Бизнес и элита: пара окончательно разошлась

Даже застройщики, ранее не признававшие никакой классификации, кроме собственной, сегодня вынуждены подстраиваться под рынок и более четко позиционировать выводимый на продажу объект.

В целом в элитном сегменте наблюдались те же процессы, что и в других секторах рынка недвижимости. Куцый ручеек спроса сохранился лишь на объекты высокой степени готовности. Поэтому застройщики вынуждены были сосредоточиться именно на таких проектах, старт новых был приостановлен. Более того, часть игроков заморозила начатые проекты.

Увеличилось время экспозиции квартир, потребитель стал более разборчив, платежеспособный спрос постепенно сместился в сторону более экономичных вариантов -- как по цене, так и по метражу. Хотя открытое снижение цены наблюдалось лишь в исключительных случаях, почти все застройщики так или иначе прибегали к различным бонусам и скидкам. Помимо прочего, как утверждают эксперты, за время кризиса с рынка практически исчезли спекулятивные инвесторы, которые ранее создавали на нем ажиотажный фон.

«Произошло более четкое сегментирование рынка: бизнес-класс и элита окончательно разошлись. Верхний сегмент бизнес-класса сегодня намного уступает настоящему элитному жилью», -- отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Дворцовая площадь» Владимир Федоров. Его мысль подтверждает и управляющий корпорацией «Возрождение Санкт-Петербурга» Георгий Богачев: «Мы прогнозируем сегментирование рынка элитной недвижимости. Объективно не все строящиеся в центре объекты имеют одинаковый статус в силу своего месторасположения, окружения, инфраструктуры и прочего. Мы продолжаем возводить элитную недвижимость, но намечаем развитие нового направления -- строительства объектов бизнес-класса».

Экономическая встряска перетасовала и ряды застройщиков. Прекратили свою деятельность компании «Строймонтаж» и «ИВИ-93». Часть девелоперов, в том числе ранее занимавших серьезные позиции в сегменте luxury, перестали развивать бизнес и запускать новые проекты или сосредоточились на более востребованном продукте.

Соответственно, доля ведущего игрока -- корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» -- увеличилась, причем как за счет убыли конкурентов, так и за счет наращивания собственных оборотов.

По итогам 2009 года компания занимает около 40% рынка строящейся элиты. За ней следует «ЛЭК» -- 21,1%. Замыкает тройку лидеров компания «Стройинвест», на долю которой пришлось 10,5% возведенного элитного жилья.

Итоги года участники рынка элитного домостроения оценивают неоднозначно. Кстати, именно нерешенный во многом пресловутый вопрос классификации объектов вызывает в результате нестыковку, а порой противоречивые сведения в статистике разных аналитиков и экспертов. К тому же часть специалистов (в том числе и застройщики) относит объекты бизнес-класса к категории элиты класса В, другие исключают их из элитного сегмента.

Меньше -- не лучше

По данным Консалтингового центра «Петербургской недвижимости», по итогам прошлого года в Петербурге было введено 175,6 тыс. м2 элитного жилья, что на 7,9% меньше показателей 2008-го. Из этого объема к жилью категории А аналитики «ПН» относят 63,8 тыс. «квадратов», оставшиеся -- к элите класса В. Несколько отличные цифры приводят в АРИН: за прошлый год было сдано 104 тыс. м2 элитной недвижимости. На долю бизнес-класса из этого объема приходится больше трети -- 78 тыс. м2. Если сравнивать с 2008 годом, то объем предложения в сегменте элитного жилья снизился с 11 до 5%, в бизнес-классе -- с 14 до 11%.

Уменьшение объемов вполне объясняет кризис, который не обошел стороной и другие сектора рынка. В целом комитет по строительству отчитался о 2,6 млн м2 жилья, сданных в 2009 году в Петербурге, что почти на 20% ниже итогов 2008-го. Элита в этом объеме занимает 4% (чуть более 100 тыс. м2).

По подсчетам специалистов петербургского офиса компании Knight Frank, на конец года на первичном рынке в стадии продаж находилось 25 элитных жилых комплексов, в которых нераспроданными оставались около 1,2 тыс. квартир. А по оценкам главы инвестиционно-строительной компании «Петрополь» Марка Лернера, в начале февраля 2010-го в продаже находилось уже 28 жилых объектов на 1,5 тыс. квартир. Всего по итогам прошедшего года в городе сдано в эксплуатацию около двух десятков элитных домов, включая объекты бизнес-класса, за то же время новых проектов появилось в 3 раза меньше.

Значительная часть предложения первичного рынка приходится на дома, введенные в эксплуатацию за последние 2-3 года. Доля нераспроданных квартир особенно велика на Крестовском острове. По данным генерального директора агентства недвижимости «Rysev Realty. Элитные квартиры» Леонида Рысева, только в этом анклаве в открытой продаже можно найти более 500 единиц жилья.

Скрытые механизмы

Самая большая неопределенность творилась с ценами на дорогие апартаменты.

На большинство объектов в течение первой половины 2009 года цены в открытых предложениях оставались на докризисном уровне. А девелоперы декларировали решимость не уступать позиций. Действительно, с начала прошлого года и до конца весны на рынке наблюдался абсолютный штиль: продавцы не хотели уступать, а покупатели ждали снижения цен. За это время часть застройщиков, оценив сложившуюся конъюнктуру, пересмотрела маркетинговую стратегию. В результате появилось множество всевозможных уловок (скидки, бонусы, акции), подразумевающих реальное снижение стоимости «квадрата». Но опять же, размер уступок в каждом случае был очень индивидуален, а эффект от их внедрения -- неоднозначен.

Меньше всего потеряли в цене удачные с точки зрения расположения, концепции и соотношения цена/качество проекты. Больше всего от финансовой неурядицы пострадали объекты бизнес-класса, мимикрировавшие на волне роста под элиту. В данном случае регулятором стал сам рынок, который поставил всех по ранжиру. «Даже крупнейшие застройщики элитного сегмента, не сильно завязанные на сиюминутные денежные потоки, вынуждены были учитывать соотношение цены и качества», -- констатирует Владимир Федоров. Это означает, что качество объекта не отвечало ожиданиям покупателя и, стимулируя спрос, продавцы умеряли аппетиты.

По оценке аналитиков «ПН», в течение всего года цены на элитную недвижимость снижались. Средняя цена предложения к началу 2010-го опустилась до 185,5 тыс. рублей за 1 м2. Но уже в январе 2010 года зафиксировано незначительное (0,2%) повышение.

Руководитель отдела элитной жилой недвижимости компании Knight Frank SPb Елизавета Конвей считает, что эксклюзивные предложения практически не подверглись коррекции, в то же время наименее ликвидные варианты предлагались со скидкой в 25-30%.

По словам Марка Лернера, в кризис продавцы разделились на две группы: первые предпочли оставить цены неизменными, стимулируя спрос специальными предложениями и бонусами, вторые решились на уступку, которая за год достигла 30%.

С начала кризиса дорогие объекты потеряли в «весе» от 10 до 40%. А количество сделок, по оценке Владимира Федорова, упало от 5 до 10 раз. Корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» выбрала любопытную стратегию, которая, по словам ее финансового директора Ильи Андреева, сразу дала ощутимые плоды. Компания провела коррекцию цен в каждом проекте, причем в рамках одного объекта стоимость метра на одни квартиры осталась неизменной, на другие -- снизилась на 15-20%, а некоторые даже немного подорожали. В одном и том же доме разница в стоимости квадратного метра могла отличаться в несколько раз. К имеющемуся разнообразию адресов добавилась линейка товаров различной стоимости.

Впереди --ухабистое дно

Участники рынка отмечают сокращающийся объем предложения, но при этом с оптимизмом оценивают перспективы элитного домостроения. В этом сегменте еще нет четко выраженного диктата покупателя, так как спрос на объекты с высокими потребительскими характеристиками остается неудовлетворенным. Кризис заставил игроков не только менять цены, но и пересмотреть концепции готовящихся проектов.

«Поскольку в строящихся домах на качество влиять уже тяжело или невозможно, то застройщики «играли» ценой. А в готовящихся проектах характеристики объектов будут еще выше существующих. Мы приходим к нормальной практике, когда каждый новый проект становится шагом вперед по сравнению с завершенными объектами. Этот тренд проявился отчетливо именно в 2009 году. Если в доме на набережной Робеспьера, 4, еще не было специальных шахт для установки кондиционеров, то в «Парадном квартале» это стало нормой», -- поясняет Владимир Федоров. Он уверен, что новые проекты ведущих игроков будут отличать не только материалы и технологии, но и продуманная концепция, где учитывается высотность дома, окружающая среда и застройка.

Владимир Федоров ожидает появления в этом году «хотя бы на бумаге» парочки уникальных проектов в «золотом треугольнике». А впереди еще «Набережная Европы».

Большинство опрошенных экспертов уверены, что до конца года цены на дорогую недвижимость будут корректироваться. «До осени они могут снизиться на 5-10%, ибо существующий объем предложения довольно большой, но качественных объектов немного. Снижение может быть скрытым, в виде скидок и бонусов, которые будут предлагаться в ходе переговоров с реальным покупателем», -- уверена Елизавета Конвей.

Владимир Федоров также допускает колебание цен до конца года, но в рамках конкретной сделки. Эксперт заключает: «К нам пришел рынок отдельно взятых сделок. Мы достигли психологического дна, когда и покупатель, и продавец готовы идти на уступки, а физическое дно может оказаться ухабистым и колебаться верх и вниз».

Статистическую информацию к статье, графики и таблицы Вы можете найти в PDF-версии газеты