Николай Казанский: "Сейчас удачный период для новичков"

- В чем по Вашему сходства и различия в инвестициях в недвижимость в Америке и России?

- Не открою новую истину, Америка - самый развитый рынок в мире, особенно, что касается сферы недвижимости. Но зато у России на этом фоне есть несомненный плюс – огромный потенциал для развития, как количественного, так и качественного.

Николай Казанский: "Сейчас удачный период для новичков"Во многих городах США, да и в большинстве европейских столиц, рынок коммерческой недвижимости был настолько "перегрет", что сегодня огромное количество квадратных метров современной недвижимости просто оказалось невостребованным. В России, даже несмотря на кризис, существует большой вакуум качественной недвижимости, причем не только в регионах, но и в Москве и Петербурге, а значит – и поле для профессионального роста.

В целом в Америке дела сегодня обстоят намного лучше, чем в Европе, которую некоторые страны объективно "тянут вниз". Америка – более интегрированный геополитический формат, который быстрее вышел из кризиса и вступил на новый этап своего развития.

Интересно, что наши зарубежные коллеги называют "второй волной" кризиса то, что происходит сейчас в Европе – ситуацию в Греции и в некоторых других европейских странах. А вот "третью волну" прочно связывают с обесцениваем основных валют.

- Как вы оцениваете общий инвестиционный настрой зарубежом?

- В целом настрой оптимистичный, но пока еще острожный. Инвесторы во всем мире полагают, что рынок достиг своего дна. Конечно, те, кто стремится расширить свои портфели, предпочитают инвестировать в пределах собственной страны, однако при этом они обращают внимание и на возможности, открывающиеся на некоторых развивающихся рынках.

Россия так же, как и Европа переживала достаточно резкий спад инвестиционной активности, которая в последние полтора года была близка к нулю. Тем не менее, положительные тенденции говорят о том, что мы близки к новому росту инвестиционного рынка. Об этом также свидетельствуют изменения ожидания покупателей по ставкам капитализации, которые по высококлассным объектам уже могут быть ниже 10%, а еще год назад они находились на уровне 15-16%.

- Изменились ли требования западных инвестиционных фондов к российскому рынку?

- Надо понимать, что у консервативных инвесторов даже свердоходные, но не совсем юридически и налогово прозрачные объекты, к тому же с изъянами в концепции, будут вызывать сомнения. Однако первичный вопрос даже не в изменениях их требований, а в том, что объектов, подходящих под классические требования инвестиционного фонда, в России мало.

Сегодня количество инвесторов, как фондов, так и девелоперов заметно сократилось, по сравнению с докризисной ситуацией. Но их ценность сегодня гораздо выше, нежели тех, кто был на рынке в 2007-2008 годах, так как они уже отлично знают и рынок и объекты. Шанс на совершение ими сделок - высок. Вопрос только в том, кто по привлекательным объектам окажется быстрее - иностранцы или локальные инвесторы.

На мой взгляд, ближайшие 5-10 лет будут "звездным часом" для более гибких игроков - частных инвесторов и компаний, которые могут обойтись без привлечения внешних ресурсов. А западные инвестиционные фонды будут придерживаться стратегии инвестирования либо непосредственно в проекты, либо в девелоперские компании.

Сейчас удачный период для новичков. Перед многими компаниями, которые давно работают с недвижимостью, в основном стоят другие задачи, связанные, в частности, с реструктуризацией активов. Даже если их бизнес находится в плюсе, у них серьезные объемы долговых обязательств, а это ограничивает развитие. Кризис позволяет расширить состав игроков. Два-три года назад выйти на этот рынок было намного труднее, а теперь самое время сделать это. Конечно, при наличии финансового ресурса.

- В каком секторе сейчас сосредоточен основной интерес инвесторов?

Самой приоритетной для них сферой остается жилая недвижимость, в том числе и в регионах, коммерческая недвижимость пока на втором месте.

- Ожидаете ли вы нового роста цен в ближайшее время?

- Недвижимость – крайне консервативный бизнес для инвестиций. Между тем, инвестиционные сделки продолжают совершаться и многие инвесторы предвкушают в будущем рост цен. Предпосылками к этому будут выступать два индикатора: рост рыночных ставок и снижение ставок капитализации. Тренд на увеличение есть, особенно по ликвидным объектам с хорошей локацией, но резкого скачка цен в целом по рынку я не ожидаю.

Коммерческую недвижимость я бы разделил на два вида: большие объекты от $10 млн и выше, которые приобретаются с применением банковского финансирования, и относительно небольшие объекты от $1 – 5 млн, которые приобретают частные инвесторы. Тенденция к небольшим инвестициям началась год назад. Так, например, совсем недавно мы вели сделку с частным инвестором, который приобрел объект на Невском проспекте, исходя из начальной доходности 8%. После оформления сделки покупатель поднял арендную ставку на 30%, что вполне соответствовало рыночной ситуации, и тем самым увеличил доходность объекта до 11%. Поэтому можно говорить о том, что существует резерв для повышения ставок, а соответственно цен, но, повторюсь – по наиболее интересным объектам.

К слову, год назад расхождения между ожиданиями покупателей и ценами предложений продавцов различались в разы. Сегодня наступило то время, когда можно делать сделки на очень выгодных условиях, и оно очень быстро пройдет.

- Ожидаются ли до конца года крупные инвестиционные сделки в Петербурге?

- Уверен, что да, и не одна. Уже в начале года наша компания участвовала в сопровождении нескольких крупных инвестиционных сделок. Самая крупная из них - продажа торгово-офисного центра Regent Hall турецкой компании "Ренессанс Девелопмент" - была совершена в рекордные для рынка сроки: всего за 12 дней. Этот факт нагляднее всего подтверждает тенденцию постепенного восстановления инвестиционной активности. К слову, год назад Regent Hall год было продать гораздо труднее: на тот момент объект был недозагружен более, чем на 30%, был ряд и других нюансов. В результате работы с объектом он был дозаполнен арендаторами, оформлены все документы. В апреле Regent Hall был приобретен за $25 млн при доходности 12%.

Последнее время мы видим тенденцию к снижению ставок по кредитам. Через 6-12 месяцев банковское финансирование станет более доступным, соответственно, по крупным объектам будет происходить еще больше сделок.

Сейчас мы получаем запросы от наших клиентов, которые заинтересованы в покупке объектов не только в России, но и зарубежом, в Праге, Варшаве, Лондоне. Конечно, цены там также «просели», но они будут восстанавливаться по понятной динамике. Большой плюс зарубежной экспансии многих инвесторов - ставки капитализации 7-8% и возможность получить финансирование напрямую у западного банка.

- Какой вкус у "Золотого кирпича"? Ваша компания в этом году была признана "Консультантом года" на ежегодной премии CRE Awards.

- Для нас получить "золотой кирпич", особенно за достижения кризисного периода, который для многих стал испытанием на прочность, большая победа. На вкус не пробовал, но это должно быть сочетание таких специй как ответственность, профессионализм и любовь к своему делу. С безусловным приятным послевкусием.