Елена Юргенева: "Ответственность риэлторов за рубежом гораздо выше, чем в России"

- Какие географические направления традиционно пользуются спросом у россиян? Почему?

- Наиболее популярными направлениями среди российских покупателей зарубежной элитной недвижимости я"Ответственность риэлторов за рубежом гораздо выше, чем в России" вляются Великобритания с бесспорным лидерством централ"Ответственность риэлторов за рубежом гораздо выше, чем в России" ьного Лондона, страны континентальной Европы, в частности Лазурный берег Франции, отдельные регионы Италии - Тоскана, озеро Комо, Швейцария, Испания и Португалия. Также наблюдается спрос на такие направления, как острова Карибского региона (Барбадос, Каймановы острова), США (Нью-Йорк, Флорида), Кипр.

Дело в том, что россияне всегда рассматривали недвижимость в качестве самого стабильного и надежного объекта для инвестирования, отдавая ему предпочтение перед банковскими вкладами или инструментами фондового рынка. Поэтому, в условиях нестабильности мировой экономики, спрос на качественные зарубежные объекты, не только не упал, а вырос. Многие инвесторы поняли, что им представилась уникальная возможность осуществить покупку по очень выгодной цене.

2009-й год стал бесспорным "годом покупателя" - последние могли выдвигать предложения по цене на 30-35% ниже запрашиваемой и, что немаловажно, продавцы были готовы идти навстречу при обсуждении цены, сроков и прочих деталей сделки. Основной спрос был сконцентрирован в высоком ценовом сегменте, что подтверждают, в том числе, международные продажи российского офиса Knight Frank. Например, в Великобритании россияне являются крупнейшими покупателями элитного жилья в центральном Лондоне стоимостью от 2 млн фунтов – доля наших соотечественников составляет 15% от общего числа иностранных покупателей. При этом, стоит учитывать, что на иностранцев приходится более половины покупателей элитного жилья в Лондоне.

- Какие новые тенденции появились в этом году, изменились ли предпочтения у покупателей?

- Если до кризиса россияне активно интересовались объектами как на развитых, так и на развивающихся рынках недвижимости, где были возможны удачные сделки по цене, то сегодня в центре внимания только качественные объекты на проверенных рынках. Причины этому – неуверенность в положительной динамике цен на развивающихся рынках и сокращение общего числа покупателей в результате падения платежеспособного спроса среди тех, кто инвестирует в недорогой сегмент.

Инвесторы стали обращать большее внимание на качество местоположения объекта – его транспортную доступность, безопасность, окружающую среду, а также на прозрачность правового режима в стране и доступность ипотеки. Кроме того, наблюдается тенденция к увеличению спроса на объекты недвижимости, находящиеся под управлением пятизвездочных гостиничных операторов, таких как Kempinski, Four Seasons, Mandarin Oriental и других.

- Какова средняя стоимость покупки зарубежной недвижимости, если ее, конечно, можно вывести?

- Действительно, среднюю цену вывести сложно, поскольку все зависит от страны, региона и непосредственно от приобретаемого объекта. Knight Frank работает только с премиальной недвижимостью, и следовательно мы можем говорить лишь о высокобюджетных покупках. Например, если это столь любимый россиянами центральный Лондон, то средняя цена покупки составляет не ниже 2 млн фунтов стерлингов. Виллы в престижных поселках на Лазурном берегу приобретаются по ценам от 5 млн евро. Но есть и более доступные по цене предложения класса "люкс" в других странах.

- Для каких целей россияне приобретают недвижимость за рубежом? Изменились ли они за последние годы?

- Двумя основными причинами покупки зарубежной недвижимости - как городской, так и курортной - являются приобретение жилья для собственного проживания или приобретение с целью инвестиций и получения дохода. Жилье для собственного проживания покупают по разным причинам – в случае планируемого переезда в ту страну, где покупается недвижимость, или если ребенок учится за границей. Также клиенты покупают дома за рубежом для проведения зимних или летних каникул, для родителей, или в качестве "второго дома", если есть бизнес за рубежом и приходится проводить много времени в другой стране.

С целью получения дохода недвижимость за рубежом приобретают инвесторы, которые рассматривают ее в качестве ликвидного и надежного актива. Прибыль может приносить как сдача недвижимости в аренду, что будет покрывать расходы на ее обслуживание, так и в перспективе – капитальный доход в результате роста цен на жилье.

Кроме того, на международных рынках недвижимости есть еще и так называемые коллекционеры и ценители недвижимости, которые покупают старинные поместья с виноградниками или эксклюзивные исторические объекты. Наши состоятельные клиенты в своем обширном портфолио зарубежных владений имеют квартиру в Лондоне или Париже, особняк в Суррее, виллу на Лазурном берегу или в Марбелье, поместье с виноградниками в Тоскане или шале на престижном горнолыжном курорте.

- Популярны ли у наших сограждан сделки по покупке недвижимости с гарантированной арендой?

- Все-таки в основном наши клиенты не рассматривают зарубежную недвижимость как чистую инвестицию, скорее речь идет о lifestyle + investment, то есть апартаменты в Лондоне или вилла на Лазурном берегу приобретается "для себя". Разумеется, возможна перепродажа по более высокой цене или сдача в аренду, но изначально мотивы покупки другие.

Вместе с тем, у нас есть хорошие предложения для покупателей, заинтересованных в недвижимости с гарантированной арендой. Например, для владельцев вилл и апартаментов на гольф-курорте Aphrodite Hills на Кипре существует программа 5%-гарантированного дохода от аренды в течение 4 лет. Управляющая компания берет на себя расходы по управлению имуществом жилом комплексе, коммунальным услугам и техническому обслуживанию, а владелец имеет право на свободное пользование своими апартаментами в течение 4 недель в год.

Рассчитывать на доход от аренды могут и будущие владельцы апартаментов в элитном комплексе частных резиденций Du Parc Kempinski Private Residences, расположенном на берегу Женевского озера. Мы полагаем, что покупатели будут использовать апартаменты в комплексе в качестве своего основного жилья, однако они прекрасно подходят и для использования их в качестве второго дома в любое время года, а на время отсутствия владельцев коллектив Kempinski Private Resideces всегда сможет организовать помощь в сдаче жилья в аренду. В зависимости от размера апартаментов ежемеcячная стоимость аренды составит 15-25 тыс. швейцарских франков в месяц, включая все сборы на обслуживание. Конечно, более точную цену возможно будет назвать позднее, когда апартаменты будут готовы к заселению (2012 год). Годовой доход собственника оценивается на данном этапе в 5%.

- Какие опасности могут подстерегать россиян при покупке недвижимости за рубежом? На что стоит обращать большее внимание, на чем можно сэкономить, а на чем - нет?

- Сделка по приобретению недвижимости за рубежом – это сложный процесс, тонкости которого варьируются в зависимости от страны и непосредственно объекта недвижимости. Мы обеспечиваем нашим покупателям абсолютную конфиденциальность, полное сопровождение сделки на всех ее этапах, рекомендуем юристов, налоговых консультантов, иммиграционных и ипотечных брокеров, специализирующихся в сфере элитной зарубежной недвижимости.

Хочу сказать, что ответственность риэлторов за рубежом гораздо выше, чем в России. Например, в Великобритании риелтор, неправильно указавший площадь квартиры или цену, может лишиться лицензии. При этом даже не важно, письменно это произошло или устно. Обязанность профессионального риелтора – уведомить своего клиента обо всех ограничениях, возможных сложностях и особенностях, связанных с приобретением объекта недвижимости. Кроме того, мы всегда рекомендуем клиентам воспользоваться услугами юристов и налоговых консультантов, чтобы избежать неприятных сюрпризов в дальнейшем.

Есть еще интересный нюанс, о котором зачастую не знают покупатели зарубежной недвижимости. В странах, где рынок недвижимости находится на стадии формирования, вторичный рынок может вообще отсутствовать. С этим уже столкнулись желающие продать апартаменты в курортных регионах Восточной Европы. При перепродаже квартиры они вступают в конкуренцию с местными девелоперами, которые в борьбе за покупателя готовы предлагать гибкие условия, рассрочку платежа, помощь при получении ипотеки. Продать на вторичном рынке жилье в Болгарии, Черногории или, допустим, на Кипре по цене существенно дороже той, что предлагает застройщик, маловероятно.

- Ваш прогноз на ближайший год.

- В целом, общее состояние мирового рынка недвижимости постепенно приходит в норму, но, безусловно, восстановление не будет резким и стремительным. По итогам 2009 года рост цен был отмечен более чем в 50% стран. Мы полагаем, что спрос на зарубежную недвижимость со стороны российских инвесторов, заинтересованных в сохранении своего капитала и поддержании его высокой ликвидности, не будет сокращаться – напротив, многие будут внимательно следить за рынком, чтобы не упустить возможности приобрести высококачественные объекты, до того как цены вернутся к уверенному росту.