Василий Селиванов: "Каждый новый проект должен быть лучше предыдущего"

Василий Селиванов: "Каждый новый проект должен быть лучше предыдущего"- Рынок
переделывается только качественным предложением. Кто в состоянии его
обеспечить, на того рынок и будет реагировать. Например, демпинговые
предложения, не соответствующие ни требованиям качества, ни критериям, принятым
в данном сегменте рынка, не имеют будущего. Их единственный плюс – это цена.
Безусловно, какая-то часть покупателей обратит на них внимание, но сказать, что
появление такого предложения влечет за собой какие-то предпосылки передела рынка
в долгосрочной перспективе, было бы неправильно.

Не появится сегодня "монстра", который завалит всех дешевыми квартирами.
Объем таких квартир не будет слишком велик: он пропорционален тому количеству
денег, которые этот застройщик готов пустить себе в убыток при входе в регион.
Потому что никакая "чужая" компания не сможет в Петербурге обеспечить
себестоимость кардинально ниже, чем у местных застройщиков. Это исключено, и
многие "варяги" это уже прошли. Сейчас наступление на те же грабли будет стоить
только дороже.

У Setl City другая стратегия. На мой взгляд, четкая и понятная. Нужно в
пределах существующего масштаба цен сделать предложение лучше, чем оно было на
рынке даже при прежних высоких ценах. Каждый новый проект должен быть лучше
предыдущего.

Сегодня мы не говорим об экстенсивном пути развития, возможно только
интенсивное развитие. Это использование новых, современных технологий,
оптимизация процессов и сроков при параллельном повышении качества и более
точной фокусировке на покупательский спрос. С точки зрения понимания рынка – для
нас ничего не изменилось.

- Можно ли считать, что сегодня строительная отрасль вышла из
кризиса?

- Сейчас об окончательном выходе из кризиса говорить рано. В
настоящее время рынок работает в новых условиях. Закончился лишь финансовый
кризис – это кризис ликвидности, отсутствие стабильных денежных поступлений,
напряженные отношения с партнерами с точки зрения выплат за проведенные работы и
оказанные услуги. Мне очень нравится одно высказывание наших чиновников о том,
что финансовый кризис закончился, а вот экономический – только начался. Я
полностью согласен.

Что имеем сегодня? Рынок стал меньше, а покупатели – разборчивей. Требования
к предложению изменились, размер рынка сократился, цены снизились. Но таковы его
новые параметры. Не надо пытаться сравнивать сегодняшнюю ситуацию на рынке с
той, что была ранее. Ни по объемам, ни по ценам, ни по качеству и структуре
предложения. Что было раньше – надо отрезать, выкинуть и забыть.

Что было раньше? Я бы назвал это "пылесосным втягиванием", когда покупатели
разметали все без разбора. На фоне такой ситуации, конечно, было и качественное
предложение, и оно стоило недешево. Но при этом за большие деньги можно было
купить квартиру в далеко не лучшем, мягко говоря, проекте. Сейчас все стало на
свои места. Требования к качеству и надежности застройщика серьезно выросли, и
это хорошо.

- Что будет с рынком недвижимости в перспективе?

- Каких-то кардинальных изменений не произойдет. Будет
сокращение качественного предложения, которое отчасти будет компенсироваться
размытием некачественного объема строящегося жилья. Последнее, увы, на рынке
есть и пока оно не "разойдется", это будет мешать здоровому рынку.

Тенденция по сокращению предложения будет наиболее заметна примерно через
год. При этом, конечно, частично дефицит будут перекрывать масштабные
предложения в проектах комплексной застройки, таких, как наши "Семь столиц".
Развитие этих объектов – это выгодные для покупателей ценовые условия. Допускаю,
что будет некая распродажа, и коснется она крупных проектов и объектов в
начальной стадии строительства.

Предполагаю в дальнейшем определенный рост цен, но не глобальный. Перспектива
роста есть, но не более, чем на 10-15%. То, что возможно увеличение цен,
напрямую связано с грядущим дефицитом. Первичный рынок инертен, и, если сейчас
не запускать проектов, то через два года их в продаже не будет.

При этом пока не "рассосется" зависший объем некачественного предложения,
рынок будет продолжать расслаиваться. В одном месте цена может быть 50 тыс. за
м2, а рядом, через 300 м – 75 тыс. руб. за м2. И за 75 тыс.руб. продажи идут
лучше, чем за 50 тыс.руб. Это мы наблюдаем и по собственным объектам. И кстати,
можно заметить, что квартиры в домах на высокой стадии готовности без
уверенности, что объект будет завершен, продаются гораздо хуже, чем жилье в
проектах на активной начальной стадии строительства от надежного застройщика.
Безусловно, сейчас очень многое зависит от застройщика, от его репутации, от
активности на рынке, на строительных площадках. Конечно, важен вопрос
законопослушности. Иногда мы узнаем такие юридические формы работы с
покупателем, что просто диву даешься, как может компания этим заниматься
всерьез.

- А как обстоят дела с земельным банком компаний?

- Источников, которые бы сформировали потенциальное предложение
– земельных участков, предлагаемых к продаже проектов, все меньше и
меньше. Город, кстати, стал серьезно задумываться на эту тему. Посчитаны
земельные активы, и оказалось их крайне мало. Видимо, речь об инвентаризации
зависших проектов. В том числе и о земле в частной собственности, где
предполагалось, но не ведется жилищное строительство. Город будет вынужден
помогать застройщикам и сам сокращать барьеры входа на рынок, а не строить
градостроительные и другие препоны, ведь предложение жилья городу необходимо.

- Многие участники рынка считают, что вы очень дорого приобрели на
торгах текущей зимой участок в Приморском районе на ул. Туристкой. Так ли
это?

- Это был предсказуемый результат. Если начальная цена не
отражала существующую конъюктуру, совершенно не важно, во сколько раз
увеличилась цена покупки. В данном случае Фонд имущества при формировании
первоначальной цены не заметил этих тенденций. Видимо, рыночная оценка была
сделана в прошлом году, когда участки продавали недорого. Давайте посмотрим на
логику принятия решения. Мы понимаем, каким земельным банком город в этом году
располагает для торгов. Из этого общего представления можно сделать
неутешительные выводы. Количество качественных пятен с полностью готовой
документацией очень невелико. Самым показательным в данном случае является то,
что мы купили участок дешевле, чем у нас был запланирован лимит на него. Мы не
ошиблись в тенденциях, и знали, что у многих участников рынка средств на него не
хватит.

Кроме того, максимально возможная стоимость участка для компании будет
зависеть от того, насколько дорого она сможет продать квартиры в новом объекте.
Например, в нашем жилом комплексе "Токио" на ул. Мебельной отлично продается
жилье по тем ценам, которые многие застройщики на своих объектах обеспечить не в
состоянии. Поэтому при покупке практически соседнего с "Токио" участка мы из
этих цен исходим. Если бы мы планировали продавать по 50 тыс. за кв. м, то,
конечно, цена участка была бы неподъемной.

У нас другие ориентиры на рынке и они складываются из наших реальных сделок.
Участок в этом квартале – один из лучших. Вокруг сложилась застройка. Мы
понимаем, кто и что строит вокруг и будет отстраиваться от конкурентов -
выразительной архитектурой, планировочными решениями, структурой квартир. Есть
возможность это сделать на "правильном" участке, где есть все техусловия,
градостроительная документация. И есть длинная рассрочка по платежам города. И
это все в совокупности учитывалось нами. Если бы надо заплатить больше –
заплатили бы. Сейчас активно ведем проектирование на этом участке, осенью объект
должен выйти на рынок. И он будет даже лучше, чем соседний дом на Мебельной.

- Какие еще новые проекты вы планируете на текущий год?

- Как вы знаете, в начале лета мы запустили один из главных
наших проектов – "Семь столиц". Сейчас открыты продажи первой очереди пилотного
квартала "Вена". В этом году мы планируем запустить вторую очередь этого
квартала. С ее открытием площадь застройки в этом проекте составит порядка 60-70
тыс.м2. В ближайшее время на рынок выйдет наш новый проект в Калининском районе
- "Атланта", неподалеку от завершенного нами "Авангарда". А в конце сентября мы
запустим "Монреаль", расположенный на юго-западе, и чуть позже - уже упомянутый
выше проект рядом с нашим строящимся "Токио" на Туристской ул. В ближайший год
планируем начать строительство двух объектов премиум-класса. В перспективе -
ждем восстановления рынка коммерческой недвижимости. У нас есть несколько
приостановленных проектов в этом сегменте.

- Сможет ли 214-ый закон сбалансировать рынок, обеспечить гарантии
для покупателей? Смогут ли перейти на него все городские
застройщики?

- Зачем мы его все время обсуждаем? Это Закон и точка.
Городская власть назначает сроки, в которые застройщики обязаны перейти на этот
закон, хотя он действует уже более трех лет. Для меня это странно. Если ты
работаешь не по закону, о каких сроках перехода мы говорим вообще? В первую
очередь сами покупатели и их нежелание не связываться с компаниями, которые
закон не соблюдают, и должны быть главным стимулом к тому, чтобы все по нему
работали. Да, он не совершен. Но мы для себя еще со вступлением в силу этого
закона все дискуссии по нему закрыли. Он усложняет нам жизнь, более того,
создают серьезные риски, даже когда мы выполнили свои обязательства. По большому
счету, он односторонний, этот закон, и надо вести работу по его корректировке.
Но мы его не обсуждаем, а просто по нему работаем.