21:1810 марта 201021:18
25просмотров
21:1810 марта 2010
Собственники и управляющие крупных объектов недвижимости обсудили актуальные проблемы развития рынка офисной недвижимости Кировского района в рамках круглого стола, организованного Гильдией управляющих и девелоперов, Комитетом по управлению и эксплуатации офисных центров ГУД совместно с компанией "БестЪ. Коммерческая недвижимость".
В мероприятии приняли участие руководители компаний
"Мейсон", "ПСБ Менеджмент", West Call-Санкт-Петербург, Aberdeen Property
Investors, "БестЪ. Коммерческая Недвижимость", делового центра "Желтый Угол",
бизнес-центра "Порт", УК "Бюро имущественных операций", делового центра
"Балтийский порт" и других компаний.
По мнению участников мероприятия, основные проблемы района, мешающие успешному развитию бизнеса в офисном сегменте и снижающие спрос и размеры арендных ставок являются недостаточно развитая транспортная инфраструктура, индустриальная направленность района (28% территории), низкая эстетика прилегающих территорий, в том числе жилого фонда, а также социальный состав населения.
Как считает заместитель гендиректора УК "Бюро имущественных операций" Николай Воронов, транспортные проблемы Кировского района будут лишь усугубляться, в частности, в связи с реализацией таких крупных проектов как "Балтийская жемчужина". "Реализация проектов комплексной реконструкции в самом Кировском районе, в особенности строительство значительных объемов новой недвижимости между ул. Трефолева и Новоовсянниковской, грозит полной остановкой транзита через район".
Большинство участников круглого стола согласились с тем, что в случае решения транспортной проблемы и запуска Западного скоростного диаметра привлекательность коммерческой и жилой недвижимости Кировского района повысится. Однако, по мнению Николая Воронова, эффект от запуска ЗСД жители района ощутят лишь после ввода в эксплуатацию всей трассы с выходом в Курортный район и сохранении ранее проектируемых съездов на Маршала Говорова, дорогу на Турухтанные острова и в район Большого Порта.
Также среди проблем управления и эксплуатации объектов отметили сложность взаимоотношений с фактическими монополистами, высокую стоимость подключения к сетям для субабонентов, недостаточное качество предоставляемых услуг. По мнению Елены Ульяновой, управляющей Делового центра "Желтый Угол" решение данной проблемы возможно при постоянном взаимодействии собственников соседних объектов коммерческой недвижимости.
По данным аналитической справки, представленной генеральным директором компании "Бест. Коммерческая недвижимость" Георгием Рыковым, по числу промышленных предприятий Кировский район находится на 2 месте после Выборгского. В районе насчитывается более 2 млн. кв. метров производственных площадей. Коммерческая инфраструктура представлена семью торговыми объектами современных форматов. Это "Румба", "Галерея 1814 года", "Французский бульвар", "Континент", "Ульянка" и другие.
"На территории Кировского района функционирует 36 бизнес-центров, 9 из которых относятся к классу "В". В целом преобладают офисные объекты класса "С" - технопарки. Объем аренды офисных площадей оценивается в 310-320 тыс. км. метров. Объем вакантных площадей в бизнес-центрах составляет порядка 38 тыс. кв. метров. Свободными остаются 16 тыс. кв. метров площадей в бизнес-центрах "В" класса и 22 тыс. кв. метров – класса "С". Арендные ставки на объектах колеблются в пределах от 360 руб./кв. метр в классе "С" до 850 руб./кв. метр класса "В". В объектах, введенных в эксплуатацию более 3 лет назад, заполняемость составляет около 70%, в "новых" объектах этот показатель около 40%".
На всех объектах в конце 2009 года начался заметный рост спроса на качественные офисные площади. Наиболее востребована сегодня коридорно-кабинетная система офисов с нарезкой на небольшие помещения (от 20 до 60 кв. метров).
В целом на рынке офисной недвижимости Кировского района были отмечены две тенденции: с одной стороны, небольшая часть арендаторов переводит свои компании в организационную форму ИЧП, и перестают снимать помещения в бизнес центрах, переходя на формат домашнего офиса. С другой стороны, если в 2008 году некоторая часть компаний ради снижения издержек переезжали в более дешевые и менее качественные площади, то с середины 2009 года наблюдается обратная ситуация - многие компании, ранее арендовавшие офисы в объектах категории С, пользуются временным снижением ставок и переносят свои офисы в бизнес центры категории В.
На вопрос о сотрудничестве с брокерскими и управляющими компаниями мнения участников разделились – Николай Воронов считает высокую заполняемость БЦ "Треугольник" заслугой именно комплексного управления. Роман Шварц, управляющий БЦ"Порт", считает, что только представители собственника способны эффективно привлекать новых арендаторов, так как досконально знают все положительные стороны объекта.
По мнению Дмитрий Чубика, директора по привлечению проектов ООО "Абердин Проперти Инвесторс Санкт-Петербург", рынок офисной недвижимости в последнее время показывает устойчивый рост. "Несмотря на данный факт, в Кировском районе по-прежнему нет ни одного объекта, представляющего интерес для институционального инвестора", - считает эксперт.
Для ГУД, как общественного объединения профессиональных компаний, анализ рынка офисной недвижимости Кировского района интересен в разрезе исследования общих проблем рынка офисной недвижимости Петербурга.
"Организуя "круглые столы" в различных районах и деловых зонах Петербурга, комитет по управлению и эксплуатации бизнес-центров ГУД получить комплексное и системное представление о проблемах рынка офисной недвижимости города в целом", - считает председатель комитета по управлению и эксплуатации бизнес-центров ГУД Андрей Лушников.
По его мнению подобные мероприятия помогают не только получать актуальную информацию о рынке от его непосредственных участников, но и наладить коммуникации между собственниками, управляющими компаниями, брокерами, местной властью и другими сторонами, что способствует скорейшему решению общих проблем. Среди стратегических задач комитета после серии таких мероприятий - выработать рекомендации для участников рынка, сделать прогнозы путей развития офисной недвижимости в каждом конкретном районе и в городе в целом.
Участники круглого стола сошлись во мнении, что в данное время ситуация на рынке офисной недвижимости Кировского района улучшается, уровень заполняемости бизнес-центров повысился. Но сохранение этой тенденции и экономического роста Кировского района в целом возможно при решении обозначенных на мероприятии проблем на уровне администрации района и города, а также слаженных действиях всех участников рынка.
По мнению участников мероприятия, основные проблемы района, мешающие успешному развитию бизнеса в офисном сегменте и снижающие спрос и размеры арендных ставок являются недостаточно развитая транспортная инфраструктура, индустриальная направленность района (28% территории), низкая эстетика прилегающих территорий, в том числе жилого фонда, а также социальный состав населения.
Как считает заместитель гендиректора УК "Бюро имущественных операций" Николай Воронов, транспортные проблемы Кировского района будут лишь усугубляться, в частности, в связи с реализацией таких крупных проектов как "Балтийская жемчужина". "Реализация проектов комплексной реконструкции в самом Кировском районе, в особенности строительство значительных объемов новой недвижимости между ул. Трефолева и Новоовсянниковской, грозит полной остановкой транзита через район".
Большинство участников круглого стола согласились с тем, что в случае решения транспортной проблемы и запуска Западного скоростного диаметра привлекательность коммерческой и жилой недвижимости Кировского района повысится. Однако, по мнению Николая Воронова, эффект от запуска ЗСД жители района ощутят лишь после ввода в эксплуатацию всей трассы с выходом в Курортный район и сохранении ранее проектируемых съездов на Маршала Говорова, дорогу на Турухтанные острова и в район Большого Порта.
Также среди проблем управления и эксплуатации объектов отметили сложность взаимоотношений с фактическими монополистами, высокую стоимость подключения к сетям для субабонентов, недостаточное качество предоставляемых услуг. По мнению Елены Ульяновой, управляющей Делового центра "Желтый Угол" решение данной проблемы возможно при постоянном взаимодействии собственников соседних объектов коммерческой недвижимости.
По данным аналитической справки, представленной генеральным директором компании "Бест. Коммерческая недвижимость" Георгием Рыковым, по числу промышленных предприятий Кировский район находится на 2 месте после Выборгского. В районе насчитывается более 2 млн. кв. метров производственных площадей. Коммерческая инфраструктура представлена семью торговыми объектами современных форматов. Это "Румба", "Галерея 1814 года", "Французский бульвар", "Континент", "Ульянка" и другие.
"На территории Кировского района функционирует 36 бизнес-центров, 9 из которых относятся к классу "В". В целом преобладают офисные объекты класса "С" - технопарки. Объем аренды офисных площадей оценивается в 310-320 тыс. км. метров. Объем вакантных площадей в бизнес-центрах составляет порядка 38 тыс. кв. метров. Свободными остаются 16 тыс. кв. метров площадей в бизнес-центрах "В" класса и 22 тыс. кв. метров – класса "С". Арендные ставки на объектах колеблются в пределах от 360 руб./кв. метр в классе "С" до 850 руб./кв. метр класса "В". В объектах, введенных в эксплуатацию более 3 лет назад, заполняемость составляет около 70%, в "новых" объектах этот показатель около 40%".
На всех объектах в конце 2009 года начался заметный рост спроса на качественные офисные площади. Наиболее востребована сегодня коридорно-кабинетная система офисов с нарезкой на небольшие помещения (от 20 до 60 кв. метров).
В целом на рынке офисной недвижимости Кировского района были отмечены две тенденции: с одной стороны, небольшая часть арендаторов переводит свои компании в организационную форму ИЧП, и перестают снимать помещения в бизнес центрах, переходя на формат домашнего офиса. С другой стороны, если в 2008 году некоторая часть компаний ради снижения издержек переезжали в более дешевые и менее качественные площади, то с середины 2009 года наблюдается обратная ситуация - многие компании, ранее арендовавшие офисы в объектах категории С, пользуются временным снижением ставок и переносят свои офисы в бизнес центры категории В.
На вопрос о сотрудничестве с брокерскими и управляющими компаниями мнения участников разделились – Николай Воронов считает высокую заполняемость БЦ "Треугольник" заслугой именно комплексного управления. Роман Шварц, управляющий БЦ"Порт", считает, что только представители собственника способны эффективно привлекать новых арендаторов, так как досконально знают все положительные стороны объекта.
По мнению Дмитрий Чубика, директора по привлечению проектов ООО "Абердин Проперти Инвесторс Санкт-Петербург", рынок офисной недвижимости в последнее время показывает устойчивый рост. "Несмотря на данный факт, в Кировском районе по-прежнему нет ни одного объекта, представляющего интерес для институционального инвестора", - считает эксперт.
Для ГУД, как общественного объединения профессиональных компаний, анализ рынка офисной недвижимости Кировского района интересен в разрезе исследования общих проблем рынка офисной недвижимости Петербурга.
"Организуя "круглые столы" в различных районах и деловых зонах Петербурга, комитет по управлению и эксплуатации бизнес-центров ГУД получить комплексное и системное представление о проблемах рынка офисной недвижимости города в целом", - считает председатель комитета по управлению и эксплуатации бизнес-центров ГУД Андрей Лушников.
По его мнению подобные мероприятия помогают не только получать актуальную информацию о рынке от его непосредственных участников, но и наладить коммуникации между собственниками, управляющими компаниями, брокерами, местной властью и другими сторонами, что способствует скорейшему решению общих проблем. Среди стратегических задач комитета после серии таких мероприятий - выработать рекомендации для участников рынка, сделать прогнозы путей развития офисной недвижимости в каждом конкретном районе и в городе в целом.
Участники круглого стола сошлись во мнении, что в данное время ситуация на рынке офисной недвижимости Кировского района улучшается, уровень заполняемости бизнес-центров повысился. Но сохранение этой тенденции и экономического роста Кировского района в целом возможно при решении обозначенных на мероприятии проблем на уровне администрации района и города, а также слаженных действиях всех участников рынка.
Марина Ларкина
Директор Пресс-центра Форума PROEstate
Тел.: (812) 347-84-70 (71)
E-mail: press-center@proestate.ru
Директор Пресс-центра Форума PROEstate
Тел.: (812) 347-84-70 (71)
E-mail: press-center@proestate.ru
