Сельхозземли горят под ногами

В начале марта премьер Владимир Путин выступил с резкими заявлением -- «пашня не должна пустовать, и ее надо использовать строго по назначению». По сути, премьер призвал к масштабной земельной реформе.

На этом фоне «Сенатор-Лэнд» (структура холдинга Империя», владеющего сетью бизнес-центров «Сенатор») начал активно продавать земельные участки площадью от 1 га в Петербурге и Ленобласти.

Как сообщил коммерческий директор ХК «Империя» Андрей Пушкарский, «это просто один из видов бизнеса, который до кризиса был более доходным, чем офисы». В земельном банке «Империи» около 500 га в Петербурге и Ленобласти. «Никаким сельским хозяйством там сроду никто не занимался и не планировал, участки находятся либо в черте города, либо в 10км от КАД, -- подчеркивает Андрей Пушкарский, -- 40% из 500 га уже включено в областной генплан, а 60% находятся в процессе».

На продажу

«Объявление о продаже еще не означает покупки», -- говорит гендиректор «ПулЭкспресс» Андрей Бочков.

Сейчас весеннее оживление, все пытаются продавать, но сельхозземли надо включать в границы населенных пунктов, а ведь важен еще вид разрешенного использования, добавляет он. «Мы видим сделки, но они единичные, и это не сельхозземля», -- говорит заместитель генерального директора КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. Некоторые девелоперы ищут участки под застройку, но не хотят «сельхозку», так как потом ее будет нереально перевести в земли населенных пунктов, добавляет она.

Гендиректор «Парабола групп» Александр Русаков утверждает, что в земельном банке компании есть сельхозземли, но сейчас их «продавать невыгодно, только покупать». Советник руководителя группы компаний «Стинком» Светлана Невелева уверена, что девелоперы будут и дальше избавляться от земли, «мало кто сейчас начинает новые проекты, некоторые и вовсе ушли из бизнеса».

Недооцененная земля

«Ломоносовский район -- поля безумные, по 30 тыс. рублей за сотку, но они никому не нужны», -- говорит Андрей Бочков. Он радуется: «У нас нет сельхозземель, мы очень удачно этот момент проскочили». Однако Светлана Невелева подчеркивает, что большинство коттеджных поселков в Ленобласти находятся именно на сельхозземлях. Сегодня в регионе 235 коттеджных поселков, 63% из которых располагаются на сельхозугодьях, но имеют вид разрешенного использования под дачные или садоводческие хозяйства, говорит Ольга Трошева.

Невыгодная спекуляция

Рентабельность спекуляций оптовой землей в 2004-2006 годах достигала 500% и более годовых. Как правило, капитализация земель происходила путем покупки паев в сельхозпредприятиях, дальнейшего их перевода в другую категорию и продажи под девелоперские проекты. Но с началом кризиса многие профессиональные продавцы оптовых земель вынуждены были перейти на розничную продажу. Предложение экс-оптовиков стало характеризоваться мелкой нарезкой участков (6-10 соток) и ценой ниже рыночной.

«У нас очень разные участки, есть от $1,5 тыс. до $7 тыс. за сотку, -- говорит Андрей Пушкарский, -- это новые цены, переоценка после кризиса, раньше были от $4 тыс. до $12 тыс».

Ветер перемен

Глава Сланцевского муниципального района Ленобласти Владимир Петров (до 2009 года возглавлял совет директоров строительной компании «ПулЭкспресс») уверен, что сегодня продавать свои активы девелоперов заставляют грядущие изменения земельного права и налогообложения.

С 2013 года базой для налога на недвижимость станет не кадастровая, а рыночная стоимость объекта. Если сельхозземли используются не по назначению, они могут быть изъяты у собственника.

«Все это делает невозможной доходность проектов на уровне 2005-2006 годов», -- говорит директор информационного центра проекта «Свой дом» Марина Агеева (экс-сотрудник «Евросиб-Девелопмент»).

Перевод ограничен

Перевод земель из одной категории в другую также сильно ограничен, ведь местные администрации не заинтересованы в увеличении поселений за счет сельхозземель. Девелоперы не увязывают свои планы с социальными задачами муниципалов, а их земли зачастую не обеспечены инженерной инфраструктурой и дорогами, добавляет Владимир Петров.

Хороший тренд

Сегодня в Ленобласти идет активное формирование генплана, создание которого должно быть завершено к 1 января 2012 года, поэтому девелоперы активно включились в этот процесс.

«Чтобы обезопасить себя и повысить ликвидность сельхозземли, сегодня надо бежать к муниципалам и участвовать в формировании генплана», -- уверен гендиректор «ПулЭкспресс» Андрей Бочков.

Гендиректор «Парабола групп» Александр Русаков добавляет, что административный ресурс сильно упрощает процесс».

Всегда существовал официальный путь включения участков в земли населенных пунктов -- путем разработки схем территориального планирования (занимает 1-3 года) и через серые административные схемы, например, через постановление главы муниципального образования. До кризиса даже существовали агенты, которые занимались переводом по разным схемам, и цены по ним отличались в разы, рассказывает Ольга Трошева.

«Очень многие ребята из бизнеса пришли в местные органы власти, чтобы лоббировать свои интересы», -- считает Андрей Пушкарский. Он надеется, что это хороший тренд, потому что девелоперы будут «хоть что-то делать».

Госпрограммы

В ближайшем будущем объем предложения земель в Ленобласти вырастет за счет реализации госпрограмм по строительству малоэтажного жилья экономкласса. Согласно федеральной целевой программе «Жилище», к 2020 году доля малоэтажки в общем объеме ввода жилья в стране должна составлять 60%, говорит Владимир Петров. Важно, что такое строительство предлагается вести на муниципальных землях, для снижения цены квадратного метра.

Например, в Ленобласти уже рассматривается как минимум три девелоперских проекта, которые соответствуют параметрам госпрограммы «Свой дом» (создана на базе госпрограммы «Жилище» и национального проекта «Доступное и комфортное жилье») для обеспечения жильем малоимущих.

Среди претендентов -- новый проект инвестиционно-строительной компании «Константа», который планируется на участке площадью 70 га во Всеволожском районе. В «Константе» косвенно подтвердили планы воплотить данный проект в жизнь, но от подробных комментариев отказались. В компании «НеваИнвестПроект», которая строит малоэтажный жилой комплекс «Кивеннапа» в Выборгском районе Ленобласти, сообщили, что условия участия в программе «Свой дом» уже обсуждаются сторонами. Примечательно, что на сайте компании даже размещена информация о специальных условиях для участников госпрограммы «Доступное и комфортное жилье».

Свою заинтересованность в программе господдержки также выразили в УК «Новые Территории». «Часть проекта «Новоселье» в Ломоносовском районе Ленобласти отведена под малоэтажную застройку», -- пояснила исполнительный директор Инга Сазонова.

Земельный «рынок сейчас стоит, и сельхозземли под застройку никому не интересны», -- говорит Владимир Петров. Рынок земли затоварен, предложение на порядок превышает спрос.

Институт лендлордов, оперирующих на рынке собственными землями, в Ленобласти, в отличие от Московской области, так и не сложился окончательно. Сейчас потенциал областного рынка вызывает сомнения не только у спекулянтов (многие из них уже ушли из региона), но и у самих владельцев крупных участков.

Дальнейшие перспективы роста цены на землю станут яснее после того, как федеральный центр определится с кандидатурой следующего губернатора и тот сформулирует свою позицию относительно будущего использования сельхозземель.

Крупнейшие петербургские девелоперы, работающие на рынке Ленинградской области

«Евросиб-Девелопмент»

«Евросиб-Девелопмент» (400 га в собственности), компания входит в группу компаний «Евросиб»:

Транспортный бизнес «Евросиб-ТБ», «Евросиб-Логистика» и др. Автобизнес «Евросиб-Авто», ЗАО «Евросиб Лахта» -- официальный дилер BMW, MAZDA, MINI и др.

ЗАО «Евросиб-Инвестстрой», ЗАО «Евросиб-Девелопмент» (поселки Озерное, Галактика, Репинские Поляны, дачные поселки Гелиос, Северная Корона, Капелла).

«Фаэтон-Девелопмент»

В холдинг «ФАЭТОН» (контролируется братьями Сергеем и Михаилом Снопками) входят:

«Фаэтон-Аэро» -- сеть автозаправочных станций: AERO и «Фаэтон»;

«Фаэтон-Агро» -- агрохолдинг;

«Фаэтон-СтройСервис» -- строительство автозаправок;

«Фаэтон Девелопмент Груп» -- девелопмент, управление недвижимостью;

Северо-Западная торфяная компания -- добыча торфа, и другие.

«Старт-Девелопмент»

Захар Смушкин -- совладелец «Старт-Девелопмент» и лесопромышленной корпорации «Илим Палп».

«Старт-Девелопмент» имеет 4200 га в собственности и управлении.

Реализация проектов жилой загородной недвижимости, комплексное освоение территорий. 12 проектов в Петербурге, Калининграде и Ленобласти (город-спутник Южный, коттеджные поселки Золотые Ключи, Большой Пушкин и др.).

«Сенатор-Лэнд»

«Сенатор-Лэнд» (500 га в собственности) входит в финансовый холдинг «Империя».

Генеральный директор -- Андрей Фоменко (владелец).

Одна из крупнейших компаний -- девелоперов коммерческой недвижимости в Петербурге, владеет сетью бизнес-центров «Сенатор» из 14 объектов общей площадью 250 тыс. м2. Активно работает в сегменте слияний и поглощений, специализируется на купле-продаже земельных участков.

Коттеджные поселки в Ленобласти

450 тыс. га сельхозземель в частной собственности.

3,5 тыс. га (2% частных сельхозземель Ленобласти) занимают коттеджные поселки.

Статистическую информацию к статье, графики и таблицы Вы можете найти в PDF-версии газеты