Ипотека возвращается

Автор фото: Интерпресс

Сниженные цены на жилье и активизация ипотечных программ способствуют росту спроса на кредиты. Но докризисного количества заемщиков в 2010 году не ожидается.

Ипотека не обещает роста Ипотека не обещает роста Ипотека не обещает роста Глубину и тяжесть кризиса банки реально ощутили еще в октябре-ноябре позапрошлого года. На тот момент Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) уже изменило условия выкупа у партнеров ранее выданных ими кредитов, и банки, работавшие по этой программе, прекратили выдачу займов. Доллар рос, на максимуме подорожав примерно на 45%.
"Это делало особенно сложной ситуацию для заемщиков, взявших кредит в валюте, которых в Петербурге была примерно треть", - отмечает директор "Центра жилищного кредитования" Ирина Забродина. На пике кризиса, по оценке заместителя директора дирекции розничного бизнеса Банка "Санкт-Петербург" Андрея Рублева, ставки по жилищным кредитам составляли 17-18%. Большинство из номинально не закрывших ипотеку банков выставили заградительные условия. Плавающие ставки в рублях достигали 35%.
"Тревожно было не только из-за падения экономики, роста курса доллара, проблем с банковской ликвидностью, стагнации рынка недвижимости и рынка труда, но и из-за полной неопределенности в ближайшем будущем", - вспоминает руководитель офиса Городского Ипотечного банка в Санкт-Петербурге Андрей Пименов.
Сделали что смогли
Власти предпринимали меры для поддержки рынка жилья и ипотеки.
Вдвое был увеличен налоговый вычет для покупателей жилья, и право его получить распространилось на всех, кто приобрел жилье с начала 2008 года.
Разрешили гасить ипотечный кредит средствами материнского (семейного) капитала – не дожидаясь истечения трех лет с рождения ребенка. По данным ОПФР по Петербургу и Ленобласти, этим правом воспользовались более 1,7 тыс. семей (размер МСК в 2009 году составлял 313 тыс., а в 2010 – 343,4 тыс. рублей).
Банк России изменил правила расчета просроченной задолженности, что позволило банкам тратить меньше средств на увеличение резервов (и сделало динамику роста просрочек менее драматичной).
Летом 2009 года благодаря антимонопольной службе у АИЖК (позднее – и у коммерческих банков) появились кредиты без страхования жизни, трудоспособности и без страховки права собственности на жилье. В АИЖК по таким займам ставка повышалась на 0,7% годовых, у банков - разница более существенная.
В конце января 2010 года банкам законом запрещено повышать ставку по заключенным договорам, сокращать срок кредита, вводить или повышать комиссионные сборы. Если ставка плавающая, банк не вправе менять механизм ее расчета.
Наконец, в феврале этого года Госдума внесла поправки в закон "Об ипотечных ценных бумагах",Андрей Пименов разрешающие включать в обеспечение по ним кредиты с 20%-ым первым взносом (было – 30%).
Андрей Пименов"Позитивное влияние на рынок ипотеки оказало увеличение финансирования АИЖК, которое дало Андрей Пименовдополнительную возможность банкам выдавать кредиты на привлекательных условиях, и создание Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, - отмечает Андрей Пименов, - Однако очевидно, что принятых шагов было недостаточно, а целый ряд мер так и не был реализован. В частности, не работает рефинансирование по кредитам РЕПО. Банки вынуждены искать другие источники рефинансирования, поэтому на рынке сохраняются достаточно высокие процентные ставки».
Государство продолжает предпринимать меры для поддержки рынка, прежде всего, строительства жилья эконом-класса. В марте должна быть запущена программа АИЖК для покупки квартир постройки после 2008 года по ставке от 10,5%. Но участники рынка прогнозируют дефицит квартир, подходящих под условия программы.
Платная "скорая"
Самой обсуждаемой темой в прошедший год была помощь заемщикам, не способным гасить кредит из-за потери работы или значительной части дохода. Для этой цели учреждено специальное агентство, АРИЖК, которое получило 5 млрд. рублей, и еще 25 млрд. для него зарезервировали. АРИЖК предоставляло Максим Ельцовстабилизационный кредит в размере годового платежа по основному кредиту, по ставке, равной ставке основного займа. Или новый кредит, который выдавали совместно банк и АРИЖК в долях 80/20. Вторая схема использовалась редко. Агентство заявляло, что поможет 100 тыс. пострадавшим от кризиса заемщикам, потратив на это 30 млрд. рублей. Но, судя по всему, не были израсходованы и первые 5 млрд.
Реально, по информации главы Минрегиона Виктора Басаргина, к октябрю было удовлетворено 2769 заявок Максим Ельцовна реструктуризацию. Других данных не озвучивалось. В Петербурге, по данным СПИА, через АРИЖК получили помощь около ста заемщиков. Сразу после запуска программы реструктуризации последовал вал обращений.
"Максим ЕльцовЛюди рассчитывали, что долги спишут и простят. Но когда стало ясно, что помощь будет платной, а гасить кредиты все равно придется, интерес сошел на "нет", - объясняет генеральный директор "Первого ипотечного агентства" Максим Ельцов. – Так что эффект от программы можно считать хоть и чисто психологическим, но положительным".
Мир и труд
Банки предложили клиентам собственные программы реструктуризации проблемных кредитов – на это их толкала также и ситуация на рынке недвижимости, не позволяющая быстро и по хорошей цене продать заложенные квартиры. Предлагались увеличение срока кредита, временное уменьшение платежа, стабилизационный кредит.
Собственные программы оказались более востребованы, чем федеральная. Андрей Рублев
банке "Санкт-Петербург" через АРИЖК "провели" лишь несколько заемщиков (в том числе первый в Андрей Рублевстране пример смешанного договора – когда банк и АРИЖК выдают новый кредит совместно). Тогда как по программе банка "Санкт-Петербург" реструктурированы долги около 150 заемщикам. И 90% из них вернулось к нормальному графику платежей", - рассказывает Андрей Рублев.
Банки ВТБ 24, DeltaCredit и Райффайзенбанк решили продавать квартиры с кредитами, предоставив покупателям заложенного жилья более мягкие, по сравнению со стандартными, условия. Тактика оказалась эффективной. Например, база объектов банка DeltaCredit по Петербургу за четыре месяца сократилась с 58 до 19 квартир.
Большинство вынужденных продать свои "ипотечные" квартиры заемщиков (по оценке Максима Ельцова, примерно 70%), обладали другой недвижимостью - или же смогли приобрести ее на оставшиеся после погашения кредита средства.
Со стабилизацией экономической ситуации во втором полугодии, согласно статистике ЦБ, темпы роста просроченной задолженности по ипотеке замедлились.
В целом банкиры отмечают, что ипотечные заемщики оказались намного надежнее, чем можно было опасаться. Их квалификация обеспечила востребованность на рынке труда.
Тем временем АРИЖК продлило действие программы реструктуризации и разработало ее второй этап. Для тех, кто не смог восстановить платежеспособность, предлагается повторная реструктуризация, но Петербурга «вторая волна» коснется еще меньше, чем первая.
Стоп-кадр
По сравнению с 2008 годом в 2009-м число выданных в Петербурге кредитов упало в четыре раза, а их объем в денежном выражении – в шесть.
"Условия по ипотеке в отдельных банках начали смягчаться уже с весны, а к концу года в банках-лидерах достигли докризисного уровня или даже превзошли их, - отмечает Ольга Бажутина, региональный директор банка DeltaCredit на Северо-Западе. - Что вкупе со снизившимися ценами на жилье обеспечило рост спроса на ипотеку".
Минимум для рынка по ставкам – федеральная программа с 9,39% в рублях, или, скорее - 10%, поскольку кредитов по минимальной ставке практически нет. Однако, эта программа обеспечила в 2009 году менее 10% всех выданных кредитов.
Ирина Забродина отмечает непростую процедуру согласований, немаленькие сопутствующие расходы, а также невысокую скорость сделки, которые зачастую приводит заемщиков в крупные коммерческие банки – банк DeltaCredit, ВТБ24, Сосьете Женераль Восток.
В Сбербанке, за год более чем вдвое увеличившем свою долю рынка в Петербурге, минимальные ставки действуют для тех, кто получает через банк зарплату. Они, по словам главного экономиста отдела кредитования частных лиц Северо-Западного банка Сбербанка РФ Евгении Ениной, составляют 8,8% в валюте и 11,95% в рублях. Для прочих минимум выше – 9,1% и 13,25%. Сбербанк недавно вернул клиентам возможность подтверждать доход справкой по форме банка.
Минимальные ставки в банке DeltaCredit - 7,75% (валюта) и 12,5% (рубли), в ВТБ 24 —8,75% и 13,1% соответственно. Абсолют Банк предлагает кредиты под 12% в рублях.
На рынке кредитования строящегося жилья игроки и предложения немногочисленны, ставки начинаются с 14,75% годовых на период строительства (действуют по двусторонним соглашениям банка и застройщика).
Новое обличье
"Средний заемщик в 2009 году изменился: он стал немного старше (около 35 лет вместо 30 годом раньше). Сократилось число заемщиков, работающих в сфере строительства, финансового дела, оптовой торговли. Ирина ЗабродинаЗато выросла доля занятых в государственных структурах, розничной торговле, Ирина Забродинасистеме здравоохранении и сфере услуг", - отмечает Ольга Бажутина.
Намного сложнее стало получить кредит собственникам бизнеса и предпринимателям, а благодаря возросшим требованиям банков, по мнению Максима Ельцова, увеличилось число заемщиков с полностью официальными доходами.
Средний размер кредита снизился с 2,5 млн. руб. до 1,5 млн. Факт, по мнению Ирины Забродиной, объясняется преобладанием кредитов на улучшение жилищных условий: семьи переезжают из комнаты в квартиру, из одной большой квартиры – в две поменьше.
Медленное удвоение
В планах на этот год у ипотечных банков – рост.
«Мы планируем, как минимум, удвоить показатели 2009 года» - сообщает Ольга Бажутина.
По мнению Андрея Пименова, объем ипотечных кредитов, выданных банками в 2010 году, превысит прошлогодний показатель в несколько раз, но не стоит ожидать показателей выдачи на уровне 2006-2007 годов. Платежеспособность населения еще только начинает восстанавливаться, и большого разнообразия ипотечных программ на рынке пока тоже не наблюдается.
Андрей Рублев тоже предупреждает: темпов роста, которые мы отмечали в 2006-2008 годах, не будет, хотя возобновление интереса к ипотеке, как одному из ресурсов улучшения качества жизни, хорошо заметно.
По мнению Максима Ельцова, снижение ставок со средних сегодня 14-15% до 10-11% можно только при поддержке государства. Он считает, что спрос на ипотечные кредиты, как обычно, будет зависеть от ставок, роста цен на недвижимость и уверенности граждан в завтрашнем дне. Последний пункт как раз и станет сдерживающим, по мнению Ирины Забродиной: несмотря на наличие интересных банковских ипотечных программ, заемщики не торопятся ввязываться в ипотеку, поскольку не уверены в стабильности высоких доходов.