Коммерческая недвижимость Петербурга входит в фазу стабилизации

Рынок офисной недвижимости Петербурга в начале 2010 года продемонстрировал довольно низкую девелоперскую активность — показатели квартального ввода стали самыми низкими с 2006 года. Ожидается, что к концу года объем завершенного строительства превысит 100 тыс. м2, что все же будет существенно ниже результатов предыдущих лет.

В отличие от предложения спрос активизировался, продолжая тенденцию конца 2009 года. Чистое поглощение офисных площадей за I квартал составило 47 тыс. м2. Такая активность рынка разительно отличается от ситуации, наблюдавшейся год назад, когда объем поглощения за I квартал был отрицательным, составив 6 тыс. м2.

Высокий спрос на фоне низкого объема ввода новых офисных площадей привел к снижению доли свободных площадей на рынке с 25,9% в конце 2009 года до 23,5%. Тем не менее объем свободных площадей довольно высок (405 800 м2). Арендные ставки в бизнес–центрах классов А и В остаются стабильными, при этом в премиальном сегменте они снизились до $500/м2/год.

Вероника Лежнева"Восстановление спроса на офисы в начале года говорит о стабилизации рынка. Высокие показатели чистого поглощения отражают готовность собственников и арендаторов сотрудничать в новых рыночных условиях", — отмечает старший аналитик отдела экономических и стратегических исследований Jones Lang LaSalle Вероника Лежнева.

Торговая недвижимость по–прежнему демонстрирует низкую активность. Объем качественных торговых площадей за I квартал 2010 года не изменился, оставшись на уровне 1,305 млн м2. Спрос на торговые площади невысок, что обусловлено изменением поведения потребителей, и как следствие, снижением оборотов торговых операторов. Переориентация населения на более дешевые товары приводит к тому, что на рынке доминируют сегменты товаров низкой и средней ценовой категории.

Торговые операторы, работающие в премиальном или верхнем ценовом сегменте, сокращают свое присутствие в Санкт–Петербурге или рассматривают только наиболее качественные торговые комплексы, в том числе строящиеся. Доля свободных площадей в среднем по рынку составляет 13%, а в менее качественных торговых центрах этот показатель достигает 30–40%. Отметим, что арендные ставки для большинства профилей арендаторов остаются стабильными. При этом девелоперы предлагают скидки на первые 1–2 года действия договора аренды тем российским и иностранным брэндам, которые рассматриваются как "якоря" в том или ином профиле торговли.

"Рынок ждет открытия новых знаковых проектов в конце года, — говорит Вероника Лежнева. — Успешная работа новых торговых комплексов может стать для ретейлеров определенным знаком восстановления потребительского рынка".

Складской рынок в начале 2010 года продолжал оставаться пассивным. Объем качественного предложения остался прежним (1,49 млн м2), и число активно строящихся проектов невелико. Спрос также остается невысоким, хотя в течение I квартала было заключено несколько сделок, что увеличило объем чистого поглощения до 23 860 м2. Стоит отметАндрей Розовить, что эти договоры — результат завершения длительных переговоров, начавшихся еще в 2009 году, поэтому говорить о восстановлении спроса преждевременно. Объем каждой из заключенных сделок не превышает 10 тыс. м2, то есть обычно в аренду сдаются один или два минимальных складских блока.

По результатам I квартала доля свободных площадей составила 20,7%, или 309 440 м2. Арендные ставки продолжают держаться в диапазоне $80–90 за 1 м2 в год. В то же время собственники складских объектов готовы предлагать новым арендаторам скидки на уровне 15–25% на первый и второй год аренды.

"Несмотря на рекордно низкие показатели квартального ввода площадей по всем сегментам, мы отмечаем возвращение девелоперской активности в области разработки концепций новых проектов в сфере торговой, офисной и в особенности многофункциональной недвижимости, предоставляющей больше возможностей для диверсификации рисков, — говорит руководитель филиала Jones Lang LaSalle в Санкт–Петербурге, Андрей Розов. — И хотя существующая на рынке активность еще далека от пиков 2007 и 2008 года, в то же время она существенно превышает показатели начала 2009 года".