать даже небольшой дом (100 метров) намного дороже, чем квартиру такой же площади (дополнительно приходится платить за охрану, видеонаблюдение, уборку территории и т.д.)", - поясняет девелопер Аркадий Пекаревский (проект "Новое Сойкино"). Сегодня даже в экономклассе основной потребитель - состоятельный человек, замечает управляющий партнер интернет-проекта Varendu.net Александр Юхарев.
Сложившаяся сегодня на рынке ситуация в ближайший год не изменится, считают специалисты. Сергей Ильченко считает, что будет заявлено о старте новых больших проектов массовой застройки, поскольку масштаб позволяет держать цены на низком уровне. Основную массу продаж по-прежнему будут составлять участки без подряда (сейчас на них приходится около 80% продаж), уверена Марина Агеева. При этом она подчеркивает, что спрос на эконом ожидается умеренный, особенно с учетом ожидания дефолта по долгам в США и разговоров о новом экономическом кризисе.
